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ACTUS

Déductibilité des intérêts d'emprunts immobiliers : coup de pouce à l'accession ou à la hausse des prix ?


Le 21/5/2007
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UI - Actus - 21/5/2007 - Déductibilité des intérêts d'emprunts immobiliers : coup de pouce à l'accession  ou à la hausse des prix ?
Formulée sur le tard dans la campagne du candidat Nicolas Sarkozy, la proposition de rétablir une déductibilité supprimée par le gouvernement Juppé en 1995 a surpris : plébiscitée dans les milieux de l'immobilier, elle a de quoi séduire tous ceux qui à court ou moyen terme ont un projet d'acquisition (ou de vente et rachat ?) de leur résidence principale. Vrai coup de pouce à ceux qui ne peuvent plus suivre les prix atteints sur le marché immobilier, vraie aubaine pour d'autres qui auraient réalisé leur projet de toutes façons, la mesure n'est pas sans susciter cependant des questions sérieuses quant aux résultats réels à attendre d'un investissement en fonds publics estimé de 2 à 5 milliards d'euros par an ! Il faudra pour y répondre attendre les modalités exactes de sa mise en oeuvre et les limites dont sera assorti l'avantage fiscal, l'essentiel étant d'éviter qu'elle ne serve qu'à financer à fonds perdus le redémarrage d'une hausse des prix qui commence juste à s'essouffler...
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Une déductibilité supprimée en 1995...

On l'a peut-être oublié, mais la déductibilité des intérêts d'emprunt contractés pour l'acquisition de la résidence principale a existé jusqu'au milieu des années 1990, sans toutefois de crédit d'impôt en faveur des particuliers non imposables ; il a été supprimé en deux temps par le gouvernement Juppé en 1995 : d'abord pour les logements neufs, à compter du 1er janvier 1997, puis dans le parc ancien un an après. A la place a été instauré le prêt à taux zéro (PTZ).


Un objectif, une mesure...

Marquée au coin du bon sens, la mesure a la simplicité qui a fait le succès du projet électoral du nouveau président : comment mieux qu'avec une déduction fiscale, voire même par un crédit d'impôt, encourager l'achat par chaque français de sa résidence principale et faire de la France un pays de propriétaires ? On atteindrait du même coup deux objectifs supplémentaires : réduire les impôts qui découragent l'initiative, et créer du pouvoir d'achat, qui relancera la croissance.

En réalité, cette proposition s'inscrit dans la droite ligne des réponses qu'a apportées le pouvoir politique à un phénomène qu'il n'a jamais osé attaquer de front, à savoir la hausse vertigineuse des prix de l'immobilier neuf et ancien - 125% en une décennie -, qui ponctionne de plus en plus durement les ménages à mesure que s'épuisent les effets "absorbants" de la baisse des taux d'intérêt et de l'allongement de la durée des prêts. Elle vient justement après le prêt à taux zéro, version initiale axée essentiellement sur le neuf en 1995, puis version étendue à l'ancien et ouverte à des catégories plus larges d'acquéreurs des années 2005 à 2007. Avec une double crainte : celle de voir ces aides, de plus en plus coûteuses pour le budget de l'Etat, soutenir la demande et donc la hausse des prix, et celle, en les supprimant de provoquer un krach, aux conséquences redoutées pour l'ensemble de l'économie et le moral du pays...

Et de fait, cette extension est probablement le facteur qui a permis au marché de se maintenir en 2006 et début 2007 et même de faire une part plus belle aux "primo-accédants" et aux jeunes, alors que les acquéreurs plus âgés ou de catégories socio-professionnelles plus élevées commençaient à s'effacer. D'où le phénomène mis en évidence dès le début de l'année par le réseau Century 21 (900 agences dans toute la France) et confirmé par son directeur général, Hervé Bléry, sur la base des chiffres du réseau à fin avril ; les primo-accédants atteignent le chiffre record de 44% des acquéreurs, avec une proportion croissante de moins de 30 ans, la catégorie socio-professionnelle des employés et ouvriers progresse aussi (47,4% !) alors que les cadres supérieurs et professions libérales décrochent nettement : ils ne sont plus que 3,22% alors qu'ils étaient encore 13% un an avant !


