L’indice INSEE de référence des loyers (IRL) du 1er trimestre 2007 est paru est paru et, avec une valeur de 107,66, affiche sur un an une hausse de 2,92%, en léger recul par rapport aux 4ème et 3ème trimestres 2006 (respectivement +3,23% et +3,19%), et revenant progressivement vers les niveaux des quatre trimestres précédents (+2,78%, +2,46, et deux fois +2,30% - voir toutes les valeurs dans notre section des indices et chiffres-clés).
Cet indice est venu remplacer la moyenne sur 4 trimestres (dite "moyenne associée") de l’indice du coût de la construction (ICC) qui servait de référence jusqu’au 31 décembre 2005 pour les révisions annuelles des loyers des baux d’habitation ; pour information, cette moyenne associée a augmenté pendant le même temps de 5,52%, après avoir grimpé à +6,96% et +6,83% respectivement aux 4ème et 3ème trimestre 2006, et après +4,93% au 2ème, contre "seulement" +3,34% au 1er trimestre !
L’IRL tient donc toujours pour le moment ses promesses en tant qu’amortisseur de hausse ; il risque par contre de jouer aussi les amortisseurs de baisse si la tendance amorcée au 1er trimestre 2007 devait se poursuivre : en effet, pour la première fois depuis plusieurs années, l'ICC a stoppé sa hausse ! Il est même en baisse sur un trimestre à 1385 au 1er trimestre 2007 contre 1406 au 4ème trimestre 2006... Ce coup d'arrêt intervient après une véritable flambée : la hausse sur un an s'établit en effet à +1,69% après +5,56% au 4ème trimestre 2006, +8,05% au 3ème trimestre, +7,05 au 2ème, et +7,24% au 1er !
Victimes de cette hausse vertigineuse, les baux commerciaux, et autres locations (garages et parkings, remises, etc.) qui se réfèrent aux valeurs brutes de l’ICC pourront connaître un répit !
Par contre, les baux meublés d'habitation principale viennent d'être soumis à l'IRL par une disposition insérée dans la loi du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable (article 41) : après avoir subi les hausses de l'ICC sans modération, ils vont maintenant subir l'effet amortisseur de baisse de l'IRL...
Paradoxalement, du fait du ralentissement de la hausse des loyers des nouvelles locations et relocations constaté un peu partout, le taux de hausse maintenu par l'IRL dans la révision des loyers avec les locataires en place va continuer à resserrer les écarts avec les loyers de marché !
Rappelons que le calcul de l'ICC est effectué chaque trimestre à partir d'un échantillon représentatif retraçant l’évolution des prix de la construction de quelques 6000 logements neufs suivie au travers de 320 dossiers. Les hausses des coûts de construction et, plus récemment, la flambée de l'acier et de certaines matières premières expliquaient le dérapage de cet indice depuis 2005...
L’IRL, qui ne s’applique de manière obligatoire qu’aux baux de logements non meublés ou meublés loués à titre d’habitation principale, est quant à lui calculé pour 20% à partir de l'ICC, pour 60% de l'indice général des prix à la consommation (IPC) et pour 20% de l'indice des prix de l'entretien et de l'amélioration du logement (IPEA). Chacun de ces indices est pris en compte dans le calcul en moyenne annuelle glissante…
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