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Comment les grands promoteurs privés ont profité de la TVA réduite en Ile-de-France

9/1/2018 

L'Institut d'aménagement et d'urbanisme de la région Ile-de-France (IAU) a analysé, dans une étude récemment publiée, l'impact du dispositif de la TVA réduite appliquée à la construction de logements en accession dans les quartiers en rénovation urbaine. Il en ressort que pour un coût bien moindre que le dispositif Pinel, ce dispositif libère du logement locatif, avec une réelle portée sociale.

Suite à la loi portant engagement national pour le logement (ENL) du 13 juillet 2006, un taux de TVA réduite à 5,5%, au lieu de 20%, est appliqué pour les ventes de logements neufs à destination de résidence principale localisées au sein de quartiers porteurs d'opérations de rénovation urbaine dans le cadre du Programme national de rénovation urbaine ou dans leurs alentours immédiats. Le dispositif a été élargi en 2015 aux 272 nouveaux quartiers prioritaires franciliens de la politique de la ville (QPV), successeurs des zones urbaines sensibles (ZUS). Ainsi la surface concernée par le dispositif est passée à 395 km² pour l'Ile-de-France contre 327 km² à fin 2013. Il vise à diversifier l'offre de logement dans des secteurs dominés par l'habitat social et à permettre l'accession à la propriété de ménages modestes, souvent issus de ces mêmes quartiers. Ces zones "TVA réduite" ont été selon l'étude largement investies par les promoteurs privés.

L'obtention de cet avantage est également soumise à plafond de ressources pour les ménages acquéreurs : il correspond au plafond du prêt locatif social (PLS) majoré de 11%. Sauf cas particuliers (évolution professionnelle ou familiale), l'acquéreur n'est pas autorisé à revendre le logement à court terme (moins de dix ans après l'achat), sous peine d'un remboursement de l'avantage fiscal accordé. Ces conditions ont été renforcées en 2009 par l'ajout de plafonds de prix de vente, variables selon la zone géographique, afin de limiter les éventuels effets d'aubaine.

Sur la décennie 2006-2016, l'étude de l'IAU a identifié 660 opérations relevant potentiellement du dispositif de la TVA réduite, pour environ 36.000 logements produits. A elle seule, la petite couronne francilienne concentre 56% des opérations relevant de la TVA réduite, la grande couronne 41%. Paris, avec 20 opérations ne représente quant à elle que 3% des opérations.

Les opérations en TVA réduite tendent à être de plus grande taille (47 logements par opération en moyenne en Île-de-France, contre 54 logements pour les opérations en TVA réduite). Outre les intérêts en matière d'économie d'échelle et de rentabilité que peut avoir naturellement un promoteur à produire des opérations de plus grande taille, ce constat s'explique par des budgets généralement plus réduits des acquéreurs potentiels en zones TVA réduite. Une densité plus importante des opérations en logements peut aussi avoir un impact à la baisse sur les charges de copropriété dont auront à s'acquitter les ménages accédants.

L'étude a pu vérifier que le dispositif débouche bien sur une production de logements neufs financièrement plus accessible, et ce même en raisonnant hors taxes, c'est-à-dire en mettant de côté les effets propres aux différents niveaux de TVA sur les prix de vente. Mais si le dispositif TVA réduite peut éventuellement servir de déclencheur pour dynamiser des marchés immobiliers locaux, il ne saurait pour autant éclipser le poids du contexte local, qui demeure absolument déterminant dans les choix de localisation du promoteur. Selon les auteurs, ni le niveau de richesse d'une commune, ni sa proximité au centre, considérés seuls, ne s'avèrent in fine de bons prédicteurs de l'efficacité de la TVA réduite. On retrouve ainsi, parmi les communes les plus performantes, des communes aisées par rapport à la moyenne francilienne (Boulogne-Billancourt, Montrouge, La Garenne-Colombes, Bois-Colombes) et/ou très centrales (arrondissements parisiens, Ivry), mais aussi des communes plus populaires (Romainville, Aubervilliers, etc.) et/ou beaucoup plus périphériques (le pôle Cergy/Éragny/Saint-Ouen-l'Aumône, Fleury-Mérogis, Meaux, etc.)... A l'inverse, dans certaines communes, les zones en TVA réduite demeurent globalement répulsives : 18ème arrondissement de Paris, Saint-Ouen, Saint-Denis, ou encore Vitry-sur-Seine, !

Parmi l'ensemble des promoteurs actifs en Ile-de-France, seuls 5% ont produit plus de 20 opérations. Mais ces promoteurs réguliers sont responsables à eux seuls de 65% des opérations et de 76% des logements produits en TVA réduite. Les plus grands groupes de promotion ont donc joué un rôle prépondérant dans l'efficacité de ce dispositif fiscal, qui est venu s'inscrire pour eux dans une tendance globale, depuis les années 2000, à la diversification de leurs segments de marché et donc de leurs localisations. Les zones de TVA réduite leur ont souvent permis d'atteindre, à travers une commercialisation des opérations produites essentiellement locale, une clientèle différente de celle généralement ciblée, constituée avant tout de primo-accédants issus des couches populaires. Pour attirer cette catégorie d'acheteurs, des prix de vente et, plus tard, des charges restreintes, constituent dès lors des éléments primordiaux.

Cela a cependant poussé chaque promoteur à adapter son offre en conséquence: accompagnements personnalisés vers la propriété occupante; développement d'opérations "à prix réduit" (logements de plus petite surface, moquette ou PVC au sol plutôt que parquet, éviers plutôt que lavabos en vasque, etc.); optimisation des systèmes énergétiques, etc.



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