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ACTUS

Immobilier, logement : les chantiers du nouveau gouvernement


Le 19/5/2012
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UI - Actus - 19/5/2012 - Immobilier, logement : les chantiers du nouveau gouvernement
Relance de la construction de logements, encadrement des loyers, poursuite de la politique de rénovation urbaine et de la lutte contre le logement indigne et la précarité énergétique, remise à plat du système des aides au logement des locataires, des aides à l'accession et des incitations à l'investissement locatif : ces thèmes ont tous été abordés au cours de la campagne présidentielle, sans compter celui de la réforme fiscale, qui touche à la fois à l'imposition des revenus et à celle du patrimoine. Mais outre le fait que l'équipe de campagne du nouveau président s'est gardée d'entrer dans les détails, ces sujets ne sont pas les seuls chantiers que devra mener le nouveau gouvernement. Il y a aussi ceux laissés en plan par le précédent : la mise en application de la loi "Grenelle II" dans le bâtiment, la réforme de la "loi Hoguet" qui régit les professions immobilières, et ardemment réclamée par ces dernières, et une grande réforme de la copropriété, plus que jamais nécessaire...
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Relancer la construction



S'il est un point qui n'a pas fait débat au cours de la campagne présidentielle, c'est le besoin de construire au minimum 500.000 logements par an, dont 100.000 en Ile-de-France. Or la production est en chute libre : 75 à 80.000 logements collectifs de promoteurs prévus en 2012, 120 à 130.000 maisons individuelles, et au mieux 80 à 90.000 logements sociaux nouveaux après déduction des démolitions dans le cadre du programme national de rénovation urbaine (PNRU). Un rapide calcul montre qu'on est loin du compte, même s'il faut y ajouter une ou deux dizaines de milliers de logements vacants redevenus habitables après réhabilitation ou issus de transformations en logements de bureaux ou bâtiments industriels, militaires etc.

Comment faire ? Il y a peu à attendre globalement de l'augmentation - temporaire - de 30% des droits de construire, formule miracle sortie de son chapeau in extremis par l'ancien président. Pas question non plus de voir revenir après 2012 des régimes d'incitation fiscale type "Scellier", dopants désastreux et ruineux, encourageant la construction de logements inadaptés aux besoins.

Le maître mot est désormais la libération de foncier : par densification des zones urbaines existantes (augmentation ciblée des droits de construire, "démitage" du tissu urbain, aménagement pour une construction surélevée sur les zones inondables, requalification des friches industrielles, ferroviaires, militaires, surélévation de bâtiments existants), et par la levée des freins mis à la construction de logements, notamment de logements sociaux par les maires. De deux façons : par la coercition (l'augmentation des "quotas SRU" et des sanctions en cas de non respect), ainsi que par la remontée de la maîtrise du foncier au niveau de l'intercommunalité, voire du département, pour une gestion "intelligente" du foncier. En forçant à la mixité sociale et à un développement équilibré du parc de logements : en obligeant par exemple de réserver dans tout nouveau programme une part pour le logement social, une pour le logement intermédiaire et une pour la promotion libre.

Autre moyen de libérer du foncier : les terrains de l'Etat et des entreprises publiques type SNCF. A céder gratuitement ou au prix coûtant après dépollution et viabilisation, ou encore en bail emphytéotique pour ne pas spolier l'Etat, pour la construction de logement social ou intermédiaire là où les besoins sont les plus criants (Ile-de-France, PACA, zones touristiques pour les salariés).

Enfin, la mobilisation du foncier privé par une fiscalité du patrimoine et une imposition des plus-values qui décourage au lieu d'encourager la détention prolongée et improductive...

Réclamées par les professionnels du bâtiment, de la construction et de l'immobilier réunis le 5 avril dernier dans une interpellation collective des candidats à la présidentielle, ces mesures s'imposent aujourd'hui et devront être prises sans délai.

Quant au financement du logement social, le candidat François Hollande a proposé le doublement du plafond du Livret A. Mais en réalité, face au problème du foncier et de la volonté de le consacrer au logement social, le problème du financement reste secondaire...


Peser sur les loyers



Mode de l'Allemagne oblige, l'idée au départ tabou d'un plafonnement des loyers dans les zones tendues a fait aussi son chemin. Portée d'abord par les candidats socialiste et écologique, elle été adoptée en fin de compte par le président sortant... Elle sera mise en oeuvre de manière prioritaire, la nouvelle ministre du Logement Cécile Duflot l'a annoncé le 17 mai à l'AFP, à l'occasion de la passation des pouvoirs avec son prédécesseur.

