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ACTUS

Le "mal logement" peut-il être traité par la sécurisation des bailleurs ?


Le 9/2/2005
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UI - Actus - 9/2/2005 - Le "mal logement" peut-il être traité par la sécurisation des bailleurs ?
L'affaire est entendue : si les difficultés d'accès au logement augmentent, c'est que les propriétaires insuffisamment protégés par la législation hésitent à louer, par crainte des impayés et des risques de détériorations à leur logement ! Il n'y a donc qu'à les sécuriser, et ils se remettront à investir, ou remettront sur le marché les logements qu'ils retiennent inoccupés... La réalité est évidemment plus complexe que ne laisse croire ce discours maintes fois répété, et encore hier dans les propos du ministre de l'économie ! Car des dispositifs de sécurisation existent, des assurances privées accessibles aux bailleurs, au "Loca-pass", aide au paiement du dépôt de garantie et caution pour le paiement du loyer accordée par les organismes collecteurs du 1% logement, à de très larges catégories de candidats, et notamment ceux qui ne disposent pas de ressources suffisantes et d'une situation assez stable pour avoir accès aux logements privés dans des conditions normales...
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Une crise paradoxale

Il faut se rendre à l'évidence : si le marché de la location se détend (notre brève), c'est moins parce que la demande est satisfaite que par manque de candidats solvables ! Et ce par l'effet combiné de deux facteurs :

- l'augmentation des loyers : celle-ci entraîne celle des exigences de niveau de ressources des candidats à la location, que les bailleurs évaluent légitimement, pour s'assurer en l'absence de tout autre élément de sécurisation (caution, "Loca-pass", etc.) de leur capacité à faire face au paiement du loyer et des charges, à trois à quatre fois leur montant, niveau qui correspond au demeurant à la part de la dépense totale des ménages en France consacrée au logement, à savoir 27 à 30% selon les niveaux de revenus...

- d'une tendance marquée à la précarisation des emplois, devenue une réalité malgré les rigidités régulièrement dénoncées du droit du travail, et rappelée par des données fournies par l'ANIL (Agence nationale pour l'information sur le logement) lors de son assemblée générale 14 décembre dernier (1) : triplement des emplois intérimaires de 1995 à 2003, 1,64 million de salariés en CDD (contrats à durée déterminée), multiplication des situations d'enchaînement de CDD de remplacements ou de missions d'intérim sur une longue durée, etc.

Du coup, une part croissante des candidats locataires, y compris dans les classes moyennes, notamment des jeunes ménages, se voient interdire l'accès aux logements locatifs privés, même à ceux du parc "intermédiaire", ce qui risque de conduire bientôt à une situation paradoxale : la réapparition comme au milieu des années 90 de stocks de logements vacants faute de preneur, et l'accroissement d'une population de "mal logés" d'un type nouveau, insuffisamment aisés pour avoir accès à ces logements mais aux ressources néanmoins trop élevées pour relever du logement social...

La Fondation Abbé Pierre tire au demeurant une nouvelle fois le signal d'alarme en n'attirant pas seulement l'attention sur les "sans domicile fixe" ou les personnes en difficulté relevant des structures d'hébergement et du parc locatif "très social", mais aussi sur le million de personnes hébergées chez des tiers (famille, amis, ou autres) faute de solution dans le parc social ou privé, et sur les "près de 5,7 millions de personnes sont en situation de réelle fragilité à court ou moyen terme par rapport à leur logement" (notre brève)...

Il serait bien entendu faux de prétendre que les responsables politiques - de gauche comme de droite - n'ont pas pris conscience de ce paradoxe, d'où, depuis trois ans la réitération d'actions ou de déclarations pour une mobilisation du parc privé en faveur de ces populations en difficulté croissante, par des mesures d'incitation fiscale (régime "Lienemann" en 2001, et "Robien social" en 2005), mais aussi en évoquant la nécessaire sécurisation des bailleurs afin de leur permettre d'accepter des candidatures qu'il serait trop risqué d'accepter dans des conditions normales : ce fut le projet de "CLU" (Couverture logement universelle) de Marie-Noëlle Lienemann en 2002 (notre article), "torpillé" sur le moment pour cause d'enjeux électoraux, mais repris crescendo par l'actuel ministre du logement dans les annonces du contenu de la loi en préparation "habitat pour tous", évoquée depuis deux ans et annoncée pour avril prochain...


Les systèmes de sécurisation existants

Les bailleurs ne sont pourtant pas obligés de louer sans filet de sécurité ! Deux systèmes en effet leur permettent de border leur risque locatif dans des conditions parfaitement acceptables :

- les contrats de garantie "loyers impayés et détériorations immobilières" proposés par les assurances privées : il s'agit de contrats pouvant être souscrits par l'intermédiaire d'administrateurs de biens par les propriétaires qui leur confient la gestion de leurs biens (c'est la formule la moins chère, mais son coût s'ajoute aux honoraires de gestion) ou auprès de courtiers spécialisés pour ceux qui gèrent leurs biens en direct (notre article) ; ces contrats couvrent assez largement le risque locatif et prennent en charge la procédure de recouvrement jusque, s'il y a lieu, à l'expulsion du locataire défaillant ou indélicat, mais uniquement pour des locataires présentant à leur entrée dans les lieux les garanties de solvabilité habituellement exigées : ressources sûres et à hauteur suffisante, emplois stables, engagements de caution si nécessaire, etc. Résultat : tout en sécurisant la location, ce type de contrat impose au gérant ou au propriétaire qui le souscrit, du fait du risque de déchéance de garantie, une rigueur accrue quant à l'application des critères de solvabilité des candidats !

