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ACTUS

Crise du logement : s'attaquer aux vraies racines du mal


Le 30/12/2011
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UI - Actus - 30/12/2011 - Crise du logement : s'attaquer aux vraies racines du mal
Comme un de ses prédécesseurs lorsqu'il parlait du chômage, Nicolas Sarkozy pourrait dire du logement : nous avons tout essayé ! Il pourrait aussi ajouter "et tout abandonné", au point que la politique du logement, au seuil de la campagne de la prochaine présidentielle, a pris l'allure d'une feuille blanche ! Une chance peut-être pour une remise à plat (une "refondation" selon le mot à la mode) et la reconstruction d'une stratégie enfin cohérente et stable, qui s'attaque aux vraies causes du mal français, à savoir la politique foncière, et non à quelques chimères mises en avant pour protéger des intérêts bien compris...
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Une politique du logement au point mort



L'instabilité et l'incohérence des politiques publiques et de la fiscalité immobilière est à son comble : il y a quatre ans le nouveau quinquennat était inauguré avec le crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt, la quasi-suppression de l'impôt sur les successions et les donations, puis la réduction d'impôt "Scellier", le plus favorable des régimes de défiscalisation de l'investissement locatif. Auparavant, le prêt à taux zéro avait été élargi à l'ancien, le régime "Robien" avait parsemé la province de logements vacants et les plus-values hors résidence principale étaient exonérées au bout de 15 ans. Il y a un an encore on lançait le "PTZ+" et la semaine dernière le secrétaire d'Etat au logement en fêtait le 300.000ème ! Mais depuis quelques semaines, c'est machine arrière toute ! La "France de propriétaires" est remisée au magasin des accessoires électoraux et tous les cadeaux fiscaux jugés si nécessaires jusque là retirés sans sommation, plongeant le monde de l'immobilier, idéologiquement en phase avec le Sarkozy candidat de 2007, dans la stupeur et le désarroi...

Que reste-il aujourd'hui : un "PTZ+" rétréci au seuls achats dans le neuf, des aides à l'accession sociale réduites à la portion congrue, des dispositifs d'incitation fiscale à l'investissement locatif réduits puis annoncés comme supprimés en 2013, et une "GRL" (Garantie des risques locatifs) qui a raté son décollage alors qu'elle devait assurer la sécurisation universelle des bailleurs privés, faute pour le pouvoir d'avoir osé tenir tête au lobby des assureurs. L'Etat reporte de plus en plus le financement du logement social sur le 1% logement, les organismes HLM, et les collectivités territoriales, dernière bouée de sauvetage. Enfin le budget du logement est désormais à 80% consacré aux aides à la personne, perfusion indispensable pour des millions de Français qui ne pourraient autrement faire face au coût de leur logement, mais qui seront indexées sur la croissance, autrement dit bloquées pour un bout de temps...

En réalité, cette situation n'a pas que des inconvénients : ce "détricotage" des politiques passées laisse un terrain à peu près dégagé pour reconstruite une politique qui s'attaque à la principale racine d'une crise qui ne touche il est vrai qu'une partie du pays, ce qu'on appelle les "zones tendues", mais qui "pourrit" la vie d'un bon tiers de la population, à savoir la pénurie et la cherté du foncier.


La spirale infernale



Car à elle seule elle est en réalité la racine de tous les maux !

Laissé au jeu de marché, le prix des terrains empêche de construire à des prix accessibles aux classes moyennes. La construction neuve se développe de ce fait dans les zones non tendues, créant même ici et là des situations d'excès d'offre, et quand elle s'effectue dans les zones tendues, elle produit des logements à prix élevés, abordables aux seules classes aisées. Du coup, 80% de la production neuve dans ces secteurs n'est accessible qu'au premier décile des ménages titulaires des revenus les plus élevés ! Paris, dont l'adjoint au maire chargé du logement, Jean-Yves Mano, déplore que "le prix de vente du mètre carré neuf, autour de 12.000 euros, ne soit accessible qu'aux 3% les plus riches de la population", en est l'exemple le plus criant, mais toutes les grandes villes sont concernées.

