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ACTUS

Marché immobilier : l'âge de glace...


Le 4/7/2012
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UI - Actus - 4/7/2012 - Marché immobilier : l'âge de glace...
L'hiver immobilier annoncé fin 2011 est bien là ! Toutes les courbes sont à la baisse, de 15 à 30% : les ventes de neuf, les mises en chantier de nouveaux logements ou de maisons, ainsi que les ventes dans l'ancien. Les prix résistent, avec cependant une tendance également baissière, de même que celle des taux d'intérêt qu'on donnait plutôt à la hausse. Le volume des crédits immobiliers accordés s'est quant à lui effondré de moitié, les transactions qui aboutissent actuellement s'effectuant avec des acquéreurs qui vendent un bien par ailleurs, et ne financent qu'une partie de l'acquisition à crédit... Si l'arrêt de la construction neuve est préjudiciable à l'industrie de la promotion et du bâtiment, qu'il faut réorienter vers le logement social et intermédiaire, le gel du marché de l'ancien ne l'est jusqu'ici que pour les professionnels. Il pourrait même être bénéfique à la société s'il s'en suivait une baisse drastique des prix, peu probable mais pas impossible...
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D'abord l'immobilier neuf...



Au premier trimestre 2012, la commercialisation de logements neufs de promoteurs était en berne : seuls 19.600 logements ont été vendus, soit 14,4% de moins qu'au premier trimestre 2011, qui accusait déjà le coup après le premier "rabotage" du régime de d'incitation fiscale "Scellier". Sur les quatre derniers trimestres, le nombre de ventes s’élevait à 101.000 soit 9,4% de moins qu'au cours des quatre trimestres précédents. Le prix moyen au mètre carré des logements en immeubles collectifs était supérieur de 1,7% à ce qu'il était au premier trimestre 2011. Dans l'individuel, le prix moyen du lot s'était accru de 2,9%. En fait, ces taux d'augmentation restent modestes eu égard au fait que dans le collectif, les promoteurs ont pour la plupart intégré par anticipation la "RT 2012" (la règlementation thermique issue du "Grenelle de l'environnement").

Les mises en vente s'étant poursuivies à bon rythme (120.000 logements sur les quatre derniers trimestres, soit près du record absolu des ventes avant la crise), l'encours de logements neufs proposés à la vente a augmenté mécaniquement de 23,4% par rapport à celui de fin mars 2011. Il atteignait 79.300 logements, le délai moyen d'écoulement passant, en un an, de 7 mois à 9 mois et demi pour les logements collectifs, et de 10 mois à 11 mois pour les logements individuels. Il s'agit là d'un "stock" plus virtuel que réel, une partie seulement de ces logements étant achevée ou en cours de construction, les promoteurs ayant acquis une grande agilité dans l'ajustement de la construction à la demande, provoquant une chute brutale des mises en chantier.

Celles-ci étaient en effet en baisse sur les 3 mois de février à avril 2012 de 22% par rapport aux 3 mois précédents (novembre 2011 à janvier 2012). Sur 12 mois à fin mai, elles plafonnent à 349.514 unités en construction neuve, auxquels il faut ajouter 42.775 réhabilitations ou aménagements de logements sur bâtiments existants. Ces chiffres n'ont jamais été aussi loin depuis 10 ans de l'objectif de 500.000 par an qui a fait consensus entre les candidats à la présidentielle de 2012 ! Sur ce total, la maison individuelle pure représente 133.252 logements, l'individuel groupé (lotissements) 51.494, le collectif classique 184.349, incluant le logement social, et les logements en résidence 23.194 unités.

Les autorisations de construire baissent aussi mais se maintiennent à un niveau élevé (461.793 unités) ; c'est toutefois un chiffre en trompe l'oeil : de nombreux permis de construire de maisons individuelles sont abandonnés par les demandeurs particuliers qui n'arrivent pas à boucler leur opération, ou dans le collectif par les promoteurs avant même la mise en vente, ou lorsque la commercialisation n'atteint pas un seuil minimum.


