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TRIBUNE LIBRE
Open data des transactions immobilières: merci Bercy

Le 24/4/2019

Henry Buzy-Cazaux, président de l'IMSI

Le ministre des comptes publics, Gérald Darmanin, annoncera officiellement cette semaine que l'administration fiscale ouvre une banque de données en accès direct, permettant de consulter les ventes de logement réalisées partout en France depuis cinq ans. La presse s'en fait déjà largement l'écho...tout en se demandant s'il s'agit véritablement d'un progrès considérable. Il faut en effet analyser, sans et...avec arrière-pensées.

Par Henry Buzy-Cazaux, président de l'Institut du Management des Services Immobiliers (IMSI)

 

En fait, la base de données existait depuis 2017, inaugurée sous le nom de " Patrim ", à titre expérimental. Il ne s'agissait pas de données ouvertes, puisque celui qui voulait y accéder devait déclarer rien moins que son identifiant fiscal, en sus de son nom et de son adresse. Bercy avait alors dit que la base était appelée à fournir des repères aux contribuables pour l'ensemble des démarches déclaratives relatives à l'immobilier. Vérifier une valeur indiquée dans une succession, ou encore pour procéder à une donation, ou bien sûr pour porter mesurer si l'on est assujetti à l'IFI (impôt sur la fortune immobilière), tout cela exige que le contribuable y voie clair et ne s'expose pas à des redressements. La différence aujourd'hui réside dans l'accès anonyme aux données de Patrim, en outre gracieux, et par voie de conséquence l'usage plus large des informations en question. On peut naturellement penser à l'aide à la décision pour fixer un prix de cession ou pour préparer un achat.

Mais pourquoi donc l'administration fiscale fait-elle cela? Par grandeur d'âme, par souci de transparence? On peut imaginer plusieurs raisons. D'abord, il faut reconnaître qu'aucun acteur n'était parvenu jusqu'alors à créer une base comportant de façon exhaustive toutes les ventes résidentielles du pays, et donc d'une ville ou d'un quartier ou d'une rue, pour descendre au niveau de la maille la plus fine. Les seuls qui eussent pu y réussir étaient les notaires...d'autant que le législateur leur en avait donné mandat par la loi de 2010. Ce texte faisait suite à une mission confiée à deux experts, Bernard Vorms, alors directeur de l'ANIL, et Sabine Baïetto-Beysson, inspectrice générale de l'équipement et alors présidente de l'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne, après que l'auteur de ces lignes, alors délégué général de la FNAIM, avait mis en cause la qualité des informations publiées par l'organisation professionnelle et s'était fait limoger. On précisera que ces critiques, émises en 2009, ne s'appliquent plus aux travaux statistiques de la FNAIM, qui a depuis rebâti son observatoire. Bref, les notaires étaient attendus sur ce sujet et en dépit des efforts du Conseil supérieur du notariat et de la Chambre de Paris des notaires, historiquement engagée dans l'animation d'un observatoire régional de grande qualité, l'enfant n'est pas né. Les instances se sont heurtées à la difficulté de mobiliser les études notariales et leur personnel pour faire remonter la totalité des informations attachées aux ventes, mais aussi aux avant-contrat préalables à la signature de l'acte authentique.

En cause, la multiplicité des systèmes d'information équipant les notaires de France, et la distorsion quant à la mission fondamentale: le notaire ou le clerc qui instrumente une vente a un rôle de réassurance juridique, et non un rôle statistique. Au moment de saisir les quelque 130 renseignements sur chaque bien, les collaborateurs doivent accepter de changer de mission, pour compléter les fiches et pour les transmettre sans délai à l'observatoire national. On ne sait d'ailleurs plus ce qu'il est advenu du chantier qui a employé les artisans qui avaient été désignés par l'ordre des notaires pendant plusieurs années.

Ainsi donc, Bercy a réalisé ce que les notaires auraient pu faire. Avec une valeur ajoutée tout de même bien inférieure: les notaires auraient pu fournir le détail de toutes les ventes, mais également un traitement statistique intelligent, avec des codes de lecture des marchés locaux, au-delà des données brutes, comme ils le font pour Paris et les départements alentour. Les tendances, les logiques à l'œuvre, rien de cela ne ressort de la connaissance des ventes enregistrées et Bercy ne fournira que des données brutes. En outre, les informations disponibles au ministère des finances correspondent aux saisies des notaires lors de la réitération des compromis ou des promesses de vente, signées entre quatre et six mois avant. Si l'on prend en compte les délais de traitement par le ministère, les informations sont en retard d'autant, sans doute de l'ordre de huit mois, par rapport au marché. Pour se faire une idée juste des prix en vigueur, dans un contexte plus mouvant qu'il y a dix ou vingt ans, mieux vaut se fier aux observatoires de Century 21 ou de Meilleursagents, qui rendent compte des prix des prix de mise en marché.

Cela dit, on peut espérer un impact singulier, qui ressortit à la peur du gendarme: les prix de ventes récentes pourraient bien faire autorité plus que ceux des autres observatoires, juste parce qu'ils émanent du fisc, et à ce titre ils pourraient éviter les excès et tempérer le marché. En clair, qui osera vendre un logement au-dessus des prix consignés par Bercy dans les six mois qui précèdent? La crainte du contrôle fiscal et du redressement est à prévoir chez les contribuables.
Enfin, l'accès direct aux cessions passées et aux prix de négociation va donner le sentiment à ceux qui y accèdent qu'ils sont experts immobiliers. Or, évaluer un logement exige de prendre en compte plusieurs critères distinctifs et identitaires du bien: s'il existe des logements comparables, il n'existe pas de logements identiques. L'illusion que le marché immobilier résidentiel est ce que les économistes nomment un marché expert, dans lequel les valeurs sont établies et aisément calculables est dangereuses. Le rôle des agents immobiliers ou des experts immobiliers restera déterminant pour définir un prix précis.

Il reste que cette base de données, dont les développements sont encore en cours, constitue un bel effort pour rapprocher l'administration des contribuables, pour prévenir les contentieux sinon calmer le jeu du marché. Merci Bercy.

Par Henry Buzy-Cazaux, président de l'Institut du Management des Services Immobiliers (IMSI)

 

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