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TRIBUNE LIBRE
Rapport Rebsamen : enfin des solutions pour booster la construction de logements?

Le 28/9/2021

Henry Buzy-Cazaux, président de l'IMSI

Le rapport Rebsamen commandé par le gouvernement pour relancer la construction en France... est aussi malheureusement la énième illustration de l'impuissance de l'Etat à trouver des solutions à la crise du logement.

Par Henry Buzy-Cazaux, président de l'Institut du Management des Services Immobiliers (IMSI)

 

Avant même que la commission formée par François Rebsamen, maire de Dijon, ancien ministre socialiste, n’ait rendu le rapport commandé par le gouvernement, il était disqualifié par nombre d’experts : il arrivait de toute façon trop tard pour être efficace dans l’urgence, l’État ne ferait plus rien avant l’après campagne électorale et le renouvellement du personnel politique, et puis tout avait déjà été dit sans aucun effet au fil des rapports précédents.

Sur le dernier grief, il est justifié, mais mal interprété par les observateurs. Le dernier rapport de fond, également demandé par l’État, a été en effet rendu récemment, à la fin de 2019 par le député de Haute-Garonne Jean-Luc Lagleize. Certes, l’angle d’attaque différait un peu puisqu’il était centré sur la mobilisation du foncier, mais il a finalement exploré un champ beaucoup plus large et on a pu saluer sa complétude. On retrouve chez Rebsamen une inspiration et des mesures communes. A l’inverse de la formule du Général, qui voulait qu’on nomme une commission pour enterrer un problème, cette répétition sinon cette lancinance témoigne que l’État ne parvient ni à inhumer les problèmes de construction ni à les résoudre. Ce qui peut choquer en revanche, c’est que le gouvernement ait besoin d’experts extérieurs et qu’en son sein, dans les cabinets ministériels ou les services, la lucidité et les compétences fassent défaut. Ce point à de quoi inquiéter.

Ce qui est également fâcheux, c’est l’insuffisante considération que l’État affiche pour les propositions des rapports, sans doute imputable à une estimation fautive des enjeux : la nation ne sera pas sereine si une partie d’elle a mal au logement, comme on peut souffrir d’un organe vital. Ne pas vivre où l’on veut, dans des conditions dignes, déployer des efforts financiers démesurés pour se loger, au péril de l’équilibre conjugal et familial, tout cela compromet la sécurité, la santé, l’équité, l’envie de travailler, la réussite scolaire, le bonheur, tout le reste en somme. Le sort que le gouvernement d’Édouard Philippe a réservé à la proposition de loi du député Lagleize, fruit de la réflexion de son rapport parlementaire - ayant même donné lieu à la publication d’un livre en vente libre - n’est pas normal. Votée avec enthousiasme à l’Assemblée Nationale, elle n’a pas eu au Sénat le soutien suffisant du ministre du Logement. Le pays a perdu du temps.

Précisément, c’est peut-être la première proposition du rapport Rebsamen, consécutif au rapport Lagleize, qui est la plus marquante, sous des allures de banalité : "Déployer un discours politique offensif afin de réhabiliter l’acte de construire". Le quinquennat Macron aura à cet égard été le pire qu’on ait connu. Le Président lui-même a eu des mots disqualifiants envers l’immobilier, sans mesurer combien ils étaient assassins envers la acteurs. Si la phrase placée au fronton du rapport Rebsamen pouvait émouvoir les candidats à la magistrature suprême, il aurait fait l’essentiel, et auprès des décideurs publics et auprès de l’opinion. Car les Français doivent coûte que coûte sortir de leur ambiguité : voir arriver de nouveaux habitants dans leur commune, modestes ou pauvres plus encore - la clientèle des HLM - leur est désagréable. Accepter que leur vue soit altérée par un chantier et bientôt un immeuble les rend agressifs… jusqu’à ce que leurs enfants cherchent un logement accessible dans la même commune. Traiter ces égoïsmes exige une didactique politique incessante.

Quant à la stérilité d’un rapport intervenant à la fin du quinquennat présidentiel et de la législature, le reproche n’est pas recevable et la ministre en charge du Logement va le faire mentir : le gouvernement va dans l’urgence intégrer au projet de loi de finances des dispositions issues des travaux de la commission Rebsamen. S’agissant de la durée pour que des mesures conduisent effectivement à la production de logements et à leur livraison, ce point ne fait aucun doute : un terrain acquis aujourd’hui, au terme d’une négociation de plusieurs mois, entraînant une demande de permis de construire et l’instruction d’un dossier dans les dix-huit mois à deux ans qui suivent, ne mènera pas - si l’autorisation est délivrée et que les recours des tiers contre le projet sont purgés - à la livraison du premier logement avant… trois ans. En clair, l’amorce avant la fin de 2021 du processus qui conduit à bâtir un programme de promotion n’abondera pas l’offre de logements avant la fin du quinquennat suivant. La temporalité de la construction est telle qu’une erreur politique commise en année n hypothèque la production de l’année n+5 ou n+7. Oui, mais il faut bien commencer à un moment donné, travaillât-on pour la postérité politique ! L’immobilier s’accommode mal des calculs à courte vue.