Cette construction au compte-gouttes, car ne visant qu'une clientèle réduite, mais hors de prix et à marges élevées, ne pèse pas sur les prix de vente de l'ancien et les tire même plutôt vers le haut. Le résultat est, sous l'effet de la pénurie et d'une inévitable spéculation, une envolée des prix et une ghettoïsation de larges secteurs de Paris, de l'Ile-de-France et des grandes métropoles, dont sont exclus les primo-accédants sans aide familiale, héritage ou fortune personnelle acquise rapidement. Ces marchés s'alimentent suffisamment en acquéreurs de ce type, ou de ceux dont les moyens viennent de plus-values réalisées par la revente d'un autre bien. Affirmer que ces marchés ne sont pas des marchés de "bulle spéculative" est une supercherie : les prix se fixent non pas en fonction d'une valeur intrinsèque des biens, ou d'un pouvoir d'achat venant d'autre source que ces marchés, mais en grande partie d'un pouvoir d'achat créé par la hausse de ces marchés, et du sentiment chez les acquéreurs que quel que soit le prix payé, l'achat sera rentable par la plus-value future escomptée...

Cette ghettoïsation n'est pas sans conséquences sociales, car les classes moyennes sont de ce fait également exclues des meilleurs cadres de vie, des meilleurs établissements d'enseignement pour leurs enfants, des meilleurs hôpitaux et services collectifs, etc.

La "bulle spéculative" à l'achat pèse aussi sur l'offre d'immobilier locatif : elle tire certes les loyers vers le haut, mais pas suffisamment pour ne pas dégrader la rentabilité de l'investissement et inciter les bailleurs à investir hors des zones tendues ! Dans ces secteurs, les prix ont plus que doublé quand les loyers n'ont pu augmenter "que" de 40-45%, la fixation du loyer d'un bien donné étant bridée par la capacité de trouver des locataires prêts à le prendre et justifiant de ressources de trois ou quatre fois le loyer plus charges ! Cette différence d'évolution rend impossible l'investissement locatif non aidé dans ces secteurs, et décourage plus que toute autre cause alléguée par le lobby des propriétaires d'y conserver des biens locatifs. D'où le déséquilibre entre la pénurie de logements privés en zones A et Abis et l'offre pléthorique dopée par les régimes de défiscalisation successifs...

Enfin, en retour, la bulle spéculative sur l'ancien tire à son tour les prix de l'immobilier neuf vers le haut, en par suite aussi le prix des terrains, car les spécialistes - et les maires des villes qui maîtrisent leur foncier - le savent bien, le prix du terrain s'établit en fonction du prix de vente que peuvent fixer les promoteurs, la marge qu'ils souhaitent faire et le coût de la construction. C'est un calcul à rebours qui part nécessairement du marché de l'immobilier local.

Le problème est que le crime profite aussi à ceux qui le laissent perpétrer sans s'y opposer véritablement - sauf exceptions comme Saint Ouen -, à savoir les maires, car il gonfle leurs recettes par les droits de mutation. Il n'y a qu'à voir le désarroi des grandes villes lorsque la crise de 2008-2009 a asséché cette manne pendant quelques mois...

Les moyens de casser cette spirale infernale sont connus mais heurtent un grand nombre d'intérêts et exigent un courage politique et une "directivité" qui aujourd'hui font cruellement défaut.


Une seule priorité : le foncier



Parmi les grands acteurs de l'immobilier, Alain Dinin, président du groupe Nexity, résumait au moins une partie de la problématique le mois dernier sur une radio économique : il faut recentraliser - au niveau de l'agglomération et dans certains cas de la région - la gestion du foncier qui est une ressource trop importante pour être laissée aux seuls maires et aux contingences de la politique locale, et augmenter cette ressource en relevant fortement les plafonds de densité. Le gouvernement en est conscient et met progressivement en place les outils règlementaires, mais les freins semblent pour le moment insurmontables. Surélévation d'immeubles existants et construction - sécurisée - en zones inondables peuvent aussi contribuer, comme une mobilisation plus autoritaire du foncier de l'Etat, souvent bien situé et en grandes quantités, ainsi que celui des grandes entreprises publiques comme la SNCF.

