L’indice INSEE de référence des loyers (IRL) du 2ème trimestre 2007 est paru et, avec une valeur de 108,36, affiche sur un an une hausse de 2,76%, en léger recul par rapport au 1er trimestre (+2,92%) et surtout 4ème et 3ème trimestres 2006 (respectivement +3,23% et +3,19%) ; le taux de hausse revient progressivement vers les niveaux des quatre trimestres précédents (+2,78%, +2,46, et deux fois +2,30%).
Cet indice est venu remplacer la moyenne sur 4 trimestres (dite "moyenne associée") de l’indice du coût de la construction (ICC) qui servait de référence jusqu’au 31 décembre 2005 pour les révisions annuelles des loyers des baux d’habitation ; pour information, cette moyenne associée a augmenté pendant le même temps de 5,03% ; ce niveau de hausse reste très élevé, même s’il est en légère décrue par rapport au 1er trimestre 2007 (+5,52%), après avoir grimpé à +6,96% et +6,83% respectivement aux 4ème et 3ème trimestre 2006, et après +4,93% au 2ème, contre "seulement" +3,34% au 1er trimestre (voir toutes les valeurs dans notre section des indices et chiffres-clés) !
L’IRL tient donc toujours bien pour le moment ses promesses en tant qu’amortisseur de hausse, d’autant que l’ICC, après une accalmie au 1er trimestre (+1,69%), a repris une hausse vigoureuse avec +5,05% au 2ème trimestre ! Il est vrai que ce n’est pas nouveau que l’ICC flambe : +5,56% au 4ème trimestre 2006, +8,05% au 3ème trimestre, +7,05 au 2ème, et +7,24% au 1er !
Victimes de cette hausse vertigineuse, les baux commerciaux, et autres locations (garages et parkings, remises, etc.) qui se réfèrent aux valeurs brutes de l’ICC !
Par contre, les baux meublés d'habitation principale ont été soumis à l'IRL par une disposition insérée dans la loi du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable (article 41) : après avoir subi les hausses de l'ICC sans modération, ils vont maintenant subir l'effet amortisseur de baisse de l'IRL...
Paradoxalement, du fait du ralentissement de la hausse des loyers des nouvelles locations et relocations constaté un peu partout, l’effet du taux de hausse de l'IRL, même en léger recul, dans la révision des loyers avec les locataires en place va continuer à resserrer les écarts avec les loyers de marché !
Rappelons que le calcul de l'ICC est effectué chaque trimestre à partir d'un échantillon représentatif retraçant l’évolution des prix de la construction de quelques 6000 logements neufs suivie au travers de 320 dossiers. Les hausses des coûts de construction - acier, matières premières, etc. - expliquent le dérapage de cet indice depuis 2005...
L’IRL, qui ne s’applique de manière obligatoire qu’aux baux de logements loués à titre d’habitation principale, est quant à lui calculé pour 20% à partir de l'ICC, pour 60% de l'indice général des prix à la consommation (IPC) et pour 20% de l'indice des prix de l'entretien et de l'amélioration du logement (IPEA). Chacun de ces indices est pris en compte dans le calcul en moyenne annuelle glissante…
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