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DOSSIERS COPROPRIETE & TRAVAUX

Problème d'humidité : passage par le diagnostic

 

Problème d'humidité

Les problèmes d'humidité peuvent " pourrir " la vie d'un ou plusieurs copropriétaires, au sens propre comme au sens figuré. Un traitement adapté passe par un bon diagnostic, mais aussi par une approche suffisamment globale.

(Dossier réalisé par Gérard Guérit et Universimmo.com pour Copropriété et Travaux - n°8 hiver 2008-2009)

 

Cliquer sur l'image de la revue pour feuilleter et/ou imprimer l'article dans le magazine en ligne - page 25
(Cliquer ici ou sur l'image de la revue pour feuilleter et/ou imprimer l'article dans le magazine en ligne - page 25)

Les causes d'humidité dans l'habitat sont multiples, elles ne sont pas toujours aisées à définir. Le diagnostic est d'autant plus difficile à réaliser que plusieurs phénomènes sont susceptibles de se superposer. Il est par la suite primordial de suivre une méthodologie rigoureuse, mais aussi de retenir les traitements les plus performants. Cinq causes sont récurrentes : la condensation, les remontées capillaires, la porosité des façades, les fuites accidentelles, les défauts de conception et de mise en œuvre. Les fuites accidentelles et les défauts de conception sont généralement aisés à identifier, les autres causes sont plus sournoises et peuvent donner lieu à des interprétations erronées. Ces problèmes affectent différemment les ouvrages construits, en fonction de leur âge, de leur histoire et des matériaux utilisés. Globalement, les remontées capillaires affectent d'abord les bâtiments anciens, alors que les défauts de conception concernent souvent des constructions plus modernes et même récentes. Les problèmes de condensation sont généralement le signe d'un manque d'équilibre au niveau du renouvellement d'air, ils peuvent apparaître dans de nombreux cas de figure, dans des immeubles d'ancienneté variable.

Condensation et renouvellement d'air

Les problèmes de condensation sont souvent liés à une insuffisance de renouvellement d'air. Ce problème affecte en premier lieu les immeubles anciens dépourvus de système de ventilation mécanique. Au cours des années, les fenêtres d'origine sont remplacées par des menuiseries beaucoup plus performantes, mais aussi très étanches. Le renouvellement d'air qui s'effectuait de façon empirique par les défauts d'étanchéité des ouvrants n'existe plus. Le taux d'humidité devient alors anormalement élevé. Au contact des parois plus ou moins froides, l'air chargé d'humidité se transforme en eau et dégrade progressivement l'appartement. Des traces de moisissures noirâtres apparaissent, un signe qui indique de façon assez fiable une condensation trop élevée.

Les remèdes sont connus : mettre en place des grilles d'aération de section suffisante, ventiler et ouvrir les fenêtres régulièrement. Lorsque le changement des fenêtres concerne l'ensemble d'une copropriété, installer une ventilation mécanique dans tous les appartements reste la démarche la plus logique. Malheureusement, pour des raisons de coût et de relative complexité des travaux, cette solution est rarement retenue. Des problèmes de condensation peuvent également survenir, même sans changement de fenêtres. Cela peut signifier un mode d'occupation des lieux inadapté : trop d'occupants par rapport au volume de l'appartement, manque d'aération, manque d'hygiène, ou encore un mode de vie favorisant des dégagements importants d'humidité…

Remontées capillaires : des signes qui ne trompent pas

Ce phénomène concerne surtout l'habitat ancien, construit en maçonneries plus ou moins poreuses. Les constructions modernes sont moins affectées, car des barrières étanches sont mises en œuvre en partie basse des ouvrages. De plus, les matériaux actuels, comme le béton banché très utilisé en habitat collectif, sont beaucoup moins sensibles à ce phénomène.

Les remontées capillaires sont liées à l'eau qui circule dans le sol : nappe phréatique, proximité d'une source, d'une rivière, d'un fleuve, voire une canalisation souterraine en mauvais état. Les capillarités des matériaux de construction aident à faire remonter ces eaux. Ces remontées vont à un moment donné s'évaporer, le plus souvent au rez-de-chaussée, et se traduire par des décollements d'enduits, de papiers peints, de peintures… à l'intérieur comme à l'extérieur. La fiabilité du diagnostic est particulièrement importante. Si l'on conclut à tort à des murs poreux, la prescription s'oriente alors vers une imperméabilité de façade qui empêchera l'humidité de s'échapper et accélérera les dégradations. La confusion avec de la condensation, également possible, est moins lourde de conséquences, mais ne résout pas le problème de fond. Lorsque le bâtiment possède une cave, le cas le plus courant dans les immeubles anciens, la visite du sous-sol représente un bon indicateur. Des caves et des murs humides sont en effet des signes forts de remontées capillaires. Il sera difficile d'assainir parfaitement les caves, mais assez facile d'empêcher l'eau de monter plus haut, en créant une barrière étanche, le plus bas possible dans la maçonnerie, généralement au niveau du rez-de-chaussée.

