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Les
causes d'humidité dans l'habitat sont multiples,
elles ne sont pas toujours aisées à définir.
Le diagnostic est d'autant plus difficile à réaliser
que plusieurs phénomènes sont susceptibles
de se superposer. Il est par la suite primordial de
suivre une méthodologie rigoureuse, mais aussi
de retenir les traitements les plus performants. Cinq
causes sont récurrentes : la condensation, les
remontées capillaires, la porosité des
façades, les fuites accidentelles, les défauts
de conception et de mise en œuvre. Les fuites accidentelles
et les défauts de conception sont généralement
aisés à identifier, les autres causes
sont plus sournoises et peuvent donner lieu à
des interprétations erronées. Ces problèmes
affectent différemment les ouvrages construits,
en fonction de leur âge, de leur histoire et des
matériaux utilisés. Globalement, les remontées
capillaires affectent d'abord les bâtiments anciens,
alors que les défauts de conception concernent
souvent des constructions plus modernes et même
récentes. Les problèmes de condensation
sont généralement le signe d'un manque
d'équilibre au niveau du renouvellement d'air,
ils peuvent apparaître dans de nombreux cas de
figure, dans des immeubles d'ancienneté variable.
Condensation et renouvellement d'air
Les
problèmes de condensation sont souvent liés
à une insuffisance de renouvellement d'air. Ce
problème affecte en premier lieu les immeubles
anciens dépourvus de système de ventilation
mécanique. Au cours des années, les fenêtres
d'origine sont remplacées par des menuiseries
beaucoup plus performantes, mais aussi très étanches.
Le renouvellement d'air qui s'effectuait de façon
empirique par les défauts d'étanchéité
des ouvrants n'existe plus. Le taux d'humidité
devient alors anormalement élevé. Au contact
des parois plus ou moins froides, l'air chargé
d'humidité se transforme en eau et dégrade
progressivement l'appartement. Des traces de moisissures
noirâtres apparaissent, un signe qui indique de
façon assez fiable une condensation trop élevée.
Les remèdes sont connus : mettre en place des
grilles d'aération de section suffisante, ventiler
et ouvrir les fenêtres régulièrement.
Lorsque le changement des fenêtres concerne l'ensemble
d'une copropriété, installer une ventilation
mécanique dans tous les appartements reste la
démarche la plus logique. Malheureusement, pour
des raisons de coût et de relative complexité
des travaux, cette solution est rarement retenue. Des
problèmes de condensation peuvent également
survenir, même sans changement de fenêtres.
Cela peut signifier un mode d'occupation des lieux inadapté
: trop d'occupants par rapport au volume de l'appartement,
manque d'aération, manque d'hygiène, ou
encore un mode de vie favorisant des dégagements
importants d'humidité…
Remontées capillaires : des signes qui ne trompent
pas
Ce
phénomène concerne surtout l'habitat ancien,
construit en maçonneries plus ou moins poreuses.
Les constructions modernes sont moins affectées,
car des barrières étanches sont mises
en œuvre en partie basse des ouvrages. De plus,
les matériaux actuels, comme le béton
banché très utilisé en habitat
collectif, sont beaucoup moins sensibles à ce
phénomène.
Les remontées capillaires sont liées à
l'eau qui circule dans le sol : nappe phréatique,
proximité d'une source, d'une rivière,
d'un fleuve, voire une canalisation souterraine en mauvais
état. Les capillarités des matériaux
de construction aident à faire remonter ces eaux.
Ces remontées vont à un moment donné
s'évaporer, le plus souvent au rez-de-chaussée,
et se traduire par des décollements d'enduits,
de papiers peints, de peintures… à l'intérieur
comme à l'extérieur. La fiabilité
du diagnostic est particulièrement importante.
Si l'on conclut à tort à des murs poreux,
la prescription s'oriente alors vers une imperméabilité
de façade qui empêchera l'humidité
de s'échapper et accélérera les
dégradations. La confusion avec de la condensation,
également possible, est moins lourde de conséquences,
mais ne résout pas le problème de fond.
Lorsque le bâtiment possède une cave, le
cas le plus courant dans les immeubles anciens, la visite
du sous-sol représente un bon indicateur. Des
caves et des murs humides sont en effet des signes forts
de remontées capillaires. Il sera difficile d'assainir
parfaitement les caves, mais assez facile d'empêcher
l'eau de monter plus haut, en créant une barrière
étanche, le plus bas possible dans la maçonnerie,
généralement au niveau du rez-de-chaussée.
Les nombreux systèmes commercialisés visent
tous le même but : empêcher l'eau d'atteindre
les parties habitées. Parmi les procédés
les plus répandus, les injections de résines
dans la maçonnerie ont fait leurs preuves. Des
trous sont percés à intervalles réguliers
dans l'épaisseur du mur, à l'extérieur
et parfois à l'intérieur, en fonction
de l'épaisseur de la maçonnerie. Des résines
injectées sous pression dans chaque trou se diffusent
de manière concentrique, pour former une barrière
durablement étanche.
