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TRIBUNE LIBRE
Réforme des copropriétés : l'incroyable raté du gouvernement

Le 3/11/2019

Henry Buzy-Cazaux, président de l'IMSI

L'ordonnance copropriété publiée le 30 octobre a été vidée d'une de ces principales mesures - l'obligation de mettre en place des plans pluriannuels de travaux dans les immeubles... sans même que les professionnels de l'immobilier qui avait contribué à rédiger le texte soient prévenus...!

Par Henry Buzy-Cazaux, président de l'Institut du Management des Services Immobiliers (IMSI)

 

Ce qui s’est passé jeudi dernier n’est pas glorieux. Après une année de travail pour élaborer l’ordonnance réformant la copropriété prévue par la loi ELAN, c’est un projet de texte dense et ambitieux, notamment pour la transition énergétique des immeubles collectifs, qui avait vu le jour. Il avait été soumis officiellement au Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières, dont la même loi ELAN avait préalablement élargi les compétences à la copropriété. En clair, le CNTGI étrennait ses nouvelles prérogatives. Il restait deux étapes avant que l'ordonnance puisse recevoir la signature des ministres concernés, celui de la Ville et du Logement et celui de la garde des sceaux, ministre de la Justice : la lecture critique du conseil d’État et le passage en conseil des ministres.

C’est mercredi que la dernière étape a été franchie. Dès le jeudi matin, les organisations professionnelles et les experts ont salué la complétude de l’ordonnance et son pragmatisme : elle créait plusieurs outils précieux pour les syndicats de copropriété et pour les syndics à leur service, en particulier pour catalyser les travaux de modernisation énergétique. Seulement voilà : l’ordonnance finalement publiée au Journal Officiel de la République dans la matinée de jeudi n’est pas conforme à celle que tous avaient validée et que la collaboration entre les ministères et les parties prenantes, professionnels et consommateurs, avait patiemment construite. Un article majeur a disparu, celui qui instaurait l’obligation d’un plan pluriannuel de travaux pour les immeubles de plus de quinze ans et qui changeait le mode de calcul de l’épargne obligatoire du fonds travaux - innovation de la loi ALUR de 2014 -. Au lieu d’appeler au moins 5% du budget de la copropriété, le projet d’ordonnance reliait les appels auprès des copropriétaires aux travaux décidés dans le plan pluriannuel: leur montant aurait été de 2,5% de ces dépenses programmées. L’article 13 ménageait d’évidence ainsi deux grands progrès : une projection sur plusieurs exercices pour travailler à des évolutions techniques profondes de l’immeuble, et une alimentation du fonds travaux plus réaliste et donc plus compréhensible pour les copropriétaires. A l’arrivée, l’ordonnance parue au JO assassine deux dispositions.

Que s’est-il passé pour que le gouvernement décide d’enterrer cet article crucial ? Il n’était pas toute l’ordonnance, loin s’en faut - elle comporte une quarantaine d’articles -, mais il était fondamental et sa suppression affaiblit considérablement l’efficacité du texte pour que les copropriétés se tournent vers le développement durable et même seulement vers l’amélioration de leur patrimoine. C’est un avis du Conseil d’État, estimant l’article anticonstitutionnel, qui a incliné le gouvernement à faire machine arrière. Les avis de la juridiction administrative suprême ne sont pas publics et il n’est pas possible à ce stade de connaître l’analyse du Conseil. Peut-être a-t-il seulement jugé que limiter l’obligation de plan pluriannuel aux immeubles les plus anciens rompait l’égalité des copropriétaires devant l’exigence d’exposer des dépenses. Quoi qu’il en soit, on peut s’étonner que le gouvernement n’ait pas considéré utile d’avertir le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières et son président, Hugues Périnet-Marquet. On peut s’étonner qu’il n’ait pas voulu retravailler en urgence avec les professionnels et les associations de copropriétaires pour que la mesure soit inattaquable au plan juridique. Cela pose un premier problème d’estime de l’État envers la communauté immobilière, sans laquelle il n’atteindra de toute façon pas les objectifs de transition énergétique, pourtant désignés comme intangibles et supérieurs. Le CNTGI notamment a de quoi se sentir malmené dans cette étrange affaire. Double discours, double jeu de l’exécutif, qui voudrait la transition énergétique sans en vouloir le coût politique ?

Le gouvernement aurait-il au bout du compte trouvé heureux que cet article fût entaché d’inconstitutionnalité parce qu’il aurait conduit les ménages à des investissements onéreux, au moment où on leur annonce des nouvelles douloureuses comme la réforme des retraites ou la suppression de certaines aides ? La copropriété aurait-elle été sacrifiée sur d’autres autels dans d’autres sanctuaires ? On va vite le savoir : si tel n’est pas la cas, le gouvernement va sans délai repenser le dispositif et passer devant le parlement pour l’inscrire dans la loi. Car le sénateur Dallier, spécialiste de logement à ma Haute-Assemblée, a raison de dire qu’avec une ordonnance, qui dispense d’un examen et d’un vote mar les parlementaires, on s’expose à ce genre de déconvenue, puisque les élus du peuple sont tenus à l’écart.

Et puis le silence du gouvernement avant la parution de l’ordonnance tronquée a eu un autre effet : tous ceux qui avaient communiqué sur le mauvais texte ont eu du mal ensuite à dire vraiment le mal qu’ils pensaient de la version émasculée. La palinodie est un art difficile. Si le gouvernement a voulu ainsi atténuer les critiques, il a réussi mais c’est une victoire à courte vue... surtout s’il ne rouvre pas le chantier immédiatement. Le Salon national de la copropriété, qui se tiendra dans quelque dix jours à Paris, réunissant les plus grands experts et les acteurs significatifs de cet univers, parlera sans doute beaucoup de cette déconvenue et de ses suites. La communauté des acteurs ne s’accommodera pas de cet avortement.

Car enfin, en l’absence d’outils concrets pour que les copropriétaires s’engagent, une autre disposition fondamentale de l’ordonnance restera lettre morte, celle qui élargit l’objet du syndicat des copropriétaires à "la conservation et l’amélioration, notamment énergétique, de l’immeuble." Une ordonnance qui, après avoir fait de mort, ne serait qu’incantatoire. La copropriété mérite mieux.

Par Henry Buzy-Cazaux, président de l'Institut du Management des Services Immobiliers (IMSI)

 

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