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ACTUS

Assurances habitation et immeuble : une opacité organisée


Le 26/2/2003
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UI - Actus - 26/2/2003 - Assurances habitation et immeuble : une opacité organisée
Ce n'est pas le principal poste de dépenses dans le budget du ménage ou dans celui d'un immeuble, mais ce n'est pas une raison pour payer trop, d'autant que les primes ont fortement augmenté depuis deux ans, et ce n'est pas forcément fini ! Or, avec la difficulté de décryptage des contrats et de la comparaison des garanties offertes, la complexité des circuits de distribution de l'assurance, et les dessous cachés de la fixation des primes, difficile de savoir si le prix payé est le juste prix : en tous cas, les différences constatées sont considérables et peuvent aller du simple au double, ceux qui payent le plus cher n'étant pas forcément les mieux assurés...
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Pas de doute : les primes flambent ! 10 à 15% en 2001, 3 à 10% en 2002 (mais 15% et plus pour les multirisques immeubles, jusqu'à 30 et 40 % pour les IGH - immeubles de grande hauteur), et 2 à 7 % prévus en 2003... Causes avancées : le 11 septembre, Toulouse, les inondations et catastrophes climatiques, la recrudescence des vols, et... la chute de la bourse !

Il est vrai que par le jeu du marché mondialisé de la réassurance, le propriétaire de pavillon comme le copropriétaire subissent en France l'effet de calamités aux antipodes de la planète, et par ailleurs, les compagnies ayant pris la mauvaise habitude d'asseoir leur rentabilité sur le produit de leurs placements financiers, et ayant de surcroît pendant quelque temps - allez savoir pourquoi - un peu trop forcé sur les actions au détriment de placements plus sûrs, les assurés vont devoir essuyer les pertes !...

Devant une telle situation, le client est-il désarmé ? La réponse est non, du moins en théorie...

En effet, on peut toujours refuser une augmentation qui dépasse l'effet de la clause d'indexation (notre article), mais le résultat est une résiliation du contrat, et il est bon de savoir si on est sûr de trouver un contrat plus avantageux que celui qu'on perd ! Et c'est la que les ennuis commencent...


La difficile comparaison des contrats

Chaque compagnie ou mutuelle a ses "packs" et contrats exclusifs, et pour les assurances d'immeubles, certains courtiers créent leur propre "intercalaire" ou contrat exclusif qu'ils placent auprès de la compagnie de leur choix (normalement la mieux offrante, mais comment le savoir ?). Résultat : la comparaison est tout sauf une partie de plaisir ! Formulation des garanties, plafonds et franchises, exclusions, tout diffère, et identifier le contrat plus avantageux relève du casse-tête...

D'autant que toutes les garanties ne sont pas d'égale importance pour l'assuré : une franchise élevée sur les bris de glace n'a pas les mêmes conséquences selon qu'on dispose ou pas de grandes baies vitrées !


Mise en concurrence : les candidats ne se bousculent pas forcément

La concurrence est vive pour les multirisques habitation : elle vient surtout des mutuelles sans intermédiaires, et des banques qui cherchent à valoriser leur réseau ; cette offensive force ceux qui ont une part de marché à défendre à réagir, si bien qu'un assuré resté fidèle de nombreuses années avec un contrat un peu jauni gagne facilement à traverser la rue...

Tel n'est pas le cas pour les assurances d'immeubles : les mutualistes et "bancassureurs" n'y ont encore tâté que du bout des doigts, et par ailleurs de nombreuses compagnies se sont retirées de ce marché - ou bien, étrangères, se sont retirées de France, d'autres ont fusionné, et quelques unes ont même disparu par faillite ! Du coup, quand on cherche à replacer un contrat résilié, les preneurs ne sont pas légion, et parfois tous finissent par se récuser... C'est notamment le cas pour les immeubles vétustes ou à historique chargé ! Il est vrai qu'un immeuble à forte sinistralité traîne ses statistiques comme un boulet, et il faut savoir que les candidats les consultent avant de se prononcer !