...et maintenant l'immobilier ancien



Même marasme dans l'ancien, comme le montre l'état du marché présenté presque simultanément le 2 juillet par les deux réseaux qui produisent des chiffres sur ce marché, Century 21 et la FNAIM (Fédération nationale de l'immobilier) : il se caractérise notamment par un net ralentissement en activité.

Pour Century 21, le nombre de transactions est en chute de 17,1% sur douze mois sur l'ensemble du réseau. Mais il n'y a pas d'effondrement des prix. Certes, pour la première fois depuis la crise de 2008, le prix moyen au m² recule sur douze mois, mais la baisse est modérée : -2,6 %. Au niveau national, les prix ne sont en retrait que de -0,4% au 1er semestre 2012 par rapport au 2ème semestre 2011, "ce qui semble indiquer que le plus fort de la baisse est déjà derrière nous", conclut Laurent Vimont, président de Century21 France.

Le prix moyen au m² se situe désormais à 2.623 euros ; il avait atteint 2.693 euros au premier semestre 2011, et malgré cette très légère baisse, il reste encore supérieur au plus haut constaté avant la crise de 2008 (il était de 2.549 euros au 1er semestre 2008... Cette faible diminution des prix indique selon Century 21 que les vendeurs refusent pour l’heure d’ajuster leurs prétentions à la baisse.

En cause selon les dirigeants du réseau : La suppression du "PTZ+" pour l'ancien, conjuguée à l’augmentation des taux d’intérêt entre les mois d’octobre et de mars, et surtout le durcissement des conditions d’octroi des crédits, qui ont exclu du marché les ménages les plus modestes. Plus l’attentisme des ménages à l’approche des élections...

Les délais de vente se sont ainsi allongés de 8 jours entre le 1er semestre 2011 et le 1er semestre 2012 (un logement se vend désormais en 86 jours en moyenne) et, dans une conjoncture plus favorable aux acquéreurs, les marges de négociation sur les prix des logements ont légèrement progressé. Dans ce contexte, ce sont essentiellement les secundo-accédants qui font le marché, et la part des plus de 50 ans et des retraités progresse nettement parmi les acquéreurs.

68% des acquisitions au 1er semestre ont concerné des résidences principales, 7,8% des résidences secondaires et 17,8% un investissement locatif.

Par contre, une fois de plus, Paris n'est pas la France : le prix moyen au m² augmente encore de 1,6% entre le 1er semestre 2011 et le 1er semestre 2012 ; il se situe désormais à 8.478 euros ! Mais là encore, l’évolution des prix sur les six derniers mois est révélatrice : la hausse ralentit et n’est que de +0,4% sur le 1er semestre 2012. Les achats à titre de placement sont presque deux fois plus nombreux que dans la moyenne nationale, et ceux à titre de résidence secondaire à peine supérieurs.

Le reste de l'Ile-de-France voit baisser les prix dans tous les départements sauf dans les Yvelines (+1%) et la Seine-Saint Denis (+4,92% !).

Lyon est en forte baisse (-3,69% sur 12 mois), au contraire de Marseille qui augmente légèrement (+1,87%).

La FNAIM enregistre elle aussi une baisse de 15% en moyenne de l'activité de ses agences adhérentes (2ème trimestre 2012 par rapport à la même période de l’année précédente). Son analyse des causes est la même que celle de Century 21, et elle mesure bien une évolutions des prix identique entre le 1er semestre 2012 et le 2ème semestre 2011 : -0,6% contre -0,4%...


