Après un bref rebond au 2ème trimestre, tous les indicateurs de la promotion immobilière sont à nouveau orientés à la baisse au 3ème trimestre 2013 : c'est ce qui ressort de l'Observatoire du logement neuf de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) au 3ème trimestre 2013. Les ventes au détail de logements neufs ont encore baissé de 1% par rapport à la même période de 2012, déjà historiquement basse. mais dans le même temps, les mises en vente s'effondrent de 18,5% et l'offre commerciale recule de 0,6%.
François Payelle, le président de la FPI, y voit un arrêt progressif de l'outil de production de logements neufs. En fait, les grands promoteurs peuvent encore le faire tourner avec le logement social - 30% de la production de logements sociaux (dans les 100.000 logements actuellement) passe par les promoteurs en VEFA (vente en état futur d'achèvement).
Et le pire n'est peut-être pas encore là : les indicateurs avancés d'octobre font redouter un 4ème trimestre particulièrement mauvais, avec des reculs significatifs sur certains marchés et, dans bien des cas, une hausse sensible des taux de désistement.
Ces évolutions sont dues notamment au recul des ventes aux investisseurs privés (-3,9% au 3ème trimestre 2013), alors que le niveau atteint au 3ème trimestre 2012 avait été particulièrement bas pour cette période de l'année, d'habitude plus favorable aux investissements. Les promoteurs mettent en cause pour l'expliquer les incertitudes sur le périmètre géographique et le niveau des loyers applicables pour le dispositif Duflot, ainsi que les inquiétudes créées par l'encadrement des loyers du projet de loi "ALUR", malgré un contexte de taux historiquement bas. Il faut aussi mentionner un resserrement avéré des conditions d'octroi des financements, comme le rapporte ces jours-ci la Banque de France...
Le recul est suffisamment marqué pour que les ventes aux investisseurs sur 9 mois se situent en retrait (-0,6%), comparé à la même période de l'année dernière, en dépit du timide rebond enregistré au 2ème trimestre.
L'accession à la propriété, qui représente 59% des ventes totales du trimestre, augmente de 1,1% (161 logements...) par rapport au 3ème trimestre 2012, confirmant la morosité et l'attentisme général, et conduisant à une hausse de 6,7% sur 9 mois.
Les ventes au détail à TVA réduite, qui avaient un temps alimenté le moteur de la promotion immobilière, et qui regroupent l'accession à la propriété en zone ANRU et dans la bande des 500m autour de ces zones, s'effondrent au 3ème trimestre de 26,9%, soit un recul de 12,1% sur 9 mois par rapport à la même période de 2012.
Dans ce contexte, les promoteurs limitent les risques : les mises en vente (toujours "sur plans") poursuivent leur chute à -18,5% au 3ème trimestre s'adaptant à la faiblesse de la demande et stabilisant le stock d'offre commerciale à 92.330 logements, soit 13,8 mois de ventes, niveau stable depuis plus d'un an.
En fait, près de la moitié de l'offre est constituée de logements non commencés et susceptibles de ne jamais l'être si au moins 50% du programme n'est pas pré-commercialisé. De nombreux programmes sont abandonnés ou risquent de l'être dans les prochains mois. Du coup, le stock réel (logements achevés et non-vendus) reste très bas (8,7% de l'offre, soit moins d'un mois de ventes).
Sans surprise, les prix résistent encore ; entre le prix du foncier, conclu longtemps à l'avance et des coûts de construction incompressibles, la structure des prix est prédéterminée dès la conception des programmes. Mais ils sembles commencer à céder du terrain : le prix moyen des logements enregistre, dans l'ensemble du territoire, un léger effritement de
2,2% par rapport à la même période de l'année précédente.
Pour la FPI, la solution passe par des mesures immédiates pour restaurer la confiance, notamment la stabilisation du dispositif Duflot et l'exonération des logements neufs et rénovés de l'encadrement des loyers. Mais, il faudra également adopter des mesures plus structurelles pour créer un environnement favorable : fiscalité incitant à la vente sur les terrains constructibles, véritable allègement des règlementations et politique de soutien à l'accession à la propriété...
Des mesures importantes ont été prises afin de peser sur les prix du foncier, paramètre important d'un redémarrage d'une production à des prix plus accessibles. Le malthusianisme des maires dans le déblocage des terrains est également en voie d'être combattu grâce à la remontée au niveau des intercommunalités des plans locaux d'urbanisme (les PLUI), prévue dans le projet de loi "ALUR". Cependant, compte tenu de la longueur du cycle de production des immeubles, la traduction de ces mesures dans les prix de vente des programmes n'est pas pour demain matin !
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