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ACTUS

Immobilier : les propriétaires ne peuvent plus demander de caution s'ils s'assurent contre les impayés


Le 30/3/2009
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UI - Actus - 30/3/2009 - Immobilier : les propriétaires ne peuvent plus demander de caution s'ils s'assurent contre les impayés
C'est une des mesures de la loi "Boutin" de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion, publiée le 27 mars : désormais, les propriétaires qui, certains directement, les autres majoritairement via un gérant professionnel, souscrivent une assurance contre les loyers impayés de type classique, ne pourront plus demander un engagement de caution aux candidats locataires ! Passée inaperçue dans le "fourre-tout" d'une de ces lois fleuves qu'on nous sert à chaque législature, cette mesure est potentiellement lourde de conséquences pour les propriétaires, les locataires, et... les assureurs. Décryptage.
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L'article 55 de la loi du 25 mars de "mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion" (loi "MLLE" ou loi "Boutin", du nom de la ministre qui l'a portée, interdit désormais (à compter du 28 mars 2009, lendemain de la publication de la loi) au bailleur louant un logement non meublé sous le régime de la loi du 6 juillet 1989, quel que soit son statut (bailleur du secteur privé et public, bailleur personne physique et personne morale), de demander un cautionnement s'il a souscrit "une assurance garantissant les obligations locatives du locataire" (1).

Si le bailleur est une personne morale autre qu'une SCI familiale (société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus - les SCI entre concubins en sont exclues), c'est encore pire : le cautionnement ne peut être demandé que "s'il est apporté par un des organismes dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat" (seront notamment visés le Loca-pass "garantie de loyers" qui fonctionne comme un cautionnnement ou le FSL - Fonds de solidarité logement), ou "si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d'une bourse de l'enseignement supérieur"...

Cette mesure part d'un bon sentiment : elle vise à restreindre la pratique devenue quasi-systématique des bailleurs, particuliers comme institutionnels, consistant à exiger, comme condition d'octroi d'une location, l'apport par les candidats d'un engagement de caution d'un proche ou d'un parent, et ce quand bien même les ressources des candidats garantissent un taux d'effort dans la norme généralement acceptée, de revenus mensuels de 3 fois le montant du loyer et des charges. Près de deux locations sur trois se feraient avec l'apport d'une caution personnelle d'un tiers, et ce taux friserait les 100% à Paris et dans certaines métropoles de province au marché locatif particulièrement tendu !

Dans la situation de pénurie de logements locatifs accessibles que connaissent de nombreuses agglomérations, où la pluralité de candidatures pour une même location est la règle, cette pratique entraîne une discrimination entre les candidats au profit de ceux issus d'un milieu sociologiquement et économiquement plus aisé, pouvant offrir le cautionnement d'un proche, contre ceux dont le milieu familial ne procure pas une telle ressource. Une injustice dénoncée par l'actuel président de la République au cours de sa campagne, et encore dans son discours à Vandoeuvre-les-Nancy le 11 décembre 2007...

Du coup, les propriétaires qui, gérant leurs biens eux-mêmes ont souscrit à titre personnel une assurance de garantie loyers impayés (GLI) classique (hors dispositif de la "GRL" - v. ci-après), ou ceux, beaucoup plus nombreux qui ont souscrit une telle garantie dans les options offertes par un administrateur de biens à qui ils ont donné mandat de gérer leurs biens, se trouvent devant un dilemme : soit ils estiment plus important d'être couverts par un cautionnement, et ils devront alors renoncer à la GLI avec tous les risques que cela comporte, soit ils maintiendront cette sécurité et ils seront alors encore plus stricts - ou leurs gérants le seront pour eux - dans l'application des critères de ressources ou de stabilité professionnelle de leurs candidats fixés par les contrats ! De peur que les assureurs, privés du filet de sécurité du cautionnement, même si souvent il s'avère illusoire, refusent leur garantie en cas de sinistre pour non respect à la lettre de ces critères...


Un coup de pouce à la GRL ?

Pour les candidats locataires, et notamment les plus précaires d'entre eux, précisément ceux censés être aidés par la mesure, c'est paradoxalement une mauvaise nouvelle !

A moins que les propriétaires et les administrateurs de biens ne se tournent massivement vers la "GRL", la "garantie des risques locatifs" mise en place par le réseau des collecteurs du 1% logement (les CIL départementaux ou régionaux). Rappelons que la GRL (Garantie des risques locatifs) résulte d'une convention conclue le 20 décembre 2006 entre l'Etat et l'UESL (Union d'économie sociale du logement), organisme fédérateur des établissements collecteurs du 1% logement, prévue dans la loi du 26 juillet 2005 relative au développement des services à la personne. Des aménagements législatifs complémentaires ont été apportés dans la loi de finances rectificative pour 2007 consacrant l'engagement de l'Etat dans le dispositif mis en place.