D'autres procédés ont également
leurs adeptes, comme par exemple des plaques inoxydables
mises en place après sciage de la maçonnerie,
des systèmes basés sur le développement
des champs magnétiques ou sur le principe de
l'électroosmose-phorèse. Il existe aussi
des enduits spéciaux, conçus pour absorber
les remontées capillaires. Ces enduits peuvent
s'appliquer en rez-de-chaussée des bâtiments,
à l'intérieur comme à l'extérieur.
Ils sont efficaces, mais ne prétendent pas concurrencer
les barrières étanches lorsque les remontées
capillaires sont importantes
.
Porosité des façades : des cas plus
rares
Les
cas de façades poreuses dans leur globalité
sont assez limités. Pour les façades en
béton et enduites, les entrées d'eau concernent
rarement les parties courantes des murs, mais plutôt
les zones à risques, comme les liaisons entre
les menuiseries et les maçonneries, les joints
de dilatation, les raccords entre les murs et les dalles,
les acrotères et globalement tous les points
particuliers. Selon l'importance des désordres,
les entreprises proposent des traitements d'imperméabilité
ponctuels et limités aux zones concernées
ou l'application générale d'un revêtement
d'imperméabilité I3 ou I4, selon l'importance
et l'ouverture des fissures constatées. Pour
les maçonneries en briques apparentes et en pierre
de taille, les pénétrations d'eau se font
d'abord par les joints dégradés. Le premier
travail consiste à reprendre tous les joints,
même les parties qui paraissent encore viables.
L'expérience montre en effet une dégradation
inéluctable des joints dans le temps, ce qui
rend impossible toute garantie de résistance
aux venues d'eau sur une période longue. Ensuite,
et selon l'ampleur des désordres, l'entreprise
peut proposer l'application d'un hydrofuge de façade,
qui aide à réduire la porosité
des joints, des briques ou des pierres, avec l'avantage
supplémentaire d'une meilleure résistance
à l'encrassement dans le temps.
Fuites, erreurs de conception et de mise en œuvre
Des
toitures-terrasses fatiguées, des souches de
cheminée fissurées, des solins dégradés,
des gouttières percées, des descentes
pluviales bouchées, des regards obstrués…
sont autant de causes de rétention d'humidité.
Dans les appartements, des salles d'eau et des salles
de bains dégradées sont également
des vecteurs de dégradation du gros œuvre
et des planchers, avec à la clef des implications
juridiques souvent complexes et longues.
L'humidité peut également provenir de
défauts de conception, comme des balcons et des
terrasses en pente nulle, voire en contre-pente, des
ouvrages mal protégés, ou encore des architectures
favorisant les rétentions d'eau et la formation
d'humidité. Ce problème concerne particulièrement
les constructions des années quatre-vingt, une
époque où la mode privilégiait
les façades parfaitement lisses : plus de couvertines
d'acrotères, plus d'appuis de fenêtres,
plus de débord de toits, etc. Aujourd'hui, on
revient à ces " accessoires" logiques,
à la suite de désordres et de vieillissements
accélérés, qui imposent plus rapidement
que prévu des travaux de rénovation onéreux.
Ces malfaçons concernent aussi les constructions
à parement pierre et en pierre massive. Dans
les ouvrages récents, les pierres sont parfois
mal protégées des intempéries,
des ruissellements et des stagnations d'eau, pour les
mêmes raisons de recherche de façades lisses.
A contrario, des concepteurs ont dans le même
temps privilégié des architectures inutilement
compliquées. Elles ont favorisé les zones
de rejaillissement, de rétention d'eau et de
développement des zones humides. Toute démarche
de rénovation doit de ce fait, se faire de façon
globale. Un ravalement présente peu d'intérêt,
si préalablement, tous les défauts de
conception, générateurs de fuites et de
rétention d'eau, ne sont pas corrigés.
Laisser du temps au temps
Une
fois les traitements nécessaires réalisés,
il faut laisser passer suffisamment de temps avant d'entreprendre
des travaux de rénovation, afin de laisser l'humidité
résiduelle s'échapper. Cela peut prendre
plusieurs mois, voire plus d'une année dans le
cas de remontées capillaires importantes. Mettre
en œuvre de nouveaux enduits, peintures ou revêtements
avant que la maçonnerie soit saine est inutile,
car l'humidité à nouveau bloquée
dégradera rapidement les travaux entrepris. Une
fois les maçonneries sèches, il faut privilégier
des matériaux favorisant les échanges
gazeux. Par exemple, à l'extérieur, des
enduits hydrauliques ou à base de chaux seront
préférés à des revêtements
trop fermés. À l'intérieur, des
doublages sur ossature présentent moins de risques
que des doublages collés directement sur la maçonnerie,
etc. Il faut conserver à l'esprit que l'eau est
toujours là. Même bloquée à
un certain niveau, l'équilibre obtenu reste fragile
et nécessite de ne pas rajouter de risques aux
pathologies de base.
(Dossier
réalisé par Gérard Guérit et Universimmo.com
pour Copropriété
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