Le paradoxe de la résistance des prix



Un raisonnement "mécaniste" voudrait que lorsque le marché se grippe, les prix baissent. Cette prévision est chaque fois démentie, au moins pendant un certain temps. Car il existe des freins à la baisse. On cite communément des facteurs démographiques - augmentation de la population - diminution tendancielle du nombre de personnes par ménage entraînant l'augmentation du nombre de ces derniers, etc. Il y a aussi le frein psychologique et le sentiment d’appauvrissement qui accompagne l'acceptation d'une baisse de prix. Il existe enfin un frein inhérent à la réaction du marché telle qu'on peut l'observer depuis que nous disposons d'outils d'information - certes encore insuffisants - mais meilleurs que lors des précédentes crises et notamment celle des années 90. Ainsi par exemple l'Observatoire Crédit Logement/CSA du financement des marchés résidentiels qui nous révèle que chacune des crises de 2008 et de 2012 s'accompagne d'un recul des primo-accédants puis d'un gel des ventes pour racheter (celles des "secondo-accédants"). Une part prépondérante du marché de l'ancien étant alimenté par des "vendeurs-acheteurs", ces derniers refusent de baisser leur prix tant que le prix de ce qu'ils veulent acheter n'a pas baissé, ce qui fonctionne en cercle vicieux... Cet effet de blocage a été fortement accentué en 2008 et 2012 par la restriction du crédit de la part des banques en raison des difficultés inédites de ce secteur.


Crise ou assainissement ?



Faut-il s'inquiéter de cette glaciation du marché ou y voir au contraire une correction salutaire, voire même un assainissement ? La question a deux aspects suivant qu'on se réfère à l'activité du marché, autrement dit au volume des ventes, ou à une perspective de baisse des prix.

Concernant l'activité, la baisse des ventes met en difficulté le secteur de la promotion immobilière et de la construction. Le recul des mises en chantier, déjà engagé, met en péril des capacités de production, de l'emploi et des savoirs-faire qui seront difficiles à reconstituer. Faut-il un nième plan de sauvetage à base de régimes de défiscalisation à l'aveugle et donc un nouveau "Scellier" ? Ce serait une erreur, et il faut espérer qu'au niveau des pouvoirs publics la leçon ait été comprise : il ne s'agit pas de construire pour construire, encore faut-il savoir ce qu'il faut construire et où ! Une relance de la production de type "Scellier" est inutile car ce n'est pas le type de logement locatif qui manque aujourd'hui. L'Etat n'en a au demeurant plus les moyens et c'est tant mieux !

Il faut au contraire réorienter massivement la production vers le logement social, voire très social, et vers le logement intermédiaire en Ile-de-France et dans les quelques autres zones tendues (genevois, PACA, et zones touristiques tendues notamment), grâce à une politique dynamique et innovante de préemption et mise à disposition de foncier à très bas coût (par exemple au moyen de baux emphytéotiques). Y compris la production des promoteurs privés : plusieurs grands promoteurs y sont aujourd'hui prêts.

Seule une telle politique est de nature à permettre d'atteindre l'objectif de construction de 150.000 logements sociaux nouveaux par an, et aussi de faire revenir les investisseurs institutionnels (assurances, caisses de retraite) et les foncières sur le secteur de l'immobilier résidentiel, qu'ils ont largement déserté au cours des dix dernières années !

Quant aux prix, au delà des réflexes de langage des professionnels pour qui - comme récemment les notaires d'Ile-de-France - des prix qui augmentent sont "dynamiques" et un marché baissier est "en crise", la question est de plus en plus fréquemment posée : une forte baisse des prix de l'ancien est-elle un mal ou un bien ? Reconnaissons d'ailleurs que cette attitude de courte vue n'est pas le fait de tous les professionnels : le nouveau président de la FNAIM, Jean-François Buet, qui prendra ses fonctions à partir du 1er janvier prochain, a brisé récemment un tabou en reconnaissant que des taux d'intérêt attractifs combinés à une baisse sensible des prix sont le plus sûr moyen de faire repartir le marché. D'autres comme Henry Buzy-Cazeaux, président de l'IMSI (Institut du management des services immobiliers, n’hésite pas à prendre des positions encore plus tranchantes par rapport au microcosme immobilier, en approuvant le projet d'encadrement des loyers, susceptible en pesant sur les loyers de peser aussi sur les prix.

