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TRIBUNE LIBRE
Les professionnels de l'immobilier mentent-ils en disant que le marché résiste ?

Le 10/8/2020

Henry Buzy-Cazaux, président de l'IMSI

Effet de rattrapage des transactions qui étaient déjà bien avancées avant le confinement ou réel redémarrage du marché ? Les professionnels qui saluent la reprise appliquent-ils la méthode Coué ? Comment expliquer l'optimisme des grands réseaux et le constat des courtiers en crédits immobiliers qui font état de conditions d'octroi fortement durcies ?.

Par Henry Buzy-Cazaux, président de l'Institut du Management des Services Immobiliers (IMSI)

 

Pendant le confinement, on pouvait dire avec prudence qu’on ne savait pas ce qui se passerait sur le marché du logement au déconfinement. Sur l’obstacle, dans les jours qui ont suivi la fin des interdits, les plus contraignants d’entre eux en tout cas, on pouvait encore préférer se taire. Aujourd’hui, les faits sont là. Plus exactement le récit par les acteurs et les informations sont discordantes. Constater ces divergences d’appréciation n’est pas heureux, non pas par esthétisme : on pourrait trouver belle l’unité de lecture du marché et l'univocité des discours. Non, à l’inverse, la pluralité des sources présente l’intérêt de créer le débat et de faire se poser les questions nécessaires, s’agissant d’un marché complexe, territorial, segmenté par les produits comme par les acquéreurs et les vendeurs, complexe par la difficulté d’appréhender l’effet qualité des biens, ou encore la nature du recours au crédit, variable selon les moments. Bref, il ne saurait être question de vouloir un seul canal de connaissance de ce marché et de ses composantes.

Le problème pour l’immobilier résidentiel est autrement plus préoccupant : quand les représentants de la transaction, grands réseaux de franchise ou coopératifs sentent l’activité augmenter comme les prix d’ailleurs, les spécialistes du crédit enregistrent de fortes baisses. C’est embêtant à plus d’un titre : d’abord dans l’absolu, au moment de savoir comment se porte le patient, il est fâcheux que certains observateurs l’estiment en pleine forme quand d’autres le considèrent malade. La conséquence porte sur l’élaboration des stratégies d’entreprise, et sur la stratégie d’influence publique : Julien Denormandie déjà, sans doute Emmanuelle Wargon de la même manière, ne sont pas fondés à prendre quelque mesure que ce soit pour soutenir la demande, dont on entend qu’elle s’exprime tous azimuts avec une puissance inédite, ni à épauler sa solvabilité, puisqu'on nous dit que dans les agences les clients n’ont pas de problème pour financer leurs projets. Certaines figures du secteur affichent leur stratégie et elle est marquée par une honnêteté rare : on sera toujours à temps de solliciter le gouvernement.

Oui et non... Parce que lorsque tous les secteurs d’activité auront obtenu leur plan, les fonds publics seront siphonnés - on ajoute déjà du déficit au déficit dès qu’on engage une dépense - et parce qu’il faut anticiper pour qu’il n’y ait pas de trou d’air. En clair, quand on constatera sans discussion possible un affaissement de l’activité il sera trop tard et des transactions n'auront pas eu lieu, pénalisant et les ménages, et les professionnels de la chaîne (agents immobiliers, diagnostiqueurs, notaires, acteurs du bâtiment). À moins évidemment que le logement, premier poste budgétaire des ménages, soit le seul à ne pas pâtir des effets de la plus lourde catastrophe économique depuis la Grande Dépression de 1929, selon les mots mêmes du ministre de l’Economie - qui n’est réputé ni pour sa rhétorique hyperbolique ni pour sa fantaisie.

Pour autant, on saluera l’intégrité intellectuelle de ceux qui ne veulent pas aller chez le médecin avant de ressentir vraiment la douleur. Allons au bout des interrogations de la presse, des décideurs politiques et de l’opinion : les professionnels de l’immobilier mentent-ils ? Leurs discours visent-ils à soutenir le moral des troupes commerciales et en un sens des Français, plus qu’à décrire finement la réalité ? Personne n’ose s'interroger là-dessus mais la question est là, pendante. Posons-la nous. On pourrait se demander aussi en amont si tous les réseaux disposent d’outils de remontée de statistiques dignes de ce nom, et on constaterait des différences de fiabilité, sans conteste. À cet égard, l’une des sources les plus présentes, Century 21, a fait la preuve de la qualité de son dispositif interne, d’autres sont moins expérimentés en la matière. Au point qu’il est probable que cette enseigne imprime un peu le mouvement, et qu’il soit difficile à un réseau moins équipé de soutenir ne serait-ce que des nuances vis-à-vis de cet acteur exemplaire au plan statistique. Et l’esprit des discours dans tout cela, plus commerciaux ou visant la connaissance neutre ?