Les nombreux systèmes commercialisés visent tous le même but : empêcher l'eau d'atteindre les parties habitées. Parmi les procédés les plus répandus, les injections de résines dans la maçonnerie ont fait leurs preuves. Des trous sont percés à intervalles réguliers dans l'épaisseur du mur, à l'extérieur et parfois à l'intérieur, en fonction de l'épaisseur de la maçonnerie. Des résines injectées sous pression dans chaque trou se diffusent de manière concentrique, pour former une barrière durablement étanche.

D'autres procédés ont également leurs adeptes, comme par exemple des plaques inoxydables mises en place après sciage de la maçonnerie, des systèmes basés sur le développement des champs magnétiques ou sur le principe de l'électroosmose-phorèse. Il existe aussi des enduits spéciaux, conçus pour absorber les remontées capillaires. Ces enduits peuvent s'appliquer en rez-de-chaussée des bâtiments, à l'intérieur comme à l'extérieur. Ils sont efficaces, mais ne prétendent pas concurrencer les barrières étanches lorsque les remontées capillaires sont importantes
.

Porosité des façades : des cas plus rares

Les cas de façades poreuses dans leur globalité sont assez limités. Pour les façades en béton et enduites, les entrées d'eau concernent rarement les parties courantes des murs, mais plutôt les zones à risques, comme les liaisons entre les menuiseries et les maçonneries, les joints de dilatation, les raccords entre les murs et les dalles, les acrotères et globalement tous les points particuliers. Selon l'importance des désordres, les entreprises proposent des traitements d'imperméabilité ponctuels et limités aux zones concernées ou l'application générale d'un revêtement d'imperméabilité I3 ou I4, selon l'importance et l'ouverture des fissures constatées. Pour les maçonneries en briques apparentes et en pierre de taille, les pénétrations d'eau se font d'abord par les joints dégradés. Le premier travail consiste à reprendre tous les joints, même les parties qui paraissent encore viables. L'expérience montre en effet une dégradation inéluctable des joints dans le temps, ce qui rend impossible toute garantie de résistance aux venues d'eau sur une période longue. Ensuite, et selon l'ampleur des désordres, l'entreprise peut proposer l'application d'un hydrofuge de façade, qui aide à réduire la porosité des joints, des briques ou des pierres, avec l'avantage supplémentaire d'une meilleure résistance à l'encrassement dans le temps.

Fuites, erreurs de conception et de mise en œuvre

Des toitures-terrasses fatiguées, des souches de cheminée fissurées, des solins dégradés, des gouttières percées, des descentes pluviales bouchées, des regards obstrués… sont autant de causes de rétention d'humidité. Dans les appartements, des salles d'eau et des salles de bains dégradées sont également des vecteurs de dégradation du gros œuvre et des planchers, avec à la clef des implications juridiques souvent complexes et longues.

L'humidité peut également provenir de défauts de conception, comme des balcons et des terrasses en pente nulle, voire en contre-pente, des ouvrages mal protégés, ou encore des architectures favorisant les rétentions d'eau et la formation d'humidité. Ce problème concerne particulièrement les constructions des années quatre-vingt, une époque où la mode privilégiait les façades parfaitement lisses : plus de couvertines d'acrotères, plus d'appuis de fenêtres, plus de débord de toits, etc. Aujourd'hui, on revient à ces " accessoires" logiques, à la suite de désordres et de vieillissements accélérés, qui imposent plus rapidement que prévu des travaux de rénovation onéreux.

Ces malfaçons concernent aussi les constructions à parement pierre et en pierre massive. Dans les ouvrages récents, les pierres sont parfois mal protégées des intempéries, des ruissellements et des stagnations d'eau, pour les mêmes raisons de recherche de façades lisses. A contrario, des concepteurs ont dans le même temps privilégié des architectures inutilement compliquées. Elles ont favorisé les zones de rejaillissement, de rétention d'eau et de développement des zones humides. Toute démarche de rénovation doit de ce fait, se faire de façon globale. Un ravalement présente peu d'intérêt, si préalablement, tous les défauts de conception, générateurs de fuites et de rétention d'eau, ne sont pas corrigés.

