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Contrats de syndics : l'ARC et l'UFC pointent la persistance des pratiques abusives

15/5/2014 
Un an après leur première opération conjointe - c'était le 28 mai 2013 -, l'UFC-Que Choisir et l'ARC (Association des responsables de copropriété) épinglent à nouveau les grands syndics sur leurs contrats de mandat et barèmes de tarification. Les deux associations de consommateurs ont en effet présenté le 15 mai une analyse comparative des 7 contrats type proposés en 2014 représentant selon elles 70% du marché (1), étant précisé que par ailleurs, pour l'analyse tarifaire, l'Observatoire a utilisé la base de données OSCAR de l'ARC, recensant 932 contrats. Elles dénoncent une situation inchangée par rapport à l'an dernier : toujours des forfaits "en trompe l'oeil", et des clauses de facturations illicites ou abusives, ou encore des tarifs excessifs.

La précédente analyse avait été publiée à la veille de la présentation de la loi "ALUR" (accès au logement et à un urbanisme rénové), et avait mis les fédérations de syndics en fureur. Depuis la loi est entrée en vigueur, et un décret doit fixer la liste limitative des prestations que les syndics professionnels pourront facturer en sus de leur forfait annuel de gestion courante. Cette mesure a été obtenue de haute lutte par les associations de consommateurs, et les faits dénoncés sont à la fois une manière pour elles de prouver qu'elles avaient eu raison et une pression sur le gouvernement pour accélérer la rédaction des décrets. C'est aussi une façon d'alimenter le contre-feu allumé par l'ARC en avril concernant l'annonce par les fédérations de syndics d'une hausse générale des honoraires de base de 15 à 20% en raison de l'obligation d'ouverture de comptes séparés par copropriété, des nouvelles obligations ajoutées aux syndics, et des probables restrictions attendues sur les honoraires de prestations hors forfait...

Aujourd'hui, et jusqu'à publication du décret, les syndics doivent respecter l'arrêté "Novelli" du 19 mars 2010, qui fixe les prestations à inclure impérativement dans le forfait de gestion courante. Insuffisant selon l'UFC-Que Choisir et l'ARC, qui dénoncent la créativité tarifaire des professionnels : "les clauses que nous qualifions, à l'appui des recommandations de la Commission des clauses abusives ou de la jurisprudence, d'abusives/illicites continuent de proliférer dans les contrats. Avec une moyenne de 17 clauses sur les 7 contrats étudiés, le record (25) incombe cette année encore à Foncia avec son contrat "Formule 1 par 1". L'objet de ces clauses porte avant tout sur les doubles rémunérations ou les facturations illicites qui viennent charger financièrement les syndicats de copropriétaires (frais liés à l'assemblée générale annuelle comme des locations de salle) ou le copropriétaire individuel (délivrance d'informations pour le diagnostic de performance énergétique ou actualisation de l'état daté)"...

Même lorsque les syndics proposent un forfait "tout compris", les contrats "masquent une kyrielle de prestations particulières connexes payantes : pas moins de 11 pour le "forfait" de Nexity et 18 pour le contrat "Horizon Plus" de Foncia !

Sans compter, à l'exception de Citya semble-t-il, un surcoût abusif pour l'ouverture d'un compte bancaire séparé par rapport au compte unique au nom du syndic, compris entre 20 et 29% dans certains cas ! Et alors que le compte séparé est le mode normal de dépôt des fonds depuis la loi "SRU" de 2000... "Ce surcoût moyen de 23,6% est dix fois supérieur aux intérêts financiers que le syndicat pourrait percevoir avec le compte séparé. Pire, 3 formules (Nexity Classique, Foncia 1 par 1 et Foncia Horizon) pratiquent
aujourd'hui un surcoût encore plus important qu'en 2013", indiquent les deux associations. "Résultat : 9 copropriétés sur 10 sont toujours au compte unique alors même que celui-ci leur est plus défavorable", sous entendu en acceptant de voter la dispense, qui reste possible sans limite de délai pour les immeubles jusqu'à 15 lots principaux, et jusqu'au renouvellement des mandats à compter du 26 mars 2015 pour les autres...

Enfin, les deux associations épinglent des prestations particulières aux tarifs "particulièrement excessifs". Globalement, elles ont augmenté selon l'ARC 2,5 fois plus vite que l'inflation. Vacations (20 pour le contrat classique de Nexity), dont le montant varie en fonction de l'heure d'intervention et de la qualité de l'intervenant choisi par le seul syndic, ou prestations particulières dites "privatives" (pour mutation d'un lot ou impayés de charges) surfacturées : par exemple, 420 euros pour Foncia pour la transmission d'un dossier à un avocat, et une moyenne de 480 euros pour l'établissement de l'état daté en cas de vente ! A noter que cette prestation, qui a donné lieu à de nombreux abus, verra sa facturation plafonnée par décret...

Concernant les honoraires sur les travaux, la loi "ALUR", applicable depuis le 27 mars dernier, interdit de présenter dans le contrat un barème préétabli. Ces honoraires doivent être proposés, négociés et votés au cas par cas à l'occasion de chaque opération de travaux. Dans les contrats proposés en 2014, l'UFC et l'ARC ont relevé malgré tout des honoraires en pourcentage à un niveau élevé et sans dégressivité, pouvant dépasser 7% !



(1) Foncia formule "1 par 1", Foncia "Horizon", Nexity "Classique", Nexity "Forfait", Citya, Immo de France, Loiselet & Daigremont

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