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Ce
qui s’est passé jeudi dernier n’est
pas glorieux. Après une année de travail
pour élaborer l’ordonnance réformant
la copropriété prévue par la loi
ELAN, c’est un projet de texte dense et ambitieux,
notamment pour la transition énergétique
des immeubles collectifs, qui avait vu le jour. Il avait
été soumis officiellement au Conseil national
de la transaction et de la gestion immobilières,
dont la même loi ELAN avait préalablement
élargi les compétences à la copropriété.
En clair, le CNTGI étrennait ses nouvelles prérogatives.
Il restait deux étapes avant que l'ordonnance
puisse recevoir la signature des ministres concernés,
celui de la Ville et du Logement et celui de la garde
des sceaux, ministre de la Justice : la lecture critique
du conseil d’État et le passage en conseil
des ministres.
C’est
mercredi que la dernière étape a été
franchie. Dès le jeudi matin, les organisations
professionnelles et les experts ont salué la
complétude de l’ordonnance et son pragmatisme
: elle créait plusieurs outils précieux
pour les syndicats de copropriété et pour
les syndics à leur service, en particulier pour
catalyser les travaux de modernisation énergétique.
Seulement voilà : l’ordonnance finalement
publiée au Journal Officiel de la République
dans la matinée de jeudi n’est pas conforme
à celle que tous avaient validée et que
la collaboration entre les ministères et les
parties prenantes, professionnels et consommateurs,
avait patiemment construite. Un article majeur a disparu,
celui qui instaurait l’obligation d’un plan
pluriannuel de travaux pour les immeubles de plus de
quinze ans et qui changeait le mode de calcul de l’épargne
obligatoire du fonds travaux - innovation de la loi
ALUR de 2014 -. Au lieu d’appeler au moins 5% du
budget de la copropriété, le projet d’ordonnance
reliait les appels auprès des copropriétaires
aux travaux décidés dans le plan pluriannuel:
leur montant aurait été de 2,5% de ces
dépenses programmées. L’article 13
ménageait d’évidence ainsi deux grands
progrès : une projection sur plusieurs exercices
pour travailler à des évolutions techniques
profondes de l’immeuble, et une alimentation du
fonds travaux plus réaliste et donc plus compréhensible
pour les copropriétaires. A l’arrivée,
l’ordonnance parue au JO assassine deux dispositions.
Que
s’est-il passé pour que le gouvernement
décide d’enterrer cet article crucial ?
Il n’était pas toute l’ordonnance,
loin s’en faut - elle comporte une quarantaine
d’articles -, mais il était fondamental
et sa suppression affaiblit considérablement
l’efficacité du texte pour que les copropriétés
se tournent vers le développement durable et
même seulement vers l’amélioration
de leur patrimoine. C’est un avis du Conseil d’État,
estimant l’article anticonstitutionnel, qui a incliné
le gouvernement à faire machine arrière.
Les avis de la juridiction administrative suprême
ne sont pas publics et il n’est pas possible à
ce stade de connaître l’analyse du Conseil.
Peut-être a-t-il seulement jugé que limiter
l’obligation de plan pluriannuel aux immeubles
les plus anciens rompait l’égalité
des copropriétaires devant l’exigence d’exposer
des dépenses. Quoi qu’il en soit, on peut
s’étonner que le gouvernement n’ait
pas considéré utile d’avertir le
Conseil national de la transaction et de la gestion
immobilières et son président, Hugues
Périnet-Marquet. On peut s’étonner
qu’il n’ait pas voulu retravailler en urgence
avec les professionnels et les associations de copropriétaires
pour que la mesure soit inattaquable au plan juridique.
Cela pose un premier problème d’estime de
l’État envers la communauté immobilière,
sans laquelle il n’atteindra de toute façon
pas les objectifs de transition énergétique,
pourtant désignés comme intangibles et
supérieurs. Le CNTGI notamment a de quoi se sentir
malmené dans cette étrange affaire. Double
discours, double jeu de l’exécutif, qui
voudrait la transition énergétique sans
en vouloir le coût politique ?
Le
gouvernement aurait-il au bout du compte trouvé
heureux que cet article fût entaché d’inconstitutionnalité
parce qu’il aurait conduit les ménages à
des investissements onéreux, au moment où
on leur annonce des nouvelles douloureuses comme la
réforme des retraites ou la suppression de certaines
aides ? La copropriété aurait-elle été
sacrifiée sur d’autres autels dans d’autres
sanctuaires ? On va vite le savoir : si tel n’est
pas la cas, le gouvernement va sans délai repenser
le dispositif et passer devant le parlement pour l’inscrire
dans la loi. Car le sénateur Dallier, spécialiste
de logement à ma Haute-Assemblée, a raison
de dire qu’avec une ordonnance, qui dispense d’un
examen et d’un vote mar les parlementaires, on
s’expose à ce genre de déconvenue,
puisque les élus du peuple sont tenus à
l’écart.
Et
puis le silence du gouvernement avant la parution de
l’ordonnance tronquée a eu un autre effet
: tous ceux qui avaient communiqué sur le mauvais
texte ont eu du mal ensuite à dire vraiment le
mal qu’ils pensaient de la version émasculée.
La palinodie est un art difficile. Si le gouvernement
a voulu ainsi atténuer les critiques, il a réussi
mais c’est une victoire à courte vue...
surtout s’il ne rouvre pas le chantier immédiatement.
Le Salon national de la copropriété, qui
se tiendra dans quelque dix jours à Paris, réunissant
les plus grands experts et les acteurs significatifs
de cet univers, parlera sans doute beaucoup de cette
déconvenue et de ses suites. La communauté
des acteurs ne s’accommodera pas de cet avortement.
Car
enfin, en l’absence d’outils concrets pour
que les copropriétaires s’engagent, une
autre disposition fondamentale de l’ordonnance
restera lettre morte, celle qui élargit l’objet
du syndicat des copropriétaires à "la
conservation et l’amélioration, notamment
énergétique, de l’immeuble."
Une ordonnance qui, après avoir fait de mort,
ne serait qu’incantatoire. La copropriété
mérite mieux.
Par
Henry
Buzy-Cazaux, président de l'Institut
du Management des Services Immobiliers (IMSI)
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