Les Promoteurs du Grand Paris ont dévoilé le mois dernier les résultats d’une étude inédite du Grecam, une société d´études et de conseil spécialisée dans l'immobilier, sur le "choc de l’offre" en Ile-de-France, réalisée à partir des données issues de son "Observatoire Immobilier de l’Habitat" (1), fondé sur le suivi de la commercialisation des appartements neufs, de l’obtention du permis de construire jusqu’à la livraison de l’opération. Si depuis 2016, le marché francilien connaît une hausse significative des mises en vente et des réservations, dépassant le seuil des 30.000 appartements vendus par an, la question est de savoir si la demande peut suivre à ce rythme à partir de 2018.
L'étude répond par l'affirmative, le marché francilien de l’immobilier neuf devant rester très "dynamique" en 2018, d'autant qu'au niveau de la répartition de l’offre, 67% des mises en vente prévisionnelles devraient se concentrer à Paris et en Petite Couronne. Mais certains secteurs d’Ile-de-France où l’offre à venir est importante pourraient connaître un ralentissement des ventes. C’est notamment le cas de certains micro-marchés des Hauts-de-Seine (10.673 appartements à venir), de la Seine-Saint-Denis (8.891 appartement à venir) et du Val-de-Marne (6.024 appartements à venir). En conséquence, les prix pourraient baisser au sein de certains quartiers, ce qui est une bonne nouvelle pour les accédants à la propriété.
Les principaux risques de stagnation sur ces micro-marchés sont liés à la fois :
- à des aspects conjoncturels : la possibilité d’une remontée des taux d’intérêts, au second semestre 2018, et des programmes qui ne sont pas toujours éligibles à la TVA réduite à 5.5% ;
- à offre surabondante par rapport à la demande : on constate en effet des stocks actuellement élevés (déjà plus de 14 mois de délai d’écoulement pour certaines communes), sur des micro-marchés où les prix ont augmenté rapidement depuis 2016 ;
- à la politique urbaine de certaines villes, imposant par exemple une part élevée des grandes surfaces (4 et 5 pièces), alors que le marché francilien est principalement porté par une demande de surfaces moyennes (2 et 3 pièces) ;
- à des critères géographiques : de par l’offre plus importante en 2018, les investisseurs risquent de délaisser les appartements neufs les plus éloignés des dessertes ferrées (programmes distants de plus d’un kilomètre d’une gare RER/SNCF/métro) ;
- à la pression de l’offre individuelle sur le marché des grandes surfaces, dans les communes où le parc de maisons individuelles dépasse les 25%.
"Le profil des acquéreurs devrait aussi être impacté, car au-delà de 6.000 €/m2 parking inclus (PI), les opérations neuves captent essentiellement une clientèle en résidence principale. A ce niveau de prix, la part des investisseurs est réduite, du fait du plafond du dispositif Pinel limité à 300.000 € PI », explique Hugues Kirichian, Président du Grecam.
(1) Etude réalisée à partir des données issues de l’Observatoire Immobilier de l’Habitat du Grecam. Chaque opération immobilière est suivie depuis le dépôt du permis de construire, à la mise en commercialisation du programme, et jusqu’à son achèvement.
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