Tel que prôné par François Hollande pendant la campagne, l'encadrement concernera - en plus du renouvellement du contrat de location (tous les 3 ou 6 ans) comme actuellement - les premières locations et les relocations des logements privés pour certaines régions (la grande majorité de l'Ile-de-France, une partie de PACA et de Rhône-Alpes, la côte basque). Le loyer proposé aux locataires ne pourra pas dépasser le niveau moyen constaté dans le voisinage pour des logements comparables.

Rappelons que cette mesure est déjà pratiquement définie dans un amendement qui a été adopté avant l'élection par la majorité socialiste au Sénat dans le projet de loi "Lefebvre" de protection du consommateur. Il prévoit la possibilité pour le locataire qui entre dans les lieux de contester le loyer qui lui a été fixé par le bail, de saisir la commission départementale de conciliation des baux d'habitation, et à défaut d'accord avec le propriétaire sur une baisse du loyer, de saisir le juge "à l'allemande" pour le faire fixer conformément aux loyers du voisinage. Des observatoires tels l’OLAP pour la région parisienne devront partout mettre à disposition les références nécessaires. Le dispositif prévoit que le gouvernement puisse, temporairement et dans certains secteurs particulièrement tendus, prescrire par décret une fixation du loyer jusqu'à 20% en dessous du niveau moyen de ces loyers de voisinage pour des logements comparables, afin de peser sur leur niveaux et faire baisser les moyennes...


Remettre à niveau l'habitat



Malgré les contraintes de la rigueur budgétaire, l'effort en ce sens reste nécessaire, au moins pendant une décennie, voire plus : continuer le PNRU (programme national de rénovation urbaine), le Programme national de requalification des quartiers anciens dégradés (PNRQAD), le plan de lutte contre l'habitat indigne, le programme "Habiter mieux" de lutte contre la précarité énergétique. Mais aussi mettre en oeuvre la rénovation énergétique de l'habitat existant, suivant les objectifs - ambitieux mais nécessaires - du "Grenelle de l'environnement", fixés par la loi "Grenelle I", et les moyens prescrits par la loi "Grenelle II", notamment dans les copropriétés. Or dans ce secteur (8,5 millions de logements logeant quand même près de 20 millions d'habitants en France), beaucoup reste à faire : le "chantier" du précédent gouvernement étant resté en plan, il manque encore une très grande partie des textes d'application, et la politique consistant à ne s'en tenir qu'à des incitations - au demeurant peu attractives eu égard aux investissements nécessaires et aux difficultés de la mise en mouvement des copropriétaires - est un échec.

Il faudra à la fois plus de directivité et plus de support (financier, d'accompagnement technique et social, etc.)...


Mettre à plat les aides au logement et à l'immobilier



APL et allocations de logement, prêt à taux zéro (PTZ) pour la primo-accession, bonification de prêts aidés, ce sont près de 20 milliards d'euros par an qui partent chaque année sans que l'on connaisse avec précision la part socialement indispensable, et celle qui année après année a alimenté la hausse des prix et des loyers, consistant donc à subventionner les bailleurs et les vendeurs ! Les gouvernements de gauche les avaient laissées prendre le pas sur les aides à la pierre, ceux de droite ont fait l'autruche. Il est vrai que s'y attaquer leur aurait valu une levée de boucliers. Le nouveau gouvernement, politiquement plus crédible sur ce sujet, a un rendez-vous avec l'histoire. Il a devant lui à la fois le meilleur gisement d'économie de fonds publics alimentant des effets d'aubaine et des rentes de situation, mais aussi la meilleure occasion de sécuriser un système d'aide à ceux qui en ont réellement besoin.

Imaginons l'offre de logements à loyer maîtrisés que la collectivité pourrait financer rien qu'en déplaçant progressivement vers sa production ne serait-ce que la moitié de cette masse financière annuelle !