Pour le reste, les propositions sont de deux ordres et elles sont bien senties. D’abord, elles reviennent sur l’autre péché ontologique du mandat d’Emmanuel Macron : la recentralisation rampante. Ce quinquennat, sur ce second plan majeur pour le logement, aura été terrible : les relations entre l’État et les collectivités locales, les communes en particulier. Tentative législative de réduire les indemnités des maires, absence du Chef de l’État au Congrès de l’Association des maires de France suivant l’élection présidentielle, volonté affichée de confier aux préfets la délivrance des permis de construire, et surtout suppression de la taxe d’habitation et confiscation de 34% des ressources des communes ! La liste des gestes malveillants est longue. Le rapport Rebsamen câline les élus locaux, un peu trop même. Il y est ainsi question de compenser intégralement les exonérations de taxe foncière au bénéfice des HLM et de remplacer par un crédit d’impôt l’exonération de la même taxe en faveur des investisseurs institutionnels qui acquièrent des logements intermédiaires. En clair, l’État cesserait de solliciter les collectivités et assumerait les allègements fiscaux incitatifs. Moins heureuses est la proposition qui souffle aux collectivités de supprimer la franchise de deux ans de taxe foncière dont bénéficient les acquéreurs de logements neufs, qu’ils achètent leur résidence principale ou qu’ils procèdent à un investissement locatif. Cette mesure, pesant sur les ménages, les priverait de près de 3.000 euros… au plus mauvais moment.

Enfin, sur l’insuffisance de terrains constructibles pour les producteurs de maisons individuelles comme d’immeubles collectifs, le rapport avance des idées justes. Oui, il faut mettre fin à la rétention foncière par les propriétaires publics, État, opérateurs publics et collectivités locales. Il faudrait commencer par les recenser de façon fiable, ce qui n’est toujours pas le cas ? Une honte française. Quant aux propriétaires privés, il est urgent de trouver comment dissocier le régime fiscal d’imposition des plus-values de cession des terrains et ce:ui des immeubles bâtis. On tourne autour depuis vingt ans, et la conclusion de toute réflexion menée sur le sujet est sempiternellement que l’impératif constitutionnel d’égalité des contribuables devant l’impôt interdit de scinder les deux situations, la propriété de foncier non bâti et la propriété de foncier bâti. En clair, si on comprend pourquoi il faut stabiliser la propriété de logements locatifs, voire de résidences principales, en pénalisant les reventes trop rapides, c’est de l’inverse qu’on a besoin pour les terrains. Il faut inciter leurs propriétaires à ne pas les thésauriser et à les mettre sur le marché. En outre, un mouvement massif ferait baisser les prix, anormalement élevés. On pourrait aussi voyer une exonération provisoire, ou une réduction importante de taxation, pour tous les propriétaires qui cèdent leurs terrains au cours de cinq années qui viennent. On ne reviendrait pas sur le principe constitutionnel, on ouvrirait just une parenthèse exceptionnelle.

Cette solution a été choisie par le passé, mais pour des périodes trop courtes, de deux ans en l’occurrence : entre le temps pour que la mesure soit connue du public et le temps de la décision de vente, souvent collective à deux ou trois indivisaires notamment, la séquence aura été mal calibrée. On doit l’adapter à la réalité des situations.

Le rapport Rebsamen n’est ni une tarte à la crème ni un document complaisant. Il est plus viril, au sens propre du terme, c’est-à-dire vertueux, qu’il y paraît. Il faut désormais aller chercher les responsabilité où elles sont : du côté d’un État qui ne serait pas attentif au diagnostic des personnalités de qualité qui ont donné de leur intelligence et de leur énergie et mépriserait leurs avis éclairés. Le marché de la revente très actif occulte la gravité de la situation de la construction neuve. Pourtant, à y regarder de près, on lit dans l’insolente santé de l’ancien la mauvaise santé du neuf : les prix montent parce que des ménages moyens pèsent sur le marché à force de ne pas trouver de réponse dans le neuf, notamment les primo-accédants et les primo-investisseurs. Ils viennent aussi pour partie d’entre eux allonge la file des prétendants à un logement social. Du coup, ce sont les acquéreurs les plus aisés qui font le marché de l’ancien et permettent des valorisations excessives, qu’eux parviennent à absorber et qui excluent de plus en plus les catégories intermédiaires. En réalité, rien ne va plus au pays du logement en France et la mauvaise santé de la construction résidentielle en est une cause grave. Les propositions de la commission Rebsamen constituent un espoir et une critique sans concession des erreurs passées. Il faut espérer qu’il provoque des repentirs, trop rares en politique, et des sursauts de conscience. La préoccupation supérieure et obsessionnelle de la transition énergétique et de la qualité fait oublier qu’il faut des logements en nombre suffisant. Sans réaliser cela, on pourrait bien mourir guéri, avec un parc existant réhabilité, des logements neufs parfaits… mais des millions de ménages insatisfaits.

Par Henry Buzy-Cazaux, président de l'Institut du Management des Services Immobiliers (IMSI)

 

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