Multirisques immeubles : pourquoi les courtiers ne jouent pas toujours bien leur rôle ?

Si pour les particuliers les courtiers et agents offrent surtout l'avantage de la proximité (sans coûter plus cher puisque leur rémunération est réglée par la compagnie sous forme de commission prélevée sur la prime affichée), pour les multirisques immeuble, ils sont carrément incontournables : la relation directe avec la compagnie est difficile pour le propriétaire d'immeuble comme pour l'administrateur de biens et syndic, et par ailleurs les courtiers sont fréquemment créateurs de contrats originaux qu'on ne peut avoir directement auprès de la compagnie et beaucoup plus avantageux que les produits du catalogue !

Problème : ce ne sont plus les compagnies qu'il faut mettre en concurrence mais les courtiers, beaucoup plus nombreux et avec des contrats variés à l'infini...

On dira que tous les courtiers devraient se valoir, puisque libres de concevoir les meilleures garanties, ils le sont aussi pour recruter l'assureur le moins cher pour leur contrat !

Hélas ce n'est pas le cas, et pour deux raisons principales :

- même en tant que courtiers, ils travaillent souvent avec une compagnie plus qu'avec d'autres car ils ont des avantages en termes de commissionnement et gratifications diverses liés au volume réalisé...

- l'évolution de la tarification consentie par les compagnies est liée à la sinistralité globale du parc immobilier assuré par le courtier et non à celle de chaque immeuble pris individuellement : un courtier auquel les clients, administrateurs de biens notamment, confient majoritairement un parc d'immeubles vétustes perclus de fuites ne pourra offrir des tarifs aussi avantageux à un immeuble récent à faible sinistralité qu'un courtier de grande banlieue auquel les syndics confient un parc récent sans histoires ! Ceci explique en particulier un phénomène connu des seuls initiés : les syndics de banlieue travaillant avec des courtiers de banlieue ont de meilleurs tarifs que les syndics parisiens travaillant avec des courtiers parisiens...


Quand les syndics brouillent les cartes...

Dans un univers déjà opaque, les syndics professionnels et les gérants d'immeubles entiers ne font pas jouer la concurrence comme ils le devraient :

- en plaçant systématiquement tous les contrats des immeubles gérés chez le même courtier, coupant court à toute velléité de leurs clients pour une mise en concurrence des courtiers, voire des compagnies ; ce faisant ils se ménagent plus de commodité de travail, donc de productivité, et d'efficacité dans le traitement des sinistres, mais à quel coût pour le client ?...

- en devenant eux-mêmes courtiers, de manière officielle comme certains grands groupes, ou sans le dire en pratiquant le co-courtage : cette pratique, bien que peu dénoncée, est à la limite de la légalité, et elle met le syndic encore plus que dans le cas précédent en position de fournisseur non indépendant par rapport aux prestations qu'il prescrit ! Résultat : des tarifs dépassant parfois un euro le mètre carré (les contrats de multirisques immeuble se tarifient sur la base de la surface développée d'un immeuble, à savoir la surface de chaque niveau calculée en prenant en compte l'épaisseur des murs, plus la moitié de la surface des combles et les parkings souterrains - une prime supérieure à 60 centimes d'euro peut à l'heure actuelle être considérée comme exagérée...).


Las ! Devant tant de complexité, et il faut dire pour une dépense qui relativement mineure par rapport à d'autres (chauffage, salaires, eau), ceux qui s'attèlent à faire baisser ce poste de charges ne sont pas légion...

Un espoir cependant : les spécialistes constatent que les résultats des branches multirisques immeuble des grandes compagnies ont été bons en 2001 et semblent satisfaisants en 2002 ! D'une part il leur sera de ce fait plus difficile de justifier de nouvelles augmentations, et une rentabilité inespérée de ce secteur devrait faire revenir, telles les hirondelles au printemps, un peu de concurrence...

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