Conforter l'investissement locatif



A croire les promoteurs immobiliers, l'investissement locatif serait en berne et il faudrait inventer de nouveaux systèmes d'aide fiscale, autrement dit de nouvelles "niches". Il n'en est rien et le nouveau gouvernement aurait tort de tomber dans le piège ! Ce qui est en berne c'est l'immobilier à but purement fiscal, dopant miracle d'une construction inadaptée aux besoins, mais extrêmement lucrative pour une profession qui se réveille en état de manque, après s'être "shootée" une décennie durant aux "Robien", "Borloo populaire" et autres "Scellier", "Censi-Bouvard", "Demessine", et "Girardin"...

L'immobilier locatif reste le placement long terme le plus rentable, n'en déplaise à ceux qui au moyen de calculs biaisés voudraient faire croire qu'il ne rapporte plus rien. Même en oubliant un moment que ses concurrents, les placements financiers font pâle figure, la rentabilité de l'immobilier locatif bénéficie d'un double effet de levier : par la possibilité d'y investir à crédit, qui plus est en déduisant des revenus les intérêts d'emprunt, et par la fiscalité des revenus fonciers, qui admet la déduction de tous les travaux, y compris ceux de rénovation et d'amélioration. Il n'a donc pas besoin d'être aidé en tant que tel.

Par contre, la revendication des milieux de défense des propriétaires bailleurs, de voir les propriétaires privés bénéficier des mêmes avantages fiscaux que les bailleurs sociaux lorsqu'ils pratiquent des loyers de même niveau est légitime. Le nouveau gouvernement n'a par contre aucune raison de les suivre sur la seconde de leurs revendications phares, celle d'y ajouter comme contrepartie additionnelle une dispense de respecter les protections que la loi accorde aux locataires - ce qu'ils appellent le bail "gagnant-gagnant" -, contre les congés abusifs ou des procédures expéditives d'expulsion dont on ne voit pas comment elles pourraient être mises en oeuvre dans le contexte du droit et de la crise du logement actuels...

Il est aussi un autre moyen de conforter l'investissement locatif, tout en améliorant l'accès au logement des locataires modestes, précaires ou sans support familial pour leur servir de caution : la généralisation de la "GRL" (garantie des risques locatifs) en "garantie universelle" (GURL), obligatoire pour tous les bailleurs pour assurer, par une mutualisation maximale des risques, des primes modiques et un coût minimal pour l'Etat. Voilà une idée lancée par la gauche en 2002, décriée puis reprise sous la présidence de Jacques Chirac, et un chantier totalement raté sous la présidence de Nicolas Sarkozy, aboutissant à un système au bord de l'implosion : laissée facultative, la GRL n'assure sur fonds publics que des mauvais risques, ceux que les assureurs de "garantie loyers impayés classique" (GLI) ne veulent pas prendre... Le nouveau gouvernement prendra-t-il ce sujet à bras le corps ? Les déclarations récentes restent peu précises à ce propos : on a plutôt parlé d'un dispositif de caution solidaire pour les jeunes, une renaissance du Loca-Pass, supprimé il y a deux ans pour faire la place à la GRL... Des députés UMP ont entrepris avant la présidentielle de lui faciliter la tâche en déposant, avec l'assentiment d'Action Logement, gestionnaire de la GRL, une proposition de loi englobant la GLI et la GRL dans un même dispositif de garantie des loyers, toujours facultatif, mais unifié. C'est un minimum !


Rénover les professions immobilières



Après les promoteurs, les investisseurs, les propriétaires et les locataires, le gouvernement trouvera aussi un autre dossier laissé en plan par ses prédécesseurs : celui des professionnels : agents immobiliers, administrateurs de biens et syndics de copropriété. Décriés souvent à raison, et quelques fois aussi à tort, ils pâtissent surtout d'un déficit d'encadrement et de régulation, laissant le champ libre aux moins scrupuleux d'entre eux qui tirent les métiers vers le bas. Après s'être offusqués d'un projet sorti des cartons à la va-vite sous le vent du boulet de l’affaire Urbania, leurs principales fédérations professionnelles, l'UNIS et la FNAIM, au terme d'"Etats généraux" organisés en 2011, ont fait leur l'idée de la nécessité d'une instance nationale fixant une déontologie s'imposant à tous (alors qu'aujourd'hui 40% des professionnels n'adhèrent à aucune organisation professionnelle et ne s'engagent à aucune déontologie). Elles sont même devenues plus royalistes que le roi dans leur revendication de renforcement des conditions d'aptitude et de formation continue pour exercer, non seulement pour les dirigeants des entreprises mais aussi pour leurs collaborateurs et mandataires indépendants qu'ils emploient en tant que négociateurs. Pour ces derniers, ils vont même jusqu'à demander qu'on exige d'eux la souscription pratiquement aux mêmes conditions que pour être agent immobilier !

