L'étude a été réalisée par Le Particulier dans son numéro de janvier (1). Depuis le 1er octobre 2006, le régime "Borloo dans l'ancien" remplace le régime "Besson ancien" et le régime "Lienemann", avec des taux de déduction forfaitaire de 30 et 45% suivant les plafonds de loyers et de ressources des locataires appliqués (taux dans le cadre du nouveau barème de l'impôt sur le revenu, les anciens taux de 40 et 60% du Besson et du Lienemann équivalant dans le nouveau barème à 26 et 46%...), ainsi que l'introduction d'un conventionnement ANAH avec ou sans travaux, le but étant dans l'intervention de cet organisme de vérifier la "décence" des logements proposés et attribuer des subventions lorsque des travaux d'amélioration ou de remise en état sont envisagés.
A noter qu'un logement n'a pas à être acheté spécialement pour être éligible à ce nouveau régime : un logement déja loué précédemment peut à l'occasion d'un changement de locataire être conventionné pour y être soumis.
La question se pose cependant de savoir où en France, avec les contraintes sur le montant des loyers, un investissement locatif placé sous ce régime peut atteindre le seuil considéré comme critique de 5% de rentabilité pour le contribuable investisseur ? En se fondant sur les prix moyens au m2 et les chiffres de l'Observatoire Clameur (3) relatifs aux loyers, Le Particulier ménage quelques surprises : plusieurs communes de la région parisienne (zone A, il est vrai avec un plafond de 15,90 euros le m2 par mois) permettent d'atteindre le seuil requis : Andresy dans les Yvelines (78), Corbeil Essonnes, Vigneux et Draveil dans l'Essonne (91), Aulnay-sous-Bois, Le Blanc Mesnil et Neuilly-sur-Marne dans la Seine-Saint Denis (93), Bry-sur-Marne, Villiers-sur-Marne et Fresnes mais aussi de manière plus inattendue Le Perreux et Nogent-sur Marne dans le Val-de-Marne (94), enfin Deuil-la-Barre, Taverny mais aussi Pontoise dans le Val-d'Oise (95) !
Paradoxalement, c'est en province que cela se gâte : sur 69 villes de plus de 50.000 habitants (zone B, bénéficiant d'un plafond de loyer 10,39 euros le m2), seules 19 permettent un investissement en Borloo dans l'ancien dans de bonnes conditions : sans surprise, on y trouve des villes comme Bourges, Brive-la-Gaillarde, Charleville-Mézières, le Mans, Limoges, Montauban, Roubaix, Saint Etienne ou Vénissieux, mais aussi de manière plus inattendue Cannes et Hyères !
De manière générale, la rentabilité est, on s'en doute, meilleure avec travaux que sans travaux, ainsi que dans les petites villes classées zone C en périphérie des grandes agglomérations (bénéficiant d'un plafond de loyer 7,52 euros le m2, souvent nettement supérieur aux loyers maximum constatés localement)...
(1) Le Particulier, n° 1008 - janvier 2007
(2) v. Robien et Borloo (Régime ou loi)
(3) Universimmo.com - L'actualité en bref, 8/4/2006, "Un nouvel outil de connaissance du marché locatif privé "
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