Mais cela ne suffit pas si ce foncier est cédé à des promoteurs privés au prix du marché ! Il faut aussi réserver le plus possible du foncier dégagé pour une part à la construction de logement social mais surtout à du logement intermédiaire, à prix plafonné, ce qui oblige à fixer le prix du terrain en conséquence. Pour les terrains privés, la préemption, voire la réquisition par voie d'expropriation sont indispensables, quel qu'en soit le coût politique. Une fiscalité des plus-values progressive au lieu de dégressive peut aussi faciliter les choses en dissuadant la rétention spéculative. Les propriétaires crieront à la spoliation, en oubliant un peu vite que la valorisation de leur terrain constitue le plus souvent une appropriation privée d'une valeur créée par l'investissement public ! Et pour financer cette politique, pourquoi ne pas y affecter le produit des droits de mutation, ce qui désintoxiquerait les villes d'une ressource indue, qu'elles pourraient remplacer par une augmentation de la taxe foncière et de la taxe d'habitation (avec les aménagements nécessaires pour les plus modestes), impôt plus vertueux qu'il n'y parait puisqu'il fait porter le coût de la valorisation et de la qualité urbaines sur ceux qui en profitent le plus directement...

Faire construire par les promoteurs privés en grande quantité, à prix accessible par l'effet du prix du foncier, est le plus sûr moyen - et probablement le seul - de peser aussi sur les prix de vente de l'ancien, avec qui ces nouvelles constructions entreront en concurrence. C'est aussi la possibilité d'offrir à des investisseurs privés ou institutionnels, sans autre forme d'aide fiscale, des produits qui - même avec des loyers maîtrisés - offriront un rendement acceptable, et de faire ainsi redémarrer l'investissement locatif dans les zones tendues.

Avantage d'une telle politique, pratiquée aujourd'hui à doses trop homéopathiques, sur la base du seul volontariat des communes avec les moyens règlementaires dont elles disposent, et qui ne porte ses fruits que si elle est menée à grande échelle : son faible coût pour les finances publiques, puisqu'elle serait essentiellement fondée sur la législation et la maîtrise de l'occupation des sols et de l'aménagement !

Le blocage des loyers dans les secteurs les plus chauds peut être une solution à court terme pour soulager une partie des classes moyennes qui souffrent. Ce n'est en aucun cas une solution "stupide" comme s'est laissé aller à dire inconsidérément un secrétaire d'Etat au logement en mal de politique alternative. C'est aussi probablement un moyen de contenir la dérive du coût budgétaire des aides au logement - 16 milliards en 2012 partagés entre l'Etat et la Caisse d'allocations familiales -, effort considérable en ces temps de disette des fonds publics, mais oxygène indispensable pour des millions de Français, rendu nécessaire en très grande partie du fait de la hausse continue du coût du logement. Mais ce ne peut être envisagé que de manière temporaire, le temps que les marchés immobiliers soient décongestionnés par l'afflux de l'offre nouvelle. le moment y est particulièrement propice, profitant du caractère peu attractif des placements susceptibles de faire concurrence à l'investissement locatif...

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Commentaire posté par Diderot , le 1/1/2012 à 12h30
Certains chapitres sont en totale contradiction, vous estimez que (la bulle spéculative) ne tire pas les loyers suffisamment vers le haut et d'autre part vous indiquez judicieusement qu'il est nécessaire de bloquer les loyers pour soulager les classes moyennes ?... Ne pensez vous pas que dans la classe moyenne nous retrouvons des locataires mais aussi des investisseurs avec leur épargne et que si les loyers sont bloqués, ces investisseurs ne pourront plus investir. D'ailleurs c'est déjà le cas pour Paris et la petite couronne, le montant des loyers est insuffisant pour couvrir à long terme (25 ans) le montant des mensualités d'emprunt, les charges, les impôts et les travaux d'entretien réguliers et ceux mis en œuvre lors du renouvellement des locataires.
Nous sommes dans un marché de l'offre et de la demande et cette offre se régule d'elle-même, je ne vois pas pourquoi dans ce cas il est nécessaire que légiférer pour bloquer le montant des loyers.
Quoi qu'il en soit, pour la classe moyenne les perspectives s'amenuisent, qu'elle soit locataire ou propriétaire bailleurs.
Commentaire posté par bronto , le 31/12/2011 à 00h15
Excellent article !
Puisse-t-il être lu.
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