Celui-ci permet de délivrer pour un coût relativement modique - 1,80% des loyers et charges demandés aux locataires lorsque le propriétaire confie sa gestion à un gérant professionnel, celui-ci étant susceptible d'y ajouter un supplément d'honoraires pour la mise en oeuvre du service, et 2,5% pour les propriétaires gérant leurs biens en direct - une garantie pratiquement illimitée contre les loyers impayés et les détériorations immobilières, aux bailleurs qui louent des logements à des locataires répondant à des critères précis : ceux dont le niveau de revenus, ou leur précarité, font qu'ils ne seraient pas couverts par des contrats de garantie loyers impayés (GLI) classiques.

Le niveau de solvabilité requis pour ces locataires est particulièrement souple puisqu'ils peuvent être acceptés avec un taux d'effort loyer/revenu jusqu'à 50% ! Mais a contrario, un locataire peut être pris sous la garantie même avec un taux d'effort inférieur à 30% dès lors qu'il déclare ne pas pouvoir fournir une caution personnelle d'un parent ou d'un employeur, et a fortiori une caution bancaire.

Proposée par des assureurs privés qui signent une convention avec l'UESL, elle peut être souscrite aussi bien en direct par les bailleurs qui gèrent eux-mêmes leurs logements locatifs, que dans le cadre d'un mandat de gestion pour ceux qui donnent leurs biens à gérer par un administrateur de biens.

Plus de 100.000 logements locatifs sont déjà couverts par la GRL, avec des locataires, selon GRL Gestion, un des deux organismes qui met en oeuvre le dispositif, plus proches en taux d'effort de 30% que des 50% maximum admis ; preuve que la plus grande partie de la population qui a besoin d'une aide pour accéder au logement privé n'est pas forcément la plus éloignée des critères de solvabilité habituels, juste un peu en deçà. Elle ne constitue pas non plus un risque excessif pour l'assureur, en l'occurrence le réseau du 1% et (très) accessoirement l'Etat : sur le parc assuré, 4.500 impayés sont en cours de traitement (4,5% des locations couvertes), dont une moitié en traitement judiciaire de droit commun, et une moitié seulement en traitement "social" par l'APAGL, l'autre pilier du système du réseau du 1% (2)...


Les assureurs et administrateurs de biens en embuscade

Du coup, les assureurs privés, qui craignent que les effets de la loi "Boutin", s'ajoutant à l'attractivité de la GRL, ne provoque une hémorragie dans leur clientèle de GLI, tentent en coulisse, dans des négociations actives entre leur fédération (la FFSA - Fédération française des sociétés d'assurance), l'UESL, leur ministère de tutelle (celui de l'économie) et le ministère du logement, de récupérer la GRL et en quelque sorte la "privatiser" ; il semble déjà acquis que la gestion des sinistres, assurée aujourd'hui entièrement par des filiales du 1% à qui ils reversent deux tiers des primes perçues des propriétaires, revienne dans leur giron. Une GRL version 2 verrait alors le jour, s'adressant à la fois au marché de la GLI, et à celui de la GRL actuelle, et dont le financement par les primes perçues des propriétaires serait abondé par le 1% et par l'Etat en fonction du niveau de risque souscrit !

Quant aux administrateurs de biens, perturbés au départ par l'irruption de la GRL alors qu'ils avaient assez largement adopté la GLI, beaucoup se sont adaptés et vu dans la GRL une opportunité de mettre un article de plus dans leur catalogue, craignant peut-être aussi que les clients ne le réclament... Restent ceux des grands groupes tels Foncia qui délivrent une garantie maison dont ils sont leur propre assureur ; ceux-là tentent aujourd'hui une défense qui risque de faire long feu. Leur argumentation met en avant le fait que leurs contrats de garantie sont souscrits par les clients en "ducroire" : la garantie est délivrée par l'administrateur de biens et le bailleur, qui de ce fait n'est pas assuré personnellement, peut donc demander une caution au locataire. Raisonnement risqué, qui risque de leur revenir comme un boomerang : si le risque est assuré par l'administrateur de biens, celui-ci ne peut-il pas être considéré comme exerçant illégalement le métier d'assureur, sans se soumettre de surcroît aux contraintes prudentielles imposées à ce secteur ?...


(1) loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion

(2) La GRL : un dispositif providentiel en temps de crise, pour les bailleurs comme pour les locataires

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