Inscrivez-vous pour revevoir gratuitement notre newsletter

Retrouvez la dernière lettre en ligne
Professionnels :
Universimmo-pro.com : un site spécialement conçu pour les professionnels de l'immobilier universimmo-pro.com
Un site spécialement conçu pour vous : dossiers, actus, jurisprudence, etc.
cliquez ici

Pour recevoir gratuitement le sommaire de la lettre pro cliquez ici
Le Forum de discussion
L'ancien Forum (fermé)
Consultation juridique en ligne
Des réponses à vos questions...
Nos Services "A la Carte"
Nos Dossiers d'Actualité
La Revue de Presse
Le Dico de l'immobilier
Le Guide Juridique
Le Guide Bâtiment
Les Dossiers
Les Fiches Pratiques
Sites utiles de l'immobilier
Indices et chiffres clés
Ce site est membre de
Fédération Française de l'Internet ImmobilierAssociation Planète copropriété
Retour à la page d'accueil principale I Accédez directement aux forums
Rechercher sur UniversImmo.com
SUIVRE
Décryptages - l'actualité de la semaine

Une sélection d'actualité sur l'immobilier chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…


Recherche :


Brèves : 

Page 1 sur 1 1

De nombreuses maisons individuelles divisées en Ile-de-France

10/2/2014 
Maisons de ville, pavillons : de nombreux acteurs locaux s'inquiètent d'assister à l'émergence d'un processus de division "spontanée" du tissu pavillonnaire, qui aboutit, en créant plusieurs logements souvent mis en vente, à la création d'une multiplicité de petites copropriétés, la plupart du temps sans syndic, et donc même pas assurées ! Déjà, une analyse des processus de densification enregistrés entre 1999 et 2008 avait montré que dans 62% des communes franciliennes ayant connu une densification au cours de cette période, le parc de logements avait augmenté sans aucune croissance de la surface dédiée à l'habitat. De même, on a observé qu'un logement sur quatre apparu entre 2001 et 2011 était issu de la restructuration du parc existant.

Le phénomène est étudié par l'IAU Ile-de-France, pour le compte du conseil régional, en partenariat avec le Cete Nord-Picardie et l'Adil du Val-de-Marne pour répondre aux interrogations du conseil régional d'Ile-de-France en matière de logement. A partir d'une exploration des fichiers Filocom (fichiers des logements par communes, construit par la direction générale des Impôts) sur la période 2001-2011, on peut estimer à près de 2.000 le nombre de logements produits chaque année en Île-de-France par la division de 770 logements individuels, ce qui représente une petite part des 3.900 pavillons qui disparaissent en moyenne tous les ans.

La cible privilégiée de la division pavillonnaire est le parc très ancien d'avant 1915, 55 % des maisons divisées ont été construites dans un bâti de cette époque. Ce processus concerne un parc de faible et moyenne qualité. Seules 20 % des maisons divisées sont de très mauvaise qualité, pour 28 % de l'ensemble des logements qui disparaissent par renouvellement immobilier. Il en va de même pour la taille des logements : si la surface moyenne des maisons qui disparaissent en Ile-de-France est de 72 m2, celle des maisons divisées s'élève à 85 m2 (29% de 5 pièces et plus, contre 20 % parmi l'ensemble des disparitions).

Le phénomène de division pavillonnaire conduit principalement à faire disparaître des maisons unifamiliales occupées en propriété (51% des résidences principales étaient occupées par leur propriétaire) et à créer des appartements locatifs privés (68% des résidences principales issues de division). Si 90 % des logements issus de divisions disposent de tous les éléments de confort, ce constat doit être nuancé, car 88 % d'entre eux restent d'une qualité générale moyenne, voire médiocre selon le classement cadastral.