Laisser du temps au temps

Une fois les traitements nécessaires réalisés, il faut laisser passer suffisamment de temps avant d'entreprendre des travaux de rénovation, afin de laisser l'humidité résiduelle s'échapper. Cela peut prendre plusieurs mois, voire plus d'une année dans le cas de remontées capillaires importantes. Mettre en œuvre de nouveaux enduits, peintures ou revêtements avant que la maçonnerie soit saine est inutile, car l'humidité à nouveau bloquée dégradera rapidement les travaux entrepris. Une fois les maçonneries sèches, il faut privilégier des matériaux favorisant les échanges gazeux. Par exemple, à l'extérieur, des enduits hydrauliques ou à base de chaux seront préférés à des revêtements trop fermés. À l'intérieur, des doublages sur ossature présentent moins de risques que des doublages collés directement sur la maçonnerie, etc. Il faut conserver à l'esprit que l'eau est toujours là. Même bloquée à un certain niveau, l'équilibre obtenu reste fragile et nécessite de ne pas rajouter de risques aux pathologies de base.

(Dossier réalisé par Gérard Guérit et Universimmo.com pour Copropriété et Travaux) Pour s'abonner à Copropriété et Travaux : Cliquer ici

 

Résumé

Problème d'humidité

 

 

Modalités des prises de décisions en copropriété

avec www.universimmo.com

Les études techniques et diagnostics en vue de rechercher les causes d'humidité font partie des dépenses que l'article 44 du décret du 17 mars 1967, sans sa rédaction issue du décret du 27 mai 2004, classe dans la catégorie de celles ne pouvant être comprises dans le budget prévisionnel ; elles doivent donc être décidées par un vote spécifique de l'assemblée des copropriétaires, à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965, à savoir celle des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés. Si le diagnostic ne concerne qu'une partie de l'ensemble immobilier, il convient de consulter le règlement de copropriété afin de déterminer s'il portera sur une partie commune générale ou sur une partie commune spéciale, auquel cas seuls les copropriétaires dont elle est la propriété doivent participer au vote. Les travaux qui s'en suivent sont a priori des travaux d'entretien visant à assurer la conservation du bâti et la continuité de la faculté pour les occupants d'utiliser les parties communes et privatives conformément à leur destination. Ils relèvent donc pour leur décision des mêmes modalités.

 

Evaluation des travaux

(prix H.T.) - source Annuel des Prix

1 - Ventilation mécanique répartie VMR

Appareillage de ventilation continue d'appartements et de pavillons dans le cas où l'installation d'une VMC n'est pas possible ; compris pose et raccordement électrique à une attente à proximité ; non compris percement des murs et raccords.

Aérateur centrifuge débit 20 à 85 m3/h U 200 à 280 €
Aérateur centrifuge débit 50 à 150 m3/h U 250 à 320 €
Équipement de logement type 1 à 2 .U 400 à 450 €
Équipement de logement type 3 et 4 .U 700 à 900 €
Équipement de logement type 5 .U 800 à 1100 €
Équipement de logement type 6. .U 900 à 1300 €
Équipement de logement type 7 .U 950 à 1500 €


2 - VMC centralisée simple flux auto-réglable

Fourniture et pose ; non compris entrées d'air, percements, sorties de toit.
Modèle compact, 1 sanitaire, 1 cuisine .U 500 à 700 €
Modèle avec chaudière à gaz (non à condensation) .U 750 à 950 €
Entrée d'air, non compris percement des menuiseries .U 15 à 25 €

3 - VMC centralisée double flux
Ventilateur + échangeur + gaines + bouches et accessoires .U 2200 à 3500 €
4 - Traitement des façades humides
Réfection des joints de moellons de carrière .m2 45 à 55 €
Réfection des joints de briques pleines .m2 35 à 45 €
Réparation des joints de pierres de taille . .ML 5 à 6 €
Traitement des fissures .ML 10 à 15 €
Revêtement d'imperméabilisation I3 - I4 .m2 12 à 35 €


Bailleurs : des travaux et des charges déductibles
(avec www.universimmo.com)
Non récupérables sur les locataires mais assimilables fiscalement à des réparations, les travaux visant à remédier aux problèmes d'humidité de l'immeuble sont pour les bailleurs déductibles des revenus fonciers au titre des " dépenses de réparation et d'entretien ". Les études techniques et diagnostics le sont également mais au titre des " frais d'administration et de gestion ".


Fiscalité et aides
Les travaux visant à remédier aux problèmes d'humidité de l'immeuble bénéficient comme tous les travaux d'amélioration et d'entretien de la TVA à taux réduit (5,5 %) ; par ailleurs, les propriétaires bailleurs, comme les propriétaires occupants sous condition de ressources, peuvent recevoir des aides de l'ANAH.


(Dossier réalisé par Gérard Guérit et Universimmo.com pour Copropriété et Travaux) Pour s'abonner à Copropriété et Travaux : Cliquer ici

 

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