Consolidation de la fluidité du marché locatif, stabilisation des loyers, léger redressement de l’effort d’entretien/amélioration des logements (gros travaux) et nouveau recul de la vacance : c'est ce qui ressort des chiffres de l'observatoire CLAMEUR (acronyme de Connaître les loyers et analyser les marchés sur les espaces urbains et ruraux), l'outil le plus performant aujourd'hui de connaissance du marché locatif privé, présentés le 6 septembre 2016.
Après une hausse de 11,4% en 2015 par rapport à 2014, l'activité du marché connait une nouvelle progression : le nombre des nouvelles locations et relocations a augmenté de 4% sur les 8 premiers mois de 2016 (en rythme annuel). La mobilité résidentielle (taux de logements qui changent de locataire dans l'année) s'améliore encore, passant en moyenne nationale de 30,2 à 31,5%, dépassant le record de 2004 (30,7%). Sur un plan géographique, la mobilité décroît en allant d'ouest en est, l'Ile-de-France restant un îlot de faible mobilité (24,8%), et dans une moindre mesure Rhône-Alpes et PACA (28,7 et 31,8%). A l'inverse, la Bretagne, les Pays de Loire et le Poitou-Charentes caracolent dans les 42-43%. A Paris, la mobilité a toujours été très inférieure à la moyenne, mais elle se redresse à 19,3%.
Les loyers de marché ont augmenté en moyenne de 0,5% au cours des 8 premiers mois de 2016. A la même époque de 2015, ils reculaient de 1,4%. Les petits logements (studios et 1 pièce - 21,8% du marché) voient leur loyer stagner, et ce sont les 2 pièces (33,7% du parché) et les 5 pièces et plus (5,8% du marché) qui augmentent me plus (+1% dans les deux cas). Les 3 pièces (26,6% du marché) augmentent de 0,4% et les 4 pièces (12% du marché) de 0,2%.
Au niveau des villes, les évolutions sont contrastées (1) : les loyers baissent encore dans 44,7% des villes de plus de 10.000 habitants (contre 54,1% l’année précédente). Le phénomène se ralentit par contre dans les villes plus importantes : depuis le début de l'année 2016, les loyers ont cru dans 75% des villes de plus de 146.000 habitants mais dans tous les cas de moins que l'inflation (+0,4%), ils stagnent dans 10% d'entre elles (Strasbourg et Toulon), et ils baissent dans 5 villes (25% des villes). Les plus fortes baisses en 2015 sont pour Reims (-2,9%), Saint Etienne (-1,4%) et Nantes (-0,9%). A Paris, les loyers ralentissent dans tous les arrondissements (+0,3% en moyenne, à 25 euros par m2).
L'effort d'amélioration et d'entretien des logements reste très bas mais se redresse : 18,5% des logements reloués en 2016 ont bénéficié de travaux avant leur remise en location contre plus de 16,2 en 2015. Ce niveau explique au moins autant que le contraire la sagesse des loyers, car il se constate que les gros travaux permettent un meilleur "saut" du loyer à la relocation. Enfin, la vacance recule à 5 semaines en moyenne en 2016, contre 5,7 en 2015, et surtout 8 semaines en 2014, ce qui équivaut chaque année à une perte de 3% des loyers perçus.
(1) v. les loyers de marché en 2016 des 795 premières villes
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