Les propriétaires de logements divisés sont encore principalement des personnes physiques (61%), n'occupant pas le logement qu'ils possèdent pour 80% d'entre eux. Plusieurs types de logiques d'acteurs alimentent la division de certains tissus pavillonnaires. Des logiques de subsistance sont portées par les propriétaires occupants eux-mêmes, accédants ou non : des logiques de regroupement familial et de réorganisation du logement initial pour permettre l'accueil des seniors ou l'organisation du maintien dans les lieux des jeunes adultes, des logiques financières conduisant certains propriétaires occupants à trouver un complément de revenus en exploitant la rentabilité locative de leur logement (retraités ou ménages en difficultés professionnelles ne pouvant plus prendre en charge les frais d'entretien de leur maison ou cherchant un moyen de résoudre des tensions financières), des logiques d'accédants modestes enfin, qui trouvent dans la division du pavillon une occasion d'acheter sur un marché tendu, grâce à un complément de revenu locatif et pour qui la possible restructuration du bien est une condition de réalisation du projet d'achat...

Les propriétaires bailleurs quant à eux restructurent leurs biens en vue de créer des appartements de rapport. Ces initiatives à but lucratif peuvent revêtir des formes diverses : elles peuvent traduire des logiques d'investissement locatif menées par des héritiers de maisons familiales qui, propriétaires de leur propre résidence principale et sans contrainte financière pressante, décident de transformer le bien hérité en un produit d'investissement locatif, y trouvant parfois une manière de partager un bien entre plusieurs héritiers ; mais elles peuvent aussi être assimilées aux pratiques de diviseurs peu scrupuleux, voire quasi-professionnels, qui investissent certains secteurs pavillonnaires et y créent l'équivalent de pensions sans statuts, rentabilisant chaque m2 du logement, par des travaux de qualité discutables et organisant des filières locatives destinés à des publics particulièrement fragiles et exclus du marché ordinaire du logement.

Ces dernières pratiques, caractéristiques des marchands de sommeil, donnent parfois lieu à des effets de contagion à l'échelle de la rue ou du quartier. Les riverains y voient là une des causes de la dévalorisation de leur propre bien. Quant aux locataires, ils sont souvent victimes de ces investisseurs indélicats, confrontés à une gestion informelle des espaces collectifs, et à des problèmes de poids et de répartition des charges lorsque les compteurs d'énergie n'ont pas été individualisés, dans un parc souvent de mauvaise qualité énergétique.

Les collectivités ont du mal à connaître ce phénomène, et à en maîtriser les conséquences, encore plus à traquer les pratiques illégales. En l'absence de procédure de permis de construire ou d'autorisation de travaux, elles n'ont ni les moyens de veiller à la qualité de ce qui est produit ni celui d'anticiper sur les conséquences de cette densification non encadrée (écoles, équipements sportifs et de loisirs, services sociaux...). Même si l'observation des DIA (déclarations d'intention d'aliéner) permet de déceler des transactions d'investisseurs peu scrupuleux et ainsi d'alerter les services municipaux, elle ne permet pas d'encadrer la division a priori.

Ce phénomène reste donc difficilement repérable pour les collectivités qui n'en prennent connaissance souvent que lorsqu'elles sont confrontées aux effets induits de cette densification spontanée, parmi lesquels apparaissent en premier les besoins de stationnement explosant dans certaines rues où le nombre de places disponibles devient sous calibré pour le nombre d'habitants, la qualité sanitaire et énergétique des logements venant gonfler le nombre de demandeurs d'aide énergétique ou de relogement, la saturation des équipements de service à la population, avec notamment des effets de variation sensible sur les effectifs scolaires, qui deviennent impossibles à estimer à l'avance...


Retour en haut de la page

1

universimmo.com

Les 5 avantages à acheter un bien immobilier dans le neuf
Vous avez le projet d'acheter un appartement ou une maison ? Vous hésitez entre un achat dans l'ancien ou dans le neuf ?Retrouvez un large choix de programmes immobiliers neufs sur Superimmoneuf.com et découvrez ici les 5 avantages d'un achat dans le neuf.
Lire...


