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IRL et ICC : lente poursuite de la décrue...

10/1/2008 
L’indice INSEE de référence des loyers (IRL) du 3ème trimestre 2007 est paru, probablement pour la dernière fois dans sa définition donnée par la loi du 26 juillet 2005 relative au développement des services à la personne et portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale, modifiée par la loi de finances pour 2006, en vigueur depuis le 1er janvier 2006. Avec une valeur de 109,01, il affiche sur un an une hausse de 2,49%, une nouvelle fois en léger recul par rapport à celui du 2ème trimestre (+2,76%), lui-même en recul par rapport à celui du 1er trimestre (+2,92%) et surtout des 4ème et 3ème trimestres 2006 (respectivement +3,23% et +3,19%) ; le taux de hausse est à présent revenu aux niveaux des quatre trimestres précédents (+2,78%, +2,46, et deux fois +2,30%).

Cet indice est venu remplacer pour les baux d'habitation la moyenne sur 4 trimestres (dite "moyenne associée") de l’indice du coût de la construction (ICC) qui servait de référence jusqu’au 31 décembre 2005 pour les révisions annuelles ; les baux meublés d'habitation principale ont été soumis à l'IRL par une disposition insérée dans la loi du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable (article 41). Pour information, cette moyenne associée a augmenté pendant le même temps de 4,19% après +5,03 et +5,52% aux 2ème et 1er trimestre 2007, et même +6,96% et +6,83% respectivement aux 4ème et 3ème trimestre 2006 ! Les baux meublés d'habitation principale ont été à leur tour soumis à l'IRL par une disposition insérée dans la loi du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable (article 41).

L’ICC, après une accalmie au 1er trimestre (+1,69%), conserve un taux de hausse vigoureuse avec +4,49% au 3ème trimestre, après +5,05% au 2ème trimestre ! Il est vrai que ce n’est pas nouveau que l’ICC flambe : +5,56% au 4ème trimestre 2006, +8,05% au 3ème trimestre, +7,05 au 2ème, et +7,24% au 1er (voir toutes les valeurs dans notre section des indices et chiffres-clés) !

L’IRL, qui ne s’applique de manière obligatoire qu’aux baux de logements loués à titre d’habitation principale, est quant à lui calculé pour 20% à partir de l'ICC, pour 60% de l'indice général des prix à la consommation (IPC) et pour 20% de l'indice des prix de l'entretien et de l'amélioration du logement (IPEA). Chacun de ces indices est pris en compte dans le calcul en moyenne annuelle glissante…

Paradoxalement, du fait du ralentissement de la hausse des loyers des nouvelles locations et relocations constaté un peu partout, l’effet du taux de hausse de l'IRL, même en léger recul, dans la révision des loyers avec les locataires en place va continuer à resserrer les écarts avec les loyers de marché !

L'IRL sera à nouveau réformé par la loi pour le pouvoir d'achat actuellement en cours d'examen au parlement : il sera calculé sur la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. L'utilisation de cet indice sera obligatoire pour toutes les révisions intervenant à compter de la publication de la loi, probablement en février ou mars prochains.

Ne resteront ainsi soumis au calamiteux ICC que les autres locations (garages et parkings, remises, etc.) et les baux commerciaux.

A noter cependant que, pour ces derniers, un accord interprofessionnel a institué, pour les nouveaux baux commerciaux ou par avenant pour les baux en cours lors des prochaines révisions, un "indice des loyers commerciaux" (ILC). L’ILC, dans un souci de pondération, intégrera trois indices : l’indice des prix à la consommation (IPC) pour 50%, l’indice du coût de la construction (ICC) pour 25% et l’indice du chiffre d’affaire du commerce de détail en valeur (ICAV) pour 25%. Il est précisé que les trois composantes de l’ILC seront lissées en moyennes annuelles pour éviter de trop fortes perturbations.

Rappelons que le calcul de l'ICC est effectué chaque trimestre à partir d'un échantillon représentatif retraçant l’évolution des prix de la construction de quelques 6000 logements neufs suivie au travers de 320 dossiers. Les hausses des coûts de construction - acier, matières premières, etc. - expliquent le dérapage de cet indice depuis 2005...



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