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La pierre papier plombée par la conjoncture et la fiscalité
16/1/2012
2012, année noire pour le secteur immobilier ? C'est la question que posait La Tribune en début d'année à propos des sociétés immobilières cotées (SIIC), malmenées en Bourse depuis le début de l'année après une année 2011 peu reluisante. Une orientation baissière qui selon les analystes devrait perdurer d'autant que la fiscalité pesant sur les investisseurs est devenue moins attractive, tant pour les dividendes que les plus-values : jusqu'à présent, lorsqu'ils percevaient des dividendes, les actionnaires des SIIC devaient choisir leur mode de taxation : soit en optant pour le prélèvement forfaitaire libératoire (19% en 2011 + 13,5% de prélèvements sociaux), soit en intégrant les dividendes dans leur revenu (taxation à l'impôt sur le revenu de 0 à 41% selon les tranches, l'impôt bénéficiant d'un abattement dans ce cas). A compter de l'imposition des revenus perçus en 2011 (impôts 2012), le prélèvement libératoire n'est plus autorisé pour les SIIC. Les contribuables qui avaient opté pour ce prélèvement vont devoir payer l'impôt en 2012 en fonction de leur barème alors qu'il a été déjà prélevé à la source à 19%. Cet impôt déjà prélevé sera alors imputé dans le calcul de l'IR 2011. Ce sera bien entendu une mauvaise surprise pour ceux relevant d'un taux marginal de l'impôt sur le revenu supérieur à 19%...
Ce n'est pas tout : si dans le régime général les dividendes taxés à l'impôt sur le revenu bénéficient d'un abattement de 40% du montant déclaré, cet avantage, lié au fait que les bénéfices distribués ont déjà fait l'objet de l'impôt sur les sociétés, étant supprimé pour les SIIC à compter des revenus 2011. Il s'agissait en réalité d'une anomalie - un cadeau fiscal injustifié - puisque les SIIC sont exonérées d'impôt sur les sociétés sur les bénéfices qu'elles redistribuent à leur associés...
Enfin, autre avantage supprimé : les titres de SIIC ne sont plus éligibles au PEA, à compter du 21 octobre 2011, ce qui permettait de faire échapper les dividendes à l'impôt sur le revenu. Les titres figurant dans un PEA au 21 octobre 2011 pourront y demeurer et leurs détenteurs continueront a bénéficier du régime de faveur. "Pour les titres entrés entre le 21 octobre 2011 et le 29 décembre 2011, au moment de l'adoption de la loi, il convient d'attendre la position de l'administration fiscale, le texte est muet quant à leur sort", explique un expert cité par le quotidien Les Echos.
Les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) ne sont pas non plus épargnées : les porteurs de parts qui souhaitant les céder en franchise d'imposition des plus-values au-delà de la quinzième année de détention n'ont plus que jusqu'au 1er février pour le faire. A l'instar de l'immobilier détenu en direct, cette "pierre papier" est soumise à la réforme de la taxation des plus-values immobilières entrant en vigueur à compter du 1er février 2012. Mais à la différence de l'immobilier détenu en direct, la cession de parts de SCPI s'opère nettement plus rapidement. Elle s'effectue au minimum une fois par mois lors d'une séance de confrontation orchestrée par la société de gestion. Avis à ceux qui détiennent des parts depuis plus de quinze ans et affichant des plus-values latentes...
"Avec la réforme, les SCPI subiront une double peine" estime-t-on à l'ASPIM (association des sociétés de placement immobilier), citée par Les Echos. Toute vente d'immeuble du portefeuille de la SCPI, sera davantage taxée ce qui pénalisera les arbitrages. Quant aux cessions de parts de SCPI réalisées par les associés, elles supporteront aussi le tour de vis sur l'imposition des plus-values immobilières.