Un coup de pouce au marché immobilier

A court terme, le rétablissement de la déductibilité des intérêts d'emprunt, surtout si elle est cette fois, comme cela a été promis, assortie pour ceux qui ne sont pas ou sont faiblement imposés d'un crédit d'impôt, soutiendra une demande qui avait tendance à s'essouffler dès le mois d'avril (le réseau Century 21 a même enregistré une baisse de près de 5% dans le nombre de transactions par agence), et ramènera même sur le marché des catégories d'acquéreurs qui l'avaient déserté.

La question est de savoir si ce coup de pouce ne va pas relancer au moins pour un temps le mouvement de hausse des prix, nettement ralenti voire stoppé depuis plusieurs mois, alors que la meilleure façon d'aider à l'accession à la propriété pourrait être de laisser les prix se stabiliser, voire même baisser de 10 à 20% comme certains économistes le prédisent si le marché est laissé à lui-même...

Directeur de la recherche économique d'Exane-BNP Paribas, Jean-Pierre Petit, dont les propos étaient rapportés par Le Monde, pense que le mécanisme prôné par M. Sarkozy va alimenter "l'inflation immobilière". "Ce que les ménages gagneront sur le plan fiscal, ils le perdront du fait de l'augmentation des prix", pronostique-t-il. En outre, la mise en oeuvre de cette idée pèsera sur les finances publiques.


A court terme : une aubaine pour les acquéreurs...

Nul doute que la mesure sera néanmoins populaire, pour ceux qui ne peuvent plus suivre le niveau des prix atteint sur le marché du neuf comme de l'ancien, comme pour ceux qui, primo-accédants ou vendeurs d'un bien pour en acheter un autre, auraient réalisé leur projet de toutes façons ! Les milieux professionnels n'ont pas été les derniers à applaudir. Bernard Cadeau, président du réseau d'agences immobilières ORPI-Agences n°1 (1000 agences dans toute la France) voit dans le coup de pouce non seulement une mesure d'équité fiscale avec les bailleurs, qui peuvent depuis toujours et sans limite déduire leurs intérêts d'emprunt (l'argument est malicieux car les bailleurs peuvent aussi déduire les charges de la propriété, les travaux d'entretien et de réparation, etc.), mais aussi un formidable moteur pour la croissance : toute acquisition de bien immobilier se traduit, fait-il remarquer, par des travaux de remise en état, des dépenses de nouveaux mobiliers et aménagements, etc.


A quel prix ?

La question est d'autant plus cruciale que son poids sur les finances publiques ne sera pas neutre : l'ancien ministre délégué au logement du gouvernement Raffarin, Marc-Philippe Daubresse, avance le chiffre de 2,5 milliards d'euros par an ; de son côté, le porte-parole de Nicolas Sarkozy durant la campagne, Xavier Bertrand, l'évaluait dans un entretien à La Tribune le 4 mai, "autour de 4 ou 5 milliards d'euros". Le coût dépendra évidemment des limitations ou plafonds dont la mesure sera assortie ; quelle proportion sera concernée, sur quelle durée, quels accédants seront concernés ? Tous les accédants, comme certains censément bien informés l'assurent ou seulement de ceux qui achètent pour la première fois ?

Par ailleurs, ce coût s'ajoutera-t-il à celui du prêt à taux zéro (un peu moins d'un milliard en 2007, mais en forte croissance du fait des extensions successives) ? Selon des informations rapportées par la presse, certains se demanderaient au sein des services du ministère du logement si le projet de M. Sarkozy signifie la suppression, à terme, du PTZ...

La question sera aussi de savoir que faire de ces aides - PTZ et déductibilité des intérêts - lorsque la hausse des prix aura entièrement absorbé leurs effets : elles consisteront alors simplement à injecter par voie de transfert fiscal, aux frais de l'ensemble des contribuables, un pouvoir d'achat de 4 à 6 milliards d'euros entre les mains des vendeurs de biens immobiliers, ce qui n'est pas forcément de la meilleure efficacité économique ou sociale !

Il est à craindre qu'elles ne deviennent une charge permanente du budget de l'Etat, comme le sont devenues les aides au logement, allocation logement (AL) et aide personnalisée au logement (APL), distribuées sous conditions de ressources et aujourd'hui "absorbées" par la hausse des loyers et des prix (les allocations logement aident aussi les accédants pour le remboursement de leur charge d'emprunt), pour un montant atteignant 6 milliards d'euros par an, qui se retrouve certes en grande partie dans la poche des bailleurs...


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