Parmi les pistes évoquées par le gouvernement pour atteindre l'objectif annuel de 500.000 logements nouveaux figurent le retour des foncières cotées et des autres investisseurs institutionnels (assurances, SCPI-OPCI, foncières, etc.) dans des actifs résidentiels, notamment dans le secteur intermédiaire, ne serait-ce que pour relayer les particuliers, qui avec la fin des régimes de défiscalisation attrayants risquent de déserter le secteur. Leur portefeuille de aujourd'hui presque exclusivement composé de bureaux ou de locaux commerciaux.
Les raisons avancées par les intéressés pour expliquer leur abandon du logement sont que le rendement locatif du logement est très nettement inférieur à celui de l'immobilier d'entreprise, et que les coûts de gestion y sont également plus élevés.
Saisissant néanmoins la balle au bond, l'ASPIM (association française des sociétés de placement immobilier) vient de publier un livre blanc où elle formule 10 idées pour le logement, autour du thème du financement, permettant de réaliser des opérations de logement intermédiaire économiquement soutenables. L'enjeu pour les professionnels de la gestion collective est, selon Patrick de Lataillade, président de l'ASPIM, interrogé par Businessimmo, de "continuer à proposer une offre d'épargne immobilière longue et sécurisée, adossée à l'immobilier résidentiel et offrant un rendement global qui se rapproche de celui de l'immobilier d'entreprise. Jusqu'à présent, le gain fiscal procuré par les dispositifs de soutien à l'investissement permettait de compenser, en partie, le différentiel de rendement entre le logement et le tertiaire. Demain, ce moteur, que le gouvernement a renouvelé (et c'est en soi une bonne nouvelle) sera moins puissant en particulier pour le logement intermédiaire, l'essentiel de l'effort budgétaire de l'Etat se portant en priorité sur le logement social".
Face à l'envolée des prix du foncier dans les zones tendues, l'une des solutions évoquées passe par des formes de démembrement de la propriété telles que la dissociation de la propriété du sol et de celle du bâti. "Les outils juridiques existent en France à l'instar du bail emphytéotique. Notre idée est d'instaurer des formules de démembrement, à l'image de ce qui existe en Finlande par exemple, où l'immeuble peut être vendu à une structure de portage, tandis que le locataire acquiert un droit d'occuper cessible au moment de son départ", indique Patrick de Lataillade. "Nous plaidons aussi pour un schéma de dissociation dans le temps de l'acquisition du foncier et l'achat du bâti, dans lequel l'investisseur institutionnel acquiert la nue-propriété et l'organisme HLM l'usufruit, avec la possibilité pour le locataire de racheter progressivement la nue-propriété".
L'ASPIM s'affirme en mesure d'encourager la construction de fonds organisés selon ces méthodes de structuration.
Dans son livre blanc, l'association propose aussi d'étendre au logement intermédiaire un mécanisme de garantie de loyers, type "Loca-Pass", voire de considérer l'intérêt d'un système de garantie mutualisé recourant, le cas
échéant, au 1% logement comme pour la GRL (garantie des risques locatifs - dispositif ouvert pour le moment qu'aux seuls bailleurs privés). Elle propose aussi d'endiguer le renchérissement des coûts de construction par les normes et contraintes règlementaires : par exemple, soumettre les constructions d'immeubles à des quotas de logements pour des personnes à mobilité réduite (par exemple, au double ou au triple des besoins), plutôt que d'exiger le respects des normes pour tous, de manière à concilier satisfaction des demandes et maîtrise des coûts.
Enfin, l'ASPIM propose de mobiliser les fonds collectés au titre de l'investissement socialement responsable (ISR) : promouvoir les fonds ISR permettant la mise en place d'une garantie à moyen terme de l'épargnant (quinze ans au moins) avec, en contrepartie, un partage de plus-value à la revente du bien immobilier au bénéfice de l'investisseur ISR, promouvoir les fonds d'épargne salariale vers les supports logement (passage de 10 à 30 % du plafond d'investissement en logements), ou encore définir, pour les OPCVM ISR, pour les régimes de capitalisation publics, pour les régimes de retraite privés revendiquant une orientation ISR, des lignes directrices ambitieuses pour la mobilisation des fonds au service du logement (politique d'investissement à moyen terme, rendement visé, résultats obtenus, etc.)...
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