Il est vrai qu'entretemps est apparue pour les agents immobiliers traditionnels, indépendants ou en réseau, une menace imprévue : l'émergence de réseaux de plusieurs centaines voire milliers de mandataires indépendants, exerçant sous couvert d'une centrale unique titulaire de la carte professionnelle d'agent immobilier, travaillant de chez eux à frais réduits et pratiquant des taux de commission de moitié (2 à 4%) là où les autres demandent 6 à 8% suivant les biens...


Sécuriser l'avenir des copropriétés



Objet d'une prise de conscience de plus en plus inquiète, le secteur de la copropriété, déjà cité, exige en tant que tel une attention toute particulière du nouveau gouvernement. Le précédent l'avait déjà compris en confiant à Dominique Braye, ancien sénateur et président de l'ANAH, la mission de constituer et de piloter un groupe de travail sur l'amélioration des politiques préventives, des actions incitatives ou coercitives vis-à-vis des copropriétés en difficulté. Son rapport dresse un tableau d’une grande acuité de la situation dans le monde de la copropriété et des risques qu’il y a à ne pas adopter des mesures drastiques. "Les besoins croissants en travaux conjugués à une certaine paupérisation font apparaître de nouveaux enjeux. Or, le système de gestion actuel des copropriétés, s'il permet de traiter correctement les affaires courantes quand tout va bien, n'est pas des plus efficaces pour piloter la gestion patrimoniale à moyen ou long terme de l'ensemble collectif, ou pour agir quand de sérieuses difficultés surviennent", indique l'ANAH en accompagnement du rapport. Or, selon elle pratiquement, toutes les copropriétés seront un jour où l'autre confrontées à des enjeux de réinvestissement lourd, et dès maintenant, 15% du parc de copropriétés pourrait être concerné par un processus de déqualification !

L'ANAH estime à 300.000 le nombre de logements de résidence principale situés dans des copropriétés rencontrant des difficultés financières ou de fonctionnement ; ce chiffre atteint 800.000 à 1 million, soit environ 15% du parc des 6,2 millions de résidences principales en copropriété, si l'on se réfère à des critères portant sur la dégradation du bâti ou l'occupation sociale. Par contre, le nombre de logements dans des copropriétés identifiées et suivies comme en difficulté est estimé à 50 à 60.000, ce qui fait dire que "le problème semble donc encore largement devant nous" ! Or, les copropriétés construites entre les années 50 à 80 (un peu moins de la moitié du parc) nécessitent aujourd'hui des réinvestissements lourds et des travaux d'amélioration énergétique (40 à 70 milliards de travaux, selon une étude de l'ANAH pour les 10 ans à venir), cependant que les copropriétés plus anciennes rencontrent elles aussi des problèmes d'obsolescence technique.

Le "rapport Braye" propose pas moins qu'un "plan national copropriétés", avec un toilettage sérieux de la législation, comportant trois mesures emblématiques :

- une meilleure information des acquéreurs, grâce à l'affichage des charges courantes et le coût prévisionnel des travaux dans les annonces immobilières,

- l'obligation de soumettre les immeubles à un diagnostic technique global tous les 10 ans, d'établir et mettre à jour un plan pluriannuel de travaux permettant de prévoir un échelonnement cohérent des travaux à entreprendre, et de faire alimenter par les copropriétaires un fonds de travaux, en vue de faciliter le financement et la prise de décision des travaux,

- l'obligation en vue de rétablir la confiance entre copropriétaires et syndics d'ouvrir un compte séparé dans chaque copropriété, ou à défaut "l'instauration de sous-comptes dans le compte unique", ce compte bancaire étant selon le groupe de travail "un puissant moyen de prévention des impayés qui offre une plus grande transparence".


Au vu de cette liste, pas forcément exhaustive, une chose est sûre : entre le rattrapage des retards accumulés et le traitement des problèmes nouveaux qui ne manqueront pas de se faire jour, les nouveaux ministres de l'écologie, de la justice et surtout de l'égalité des territoires et du logement, sans compter Bercy, ne vont pas chômer ! En première ligne, l'ex présidente d'Europe-écologie-Les Verts, Cécile Duflot, ne s'est pas vue confier le ministère le plus facile...




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