Oui, dans l’immobilier, constater une baisse d’activité ou bien une correction des prix lorsqu’on est un acteur du marché n’est pas naturel. Pour le dire sommairement, là où un économiste peut avoir un regard clinique et froid, un commercial est en un sens pris en défaut s’il note que les chiffres sont moins bons. Certes, il ne maîtrise pas le sous-jacent de marché, mais il reste inconsciemment une gêne : pandémie ou pas, pour prendre une métaphore médicale, le médecin n’avoue pas avec plaisir que des patients sont morts et qu’il n’a pas pu les sauver. Responsable ou pas de la situation, il la ressent toujours en somme comme un échec personnel. Cela peut-il infléchir le discours d’un chef de réseau ? Certainement pas au point de le conduire à tordre la réalité, mais au point d’incliner certains à ne pas s’attarder sur les signaux faibles qui laisseraient imaginer que tout ne va pas bien.

Ce qui fait cruellement défaut et pourrait probablement ajuster entre eux les diagnostics et les réconcilier, ce sont des éléments qualitatifs. Qui sont ceux qui continuent à acheter ? La crise ne les a d’évidence impactés ni réellement, ni psychologiquement. Qui sont-ils alors que chaque jour nous apporte son lot de mauvaises nouvelles sur l'emploi et sur le chiffre d’affaires des indépendants ? Dans quels secteurs d’activités les recrute-t-on ? Au-delà des projets qui avaient été mûris avant le confinement, pour lesquels on assiste à un rattrapage, le patron de Laforêt Immobilier nous apprenait il y a quelques jours à la télévision qu’un projet sur deux dans les agences de son réseau était nouveau ! Quelle est la proportion de primo accédants, ces jeunes ou moins jeunes qui réalisent leur première opération et qui n’ont donc rien à revendre pour constituer leur apport personnel ? Ils sont 20% chez Century 21 ces dernières semaines, 68% chez Cafpi, le leader français du courtage en crédits immobiliers. Appartiennent-ils aux CSP+ pour disposer d’un apport initial assez conséquent aux yeux des banques aujourd’hui ? Quelle est la part des investisseurs dans ce marché immobilier résilient ?

Y a-t-il également un effet de déformation entre la clientèle des agences immobilières et celle des courtiers en crédit, qui essuient des refus dont n’ont pas connaissance les agents ? Peut-on postuler que les ménages qui choisissent d’acheter par l’intermédiaire d’un professionnel de la transaction ont une situation financière plus flatteuse et plus solide, et que leur dossier de crédit est de meilleure qualité ? On commence à voir des agences qui exigent, avant d’accompagner un candidat acquéreur dans sa recherche, un certificat de sa banque attestant de sa capacité d’emprunt : voilà qui sélectionne les clients et épargne la déconvenue de la condition suspensive. Cette pratique n’est pas si répandue et elle ne saurait expliquer que plusieurs grands réseaux ne ressentent pas la casse identifiée par les spécialistes du courtage. La sélection involontaire par la catégorie socio-professionnelle, plus haut de gamme dans les agences, est l'explication la plus probable. Peut-être dans l’inconscient collectif, ce qui constituerait un problème stratégique pour les agences, se dit-on que les honoraires majorent le prix et que les moins aisés passent moins volontiers par les professionnels. Cela expliquerait aussi la sous-représentation actuelle des primo-accédants dans la clientèle des grands réseaux, par rapport aux recherches de crédit par les courtiers.

Une autre explication tiendrait aux relations privilégiées des agences, notamment qui exercent sous des enseignes nationales fortes, avec les courtiers et avec les banques. Ces relations ajouteraient aux chances d’obtenir un crédit lorsqu’on passe par une agence. Là non plus, pas d’étude qui le démontre, mais une simple supposition. La stratégie des principaux acteurs est néanmoins limpide à cet égard : le groupe Citya, par exemple, vient de s’équiper d’une filiale dédiée, et d’autres ont des accords favorables avec les réseaux de courtage sinon avec des banques de premier plan.

Au demeurant, tout cela révèle que notre pays manque d’un outil neutre et panoramique, quantitatif et qualitatif, sur le marché résidentiel. Il pourrait être le fruit d’un acteur, mais plutôt de la coopération entre les acteurs : agents immobiliers, notaires, prêteurs, courtiers. Où en est Clameur, qui doit renaître de ses cendres ? LPI (Les prix de l’immobilier), fruit de la construction de l’économiste Michel Mouillart en partenariat avec le groupe SeLoger, est devenu en peu de temps une référence. Le notariat n’a pas encore bâti l’observatoire national des avant-contrats, qui aurait l’avantage de l’exhaustivité et mettrait tout le monde d’accord. C’est un enjeu pour la nation et un enjeu pour l’État. Quand la France décidera-t-elle de ne plus faire du logement un sujet de polémiques pour préférer l’ériger en question cruciale ? Le spectacle donné aux décideurs publics, aux journalistes et aux familles n’est pas à la hauteur.

Par Henry Buzy-Cazaux, président de l'Institut du Management des Services Immobiliers (IMSI)

 

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