La baisse des prix du neuf doit être délibérément provoquée en agissant sur les prix du foncier : non pas en augmentant les droits de construire, comme l'a fait le précédent président, ce qui a exactement l'effet inverse, mais en pénalisant la rétention des terrains constructibles par une fiscalité progressive des plus-values - là encore le contraire de la fiscalité actuelle...

Ensuite en agissant sur les prix de l'ancien qui tirent aussi vers le haut les prix du neuf, et donc aussi par effet direct les prix des terrains. Le moyen : en cessant progressivement de les subventionner ! La collectivité dépense actuellement plus de 7 milliards par an en aides à la personne (allocations de logement, prêts aidés, etc.) pour permettre aux locataires et accédants du secteur privé de payer les loyers et les remboursements de crédits fondés sur les prix demandés par les propriétaires. Plus 1,1 milliard en 2011 pour le nouveau prêt à taux zéro...

Sans cette manne, bailleurs et vendeurs seraient bien obligés de baisser leurs loyers et leurs prix. Il est vrai que c'est exactement le contraire de ce que réclame l'UNPI (Union nationale de la propriété immobilière), qui demande l'augmentation des aides à la personne et on la comprend ! Bien entendu, cette subvention massive, comme toute drogue dure, ne peut être arrêtée brutalement sans mettre en difficulté des millions de ménages, y compris les bailleurs privés qui ont investi récemment à crédit. Mais elle peut l'être par paliers avec les nouvelles locations, les fonds publics économisés pouvant alors être réorientés vers les "aides à la pierre", qu'on a par facilité délaissées ces dernières trois décennies...

Le risque est évidemment de désespérer les propriétaires : on ne les entend pas quand les prix montent mais on redoute la crise de confiance en cas de baisse brutale. Celle-ci peut également mettre en difficulté les banques qui ont financé ce qu'on doit bien appeler notre "bulle immobilière". Un repli maîtrisé est donc préférable à un "krach". Mais la situation du logement dans une bonne partie de la France interdit désormais le "laisser faire" qui peut, lui, conduire à la catastrophe : une étude du Crédoc d'avril 2012 révèle que les problèmes de logement des salariés affectent déjà 40% des entreprises...


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Commentaire posté par Gabriel , le 18/8/2012 à 19h48
Heureusement que le lobby immobilier conserve le contrôle de la com sur la tendance du marché avec des slogans du genre "ce qui semble indiquer que le plus fort de la baisse est déjà derrière nous" . L'explosion de la bulle immobilière en France serait une catastrophe économique.
Commentaire posté par Pierre , le 7/7/2012 à 19h37
Votre contribution est parfaitement "éclairante" Antoine, finesse du langage, propos délicatement formulés, et en plus... UI a copié vos diverses contributions de haute tenue...

Demandez donc des droits d'auteur !!!

Et rappelez vous que l'on est toujours le "con" de quelqu'un et vous n'y échapperez pas !!! (moi non plus, mais j'ai un avantage sur vous, je le sais)
Commentaire posté par antoine , le 4/7/2012 à 23h41
article quasi parfait, en ayant tout de meme oublie le fait que l'acheteur aujourdhui est MOins con, un peu grace a moi... Car il sait que les prix sont surevalues et de beaucoup..

si vous me suivez a travers les blogs celebres de l'immo: vie immo, chaine immo, direct gestion, blog de ninon ingridm etc etc, vous verrez que votre article reflete parfaitement mes paroles, meme si celles ci sont dites avec un style un peu plus direct (vieux c.. de proprios, acheteurs pigeons rois des naifs, ..)

Cependant, je naime pas trop votre conclusion: en quoi une chute des prix brutale serait une catastrophe??? On ne va tout de meme pas plaindre ni les vieux c.. de proprios qui tentent de vendre a 3 a 5 fois le prix qu'ils l'ont achete, leur bicoque pourrie amiantee, ni les acheteurs debiles gros pigeons de 2009-2011 qui ont comme des cons acheter sur 30 ans a 35%, la corde au coup???

On ne va tout de meme pas pleurer non plus sur le sort des gens qui divorcent et doivent vendre vite, car incapables de prevoir leur connerie?

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