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Observatoires des charges de copropriété : qu'en penser ?

22/11/2011 
Les médias ont largement fait écho à la publication par l'UNIS (Union des syndicats de l'immobilier, premier syndicat professionnel de syndics de copropriété) le 22 novembre des résultats annuels de son observatoire des charges de copropriété opéré par le professeur Michel Mouillart à partir de données collectées dans les parcs de copropriétés gérées par les adhérents de cette fédération ; il en ressort une augmentation moyenne de l'indice des charges dans le parc privé de 3,9% entre 2009 et 2010. Si cette augmentation est dans la moyenne depuis 2002 (+3,8% /an), elle marque en fait une brusque accélération, après cinq années de ralentissement. En 2010, le niveau des charges, en moyenne de 23,2 euros/an/m2, a été tiré à la hausse par cinq composantes (52.3% des dépenses) : eau froide, chauffage/ECS (fluides), ascenseurs, sociétés extérieures et travaux d'entretien qui portent 77 % de l'évolution observée.

En moyenne, les charges de copropriété hors travaux étaient de 1.570 euros par logement et par an. Mais les différences sont grandes entre les immeubles, selon leur localisation géographique, la présence des grands équipements, les choix des copropriétaires. A noter que les moyennes publiées par poste de charges le sont en mélangeant des immeubles qui supportent ce poste (chauffage, ascenseurs, espaces verts) et ceux qui ne le supportent pas. Les professionnels adhérents ont accès à des informations beaucoup plus détaillées et opérationnelles pour évaluer et comparer les charges des immeubles qu'ils gèrent. Les données accessibles au grand public ne donnent en fait que des tendances générales des postes de charges par type d'immeubles ou par région, avec par contre une évolution historique sur plus d'une décennie.

De son côté, L'ARC (Association des responsables de copropriété), dont l'Observatoire des Charges de Copropriété dénommé OSCAR, mis en place en 2009 pour les copropriétés parisiennes, a été étendu en 2010 aux copropriétés de toute la région parisienne et en 2011 à toute la France met en ligne ses propres chiffres, dans un objectif plus opérationnel : il fournit un "argus" permettant, en fonction des caractéristiques et des prestations de chaque immeuble de calculer le montant des charges constaté dans le parc de copropriétés analysé (copropriétés adhérentes). Les chiffres qui en résultent s'avèrent, après confrontation, en cohérence avec ceux issus des études réalisées par la revue Le Particulier auprès de ses lecteurs.

Du coup les chiffres sont difficilement comparables : par exemple, l'ARC trouve un coût moyen du chauffage et eau chaude sanitaire de 13,9 euros/m2 pour les seuls immeubles qui en sont équipés, alors que l'UNIS ressort un chiffre moyen de 5,60 euros pour l'ensemble du parc analysé, comprenant des immeubles sans chauffage et eau chaude...


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