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TRIBUNE LIBRE
Sécurisation des loyers impayés : la mission de l'agent immobilier doit (absolument) évoluer

Le 3/12/2019

Henry Buzy-Cazaux, président de l'IMSI

Alors que le député LREM Mickaël Nogal dévoilera prochainement sa proposition de loi visant notamment à obliger les administrateurs de biens (agents immobiliers) à garantir les loyers impayés à leurs clients propriétaires-bailleurs, il est possible de s'étonner du refus de certains professionnels à voir leur métier évoluer.

Par Henry Buzy-Cazaux, président de l'Institut du Management des Services Immobiliers (IMSI)

 

L’événement n’est pas si courant et il est intervenu en clôture du Congrès de l’UNIS, qui était aussi le dixième anniversaire de l’organisation professionnelle. Le député Mickaël Nogal prononçait son discours sur scène, notamment pour présenter la proposition de loi qu’il dévoilera mercredi prochain découlant de son rapport. Elle devrait conduire à créer aux gestionnaires locatifs l’obligation de garantir aux propriétaires le versement de leurs revenus fonciers. L’idée consiste à conduire les administrateurs de biens à majorer leur valeur ajoutée pour que les propriétaires investisseurs se tournent davantage vers eux et que le marché locatif en soit sécurisé.

On rappellera que les 2/3 des logements locatifs ne sont pas confiés à un professionnel. Les conséquences sont lourdes : un parc en moyenne mal entretenu, des contrats irrespectueux de la règlementation, des loyers souvent excessifs par rapport aux prestations, des exigences de solvabilité hors de mesure et de nombreux cas de discrimination.

Curieusement, pourrait-on s’étonner, les professionnels sont peu enthousiastes à l’idée de devoir garantir le versement des loyers. Il est clair que le dispositif ne pourra se mettre en place qu’au prix d’un mécanisme de réassurance. Les gestionnaires craignent deux conséquences. Ils redoutent d’abord d’avoir à augmenter leurs honoraires, en gros du montant des assurances existant aujourd’hui sur le marché, souscrites facultativement par les propriétaires. Ils estiment que les ménages qui ne viennent pas leur acheter le service de gestion professionnelle pour 6 ou 7% du montant des loyers ne viendront pas davantage pour plus cher, de l’ordre de 2 ou 3% de plus. Ils craignent aussi que les primes explosent et que les assureurs, pour couvrir tous les risques, tous les profils de locataires, n’augmentent leurs tarifs.

En fait, les professionnels peinent à comprendre deux vérités. D’abord, il y a un monde entre un professionnel qui s’engage, faisant en l’occurrence de l’investissement locatif un placement à rendement garanti, et un professionnel qui ne s’oblige qu’à déployer des moyens, sans garanti de succès. Oui, c’est une révolution copernicienne. On accepte de payer plus pour un résultat certain. Ensuite, et des groupes de travail pilotés à la demande du député Nogal par un spécialiste reconnu des assurances immobilières l’ont démontré, réunissant courtiers et assureurs, la mutualisation des risques, les 6,5 millions de logements loués étant appelés à être couvert, va permettre de maitriser voire de faire baisser les primes. En clair, les assureurs savent que les quelque 2% d’impayés sont en fait structurels et que le passage de 15% des locations professionnelles actuellement couvertes à 100% ne changera pas le risque, mais avec des primes multipliées mécaniquement par plus de 6. Les assureurs sont même en train de moderniser leurs critères de sélection pour ouvrir la location à des profils naguère encore exclus, comme les CDD, les intérimaires ou les indépendants.

Le député n’a guère eu le temps d’expliquer cela au Congrès de l’UNIS, parce qu’il s’est risqué à dire que les honoraires pratiqués actuellement lui semblaient élevés. Il a raison et tort. Raison puisqu’en l’état du service rendu un tiers seulement des propriétaires recourent à un professionnel pour la gestion de leur bien, alors même que ses honoraires sont fiscalement déductibles des revenus fonciers imposables, donc largement neutralisés. D’ailleurs, les gestionnaires disent-ils cela à leurs prospects propriétaires ? Pas sûr. Le député a tort dès lors que l’obligation de résultat rendra acceptable ce qui ne l’est pas.

Enfin, le problème essentiel n’est-il pas le manque de fierté des professionnels ? Au fond, ils ne croient pas pour trop d’entre eux à leur valeur ajoutée, ni avant ni après l’obligation de garantir le versement des loyers. Le défi des représentants de la profession et du député est en quelque sorte de faire le bonheur des administrateurs de biens à leur place. On a même l’impression qu’il y faudra un combat. Mickaël Nogal ne ménage pas sa peine pour expliquer et convaincre. Il ne le fait pas en vain. Une partie des administrateurs de biens a l’envie de cette évolution, à la FNAIM comme à l’UNIS. Ce clivage révèle d’ailleurs deux réalités : derrière l’apparence d’une communauté professionnelle, une diversité importante et une difficulté des syndicats à les fédérer et à les représenter, et en outre une authentique souffrance dans la conduite du changement.

Pourtant, Pierre Dac nous en avait prévenus, "mieux vaut penser le changement que changer le pansement." Car les gestionnaires sont-ils si sûrs que leur métier n’est pas disruptable par le digital ? Apparaissent des start-up telles Wizi qui proposent une gestion dématérialisée... assortie de toutes les garanties, contre la carence locative (absence de premier locataire après l’achat), de vacance (absence de locataire entre deux locations), les impayés de loyer, les dégradations et frais de justice. Au mieux, ces sociétés seront intégrés à la communauté des administrateurs de biens, et Wizi est par exemple adhérent à la FNAIM, servant d’aiguillon au reste de la profession. Au pire, ils seront de redoutables concurrents, capables de lever significativement des fonds et de se développer puissamment. "Nogal" en espagnol - le député porte ce patronyme est franco-espagnol - veut dire "noyer", et les décoctions de ce bois dur sont connues pour guérir du lymphatisme... Il se pourrait bien que la proposition de loi du député Nogal, qui sera présentée mercredi à la communauté immobilière, joue ce rôle pour l’administration de biens. En attendant, elle anime les Congrès professionnels et passionne les conversations.

Par Henry Buzy-Cazaux, président de l'Institut du Management des Services Immobiliers (IMSI)

 

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