- l'aide "Loca-pass" des organismes collecteurs du 1% logement : créée en 2000 pour recycler les excédents de la collecte de cette cotisation due par les entreprises de plus de 10 salariés, il s'agit d'une garantie délivrée cette fois aux candidats locataires et fonctionnant comme un engagement de caution en faveur du propriétaire ; c'est en fait le complément indispensable pour un très large éventail de candidats n'entrant pas pour une raison ou pour une autre dans ces critères de solvabilité : étudiants, titulaires d'emplois précaires, salariés "en mobilité professionnelle", salariés à ressources insuffisantes, fonctionnaires non titulaires, jeunes chômeurs, jeunes "seniors" retraités d'entreprises cotisantes au 1%, etc. Cela fait du monde, et représente pour l'ensemble des organismes distributeurs plus de 250 millions d'euros d'avances et près d'1,5 milliards d'engagements de caution (2), mais force est de constater que ce n'est pas suffisant pour résorber le "mal logement"...


Les projets annoncés

Par rapport à ces dispositifs largement plébiscités, l'un par les bailleurs et l'autre par les locataires, le gouvernement a successivement annoncé deux projets distincts :

- celui par l'actuel ministre délégué au logement et à la ville, Marc-Philippe Daubresse, dans le cadre de la loi "habitat pour tous", résurgence améliorée de la "CLU", sous la forme d'un "fonds de garantie" pour les logements conventionnés du secteur privé (logements loués avec plafonds de ressources et de loyers), financé par la CRL (contribution sur les revenus locatifs, qui permettrait de "mutualiser les risques locatifs de ceux qui louent leurs logements à des ménages modestes" (notre brève) ; défini ainsi, ce dispositif compléterait en réalité le "Loca-pass" pour les populations précarisées non couvertes par l'aide des collecteurs du 1% : non salariés, retraités d'entreprises non cotisantes, chômeurs non "jeunes", etc.

- l'autre de façon plutôt inattendue par Hervé Gaymard, ministre de l'économie, des finances et de l'industrie à l'occasion d'une conférence de presse très "sarkozienne" le 8 février dernier : dans une incursion remarquée dans le domaine de son collègue du logement, il a en effet annoncé son intention de proposer une concertation avec les assurances pour qu’elles proposent une extension facultative "impayés" à l’assurance habitation souscrite par les locataires ; "la prime pourrait faire, par exemple, l’objet d’un malus
en cas d’impayés mais l’assurance garantirait aux propriétaires la prise en charge du recouvrement des impayés"...


Reprise sans suspicion particulière par la presse, cette dernière annonce semble pour le moins improvisée et naïve : à moins de limiter la garantie aux impayés justifiables par un "accident de la vie" par définition accidentel (incapacité ou décès d'un des titulaires de revenus, perte d'emploi non indemnisée, etc.), ce qui existe déjà dans les contrats "GAV" (garantie des accidents de la vie) que les assurances et les banques proposent depuis près de trois ans à grand renfort de publicité, on ne voit pas des compagnies accepter de couvrir sans limitations draconiennes un risque susceptible de résulter d'une attitude intentionnelle, et sans leur permettre de sélectionner leurs risques au moyen de critères de solvabilité qui ne pourraient être moins sévères que ceux exigés par les bailleurs...

On ne comprend pas plus le système de "bonus-malus" : donnerait-on le droit au propriétaire de mettre en jeu directement la garantie ? A défaut la pénalisation de l'incident de paiement inciterait les locataires à s'abstenir de déclencher l'indemnisation, laissant leurs propriétaires avec leur impayé...

Sans compter que le "bonus-malus" aboutirait à un système de "fichage" des locataires, et à la pénalisation de situations ne relevant pas forcément d'un comportement fautif ou malhonnête des intéressés !


Vaincre les obstacles culturels

Quels que soient les dispositifs de sécurisation proposés, encore faut-il que les bailleurs et les professionnels les adoptent ! A preuve les difficultés rencontrés dans les premiers temps par les candidats locataires pour se faire accepter avec un "Loca-pass"...

Et à vrai dire, tant que les propriétaires trouvent à louer leurs logements à des locataires aisés, peut-on réellement leur reprocher de ne pas faire de la location "sociale" ? Le coup de pouce pourrait venir d'un vrai retournement du marché, qui verrait les logements les moins attractifs boudés en masse par les locataires les plus fortunés au profit des dizaines de milliers d'appartements et de maisons mis prochainement sur le marché par les investisseurs en "Robien" !

A condition que les nouvelles mesures annoncées ne soient pas assorties de conditions trop restrictives, qui laisseraient une fois de plus ceux qui en ont le plus besoin sur le carreau...



(1) Le Monde Argent, 6 février 2005

(2) Le "Loca-pass" consiste en une avance du dépôt de garantie, et un engagement de caution vis à vis du locataire en faveur du propriétaire pendant une durée de 36 mois à hauteur de 18 mois de loyers et de charges ; pour les locataires dont les ressources dépassent celles des plafonds de ressources "Besson" (voir dans la section des indices et chiffres-clés), les loyers ne sont pris en charge qu'à hauteur des plafonds de loyers "Besson"...
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