Encadrement des loyers à Paris : le loyer qu'on vous propose est-il conforme?
Comment calculer le plafond applicable, que faire si le loyer proposé dépasse le plafond, le complément de loyer éventuellement demandé est-il justifié? Nous vous aidons à répondre à ces questions dans un dossier détaillé, et plus s'il le faut...
Lire...


Professionnels :
Universimmo-pro.com : un site spécialement conçu pour les professionnels de l'immobilier
universimmo-pro.com
Un site spécialement conçu pour vous : dossiers, actus, jurisprudence, etc.
cliquez ici

Pour recevoir gratuitement le sommaire de la lettre pro cliquez ici
Actualité et veille juridique : découvrez la
lettre du professionnel immobilier
!



Droit de réponse !!!
Vos remarques et suggestions
1 article, 1 livre ou 1 info à nous signaler ?
1 expérience à faire connaître ?

Faire connaître ce site à un(e) ami(e)?


Notre Ethique
Nos Garanties


achat immobilier acquéreur immobilier acte authentique administrateur de bien AFU et AFUL agence immobilière agent immobilier aides au logement annexion de parties communes annonces immobilières appartement article 17c article 20 article 24 article 25 article 26 article 42 ascenseur ASL assainissement assemblée générale association syndicale assurance audit énergétique bail bail commercial bailleur bâtiment bénéfice industriel et commercial (BIC) Besson boîte aux lettres Borloo budget prévisionnel cadastre cahier des charges carnet d'entretien immeuble Carrez caution certificat d'économie d'énergie (CEE) Censi-Bouvard charges locatives charges récupérables colocation combles commission d'agence commission compromis de vente compte bancaire séparé comptes concierge condition suspensive congé conseil syndical contrat de syndic copropriétaire copropriété crédit immobilier détecteurs avertisseurs autonomes de fumée (DAAF) défiscalisation dégât des eaux Demessine dépôt de garantie détecteur de fumée diagnostic dossier de diagnostic technique dommages-ouvrage diagnostic de performance énergétique (DPE) droit de préemption Duflot économie d'énergie éco-prêt à taux zéro éco-PTZ employé d'immeuble encadrement des loyers entretien d'immeuble étanchéité état des lieux expertise expert judiciaire fenêtre feuille de présence fiscalité immobilière foncier fonds de prévoyance fonds de roulement fonds travaux Forum fuites garantie financière garantie loyers impayés gardien gestion locative gestionnaire d'immeuble Girardin Grenelle garantie des risques locatifs (GRL) honoraires Hypothèque immeuble neuf immobilier immobilier ancien immobilier neuf impayés locatifs incitation fiscale indemnité d'assurance indemnité d'occupation indices de révision des loyers IRL les charges - le budget Lienemann location location meublée logement loi 89 lotissement loueur en meublé non professionnel (LMNP) loueur en meublé professionnel (LMP) loyer majorité mandat mandat de gestion marché immobilier meublé mitoyen niches fiscales offre d'achat parties communes peinture au plomb permis de construire permis de construire plan comptable plus-value préavis réduit président prêt à taux zéro (PTZ) prêt immobilier privilège procès verbal promesse de vente PTZ+ questionnaire notaire quorum ravalement RCP règlement de copropriété rénovation rénovation thermique rentabilité résolution revenus fonciers Robien RT 2005 RT 2012 saturnisme valeur locative Scellier SCI secrétaire de séance servitude SHOB SHON sinistre société civile subvention surface de plancher surface habitable syndic syndicat des copropriétaires taxe d'habitation taxe foncière termite toiture - terrasse transaction travaux unanimité vendeur immobilier vente immobilière VMC


 

Copyright © 2000-2024 UniversImmo - SAS AEDév - tous droits réservés - n°Commission paritaire 1122 W 90656.
Informations légales I Contactez nous