Sauf coup de Trafalgar l’année 2019 doit être l'année de tous les records pour l'immobilier ancien ! Le réseau Century 21 observe un niveau d’activité record du nombre de transactions destinées à l’investissement locatif qui s’élève à 27,1% des transactions en France alors qu’il y a 10 ans, la proportion des investissements n’était que de 14,8%. Observation confirmée par la dernière étude sur le marché des logements en France publiée le 30 septembre, par le département Research de Cushman & Wakefield, qui constate le retour massif des investisseurs institutionnels dans le résidentiel depuis 2018 et un premier semestre 2019 très actif qui laisse présager son renouvellement cette année.
Les notaires de France prévoient un nombre de transactions dépassant le million pour l’année 2019 (1.020.000 unités en juillet 2019 (cumul sur 12 mois)) avec une dynamique qui ne faiblit pas. Quant au prix des logements ils continuent d’augmenter. Sur 12 mois, au 2ème trimestre 2019, les prix des logements anciens en France ont augmenté de 4,3% pour les appartements et de 2,4% pour les maisons (chiffres tirés des actes authentiques, donc avec 3 mois de retard sur le marché).
En Île de France, les professionnels voient avec satisfaction les prix augmenter à un rythme soutenu : +3,9% entre le deuxième trimestre 2018 et le deuxième trimestre 2019. Selon les notaires du Grand Paris, de novembre 2018 à novembre 2019, les prix des appartements devraient y augmenter de 6%. Les hausses de prix se prolongeraient également avec une accélération minime en Petite Couronne (+4,9%) et en Grande couronne (+2,5%). En province, sur la même période, la hausse des prix plafonne à +2,8%.
A Paris, le prix au m2 a dépassé 10.000 euros et devrait approcher 10.300 en novembre 2019. L’augmentation atteindrait alors près de 8% en un an selon les estimations des notaires du Grand Paris. Les ventes à plus de 12.000 euros le m2 représentaient déjà 20% du total au deuxième trimestre 2019, tandis que dans le même temps, seulement 12% des ventes se concluaient encore à un prix inférieur à 8.000 euros le m2 dans la capitale.
L'analyse trimestrielle du Crédit Agricole, parue le 30 septembre sur les perspectives de l’immobilier en France, indique que, ce boom tient aux facteurs de soutien structurels à la demande, à une conjoncture plutôt favorable et surtout à des conditions de crédit très attractives. Les taux de crédit sont très bas et continuent à s’effriter : 1,3% en moyenne en juillet, ce qui conforte l’effet d’aubaine, d’autant plus que les emprunteurs bénéficient d’un allongement de la durée des crédits et d’une réduction de l’apport personnel. Le Crédit Agricole voit un contexte conjoncturel et un niveau de confiance qui restent relativement favorables pour 2020, il précise cependant qu’une nouvelle hausse des prix assortie d’une stabilisation des conditions de crédit désolvabiliserait légèrement les ménages. Rien de très inquiétant, d'autant plus que le Crédit Agricole précise que le marché ne s’inscrit pas dans un processus de bulle spéculative (du type de celle de 1985-1991). Olivier Eluère, économiste au Crédit Agricole considère les hausses des prix comme "assez mesurées", sans développement de comportements spéculatifs, au vu notamment des ratios de solvabilité des ménages. Sauf à Paris et certaines grandes villes (Lyon, Nantes et Bordeaux), où l'économiste du Crédit Agricole considère les prix clairement surévalués ; si les prix devaient y rester en hausse significative en 2019-2020, un risque de correction reste possible à moyen terme, mais au-delà de 2020 et notamment en cas d’inflexion conjoncturelle ou de remontée des taux, est-il précisé.
Tout paraît donc sous contrôle dans le monde merveilleux de l’immobilier, sauf qu’une étude internationale de la banque UBS, publiée le 30 septembre, n’est pas aussi optimiste et jette une ombre d'incertitude sur Paris. L'indice UBS Global Real Estate Bubble met le marché de l'habitation dans une perspective de long terme et est conçu pour suivre le risque de bulles de prix de l'immobilier dans les villes du monde. Or, pour UBS, Paris a rejoint le groupe des villes à risque. Avec en tête, Munich suivie de Toronto et d'Amsterdam. Francfort et Paris sont de nouveaux ajouts à la zone à risque de bulle immobilière. Vancouver complète cette liste.
L’ UBS Global Real Estate Bubble fournit en effet un indice sur les niveaux de revenus dans certaines villes du monde. C'est la mesure de base de l'abordabilité pour le logement. Pour Paris un appartement de 60 m2 coûte l’équivalent de 15 ans de salaire moyen dans le secteur des services hautement qualifiés. Le coût moyen varie considérablement, allant de 14 ans à Londres, 11 ans à New York et 3 ans à Chicago. En plus de cet indice, les prix de l’immobilier dans la capitale parisienne ont atteint un nouveau sommet après une hausse de 5% au cours des 4 derniers trimestres et se découplent continuellement avec le reste du pays depuis 2006. En conséquence, pour UBS les critères d’entrée dans la zone de risque de bulle immobilière sont atteints pour Paris.
UBS prévient que si l’immobilier constitue un élément important dans tout plan de création de richesse, les investisseurs qui achètent un appartement à Paris aux prix actuels du marché pourraient avoir à faire face à une longue période de stagnation. L’euphorie des marchés immobiliers parisiens risque d’être de courte durée, mais Paris n’est pas la France.
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