C'est ce qui ressort des chiffres de l'Observatoire CLAMEUR, qui constitue aujourd'hui le principal outil de connaissance du marché locatif du parc privé (1), présentés par le professeur Michel Mouillart le 1er mars.
La mobilité résidentielle (taux de locataires changeant de logement dans l'année) remonte encore d'un point à fin 2010, par rapport à septembre dernier, à 27,5% après être tombé au plus bas de la décennie en 2009 à 25,6% (près de 30% dans les meilleurs années). Le nombre de logements mis en location dans l'année a ré-augmenté de 100.000 par rapport à 2009 (+7%). Il avait diminué de 180.000 entre 2007 et 2009. Autour d'1,5 millions de logements sont loués chaque année, dont 95% sont des relocations de logements déjà loués.
L'indice des loyers France entière, après avoir stagné en 2009, reprend une pente ascendante à +2,5% sur un an (après avoir connu des sommets de hausse jusqu'à +6,5% en 2000 ou entre +4,5 et +5% de 2004 à 2006), et repasse au dessus du taux de l'inflation (+1,5%), tout en restant inférieure à l'évolution moyenne du revenu disponible. La tendance début 2011 est dans le prolongement, à +2,3 ou +2,4%. Le taux de hausse semble rester durablement en dessous de la moyenne des 10 dernières années (+3,2% par an). Il s'agit des "loyers de marché", c'est à dire les loyers des baux signés dans l'année, soit pour des logements neufs ou mis en location pour la première fois, soit pour des logements reloués après le départ d'un locataire. Les loyers de relocation (comparaison du loyer du nouveau locataire par rapport à celui du locataire sortant) restent également plutôt sages avec +5,6%). Ne sont pas concernés par ces chiffres les loyers des locataires en place qui n'ont pas bougé au cours de l'année.
A noter que la progression des loyers de marché concerne tous les types de logements : elle est de +2,7% pour les studios et 1 pièce, de +1,9% pour les 2 pièces, de +2,9% pour les 3 pièces, de +3,1% pour les 4 pièces et +2,3% pour les 5 pièces et plus.
Dans certaines régions, les loyers de marché poursuivent leur progression, mais à un rythme plus lent que par le passé et sensiblement inférieur à celui de l'ensemble du marché : en Auvergne (+0.0%), en Champagne-Ardenne (+1.0%), en Alsace (+1.1%), en Aquitaine (+1.3%), en Bourgogne (+1.2%) et en Bretagne ( 1.4%) voire en Basse Normandie et en Haute Normandie (+1.8%) ou dans les Pays de la Loire (+1.9%). Les loyers progressent comme l'ensemble du marché en Franche Comté (+2.4%), en Languedoc-Roussillon (+2.3%), en Rhône-Alpes (+2.6%) et en PACA (+2.8%). Ils augmentent en revanche plus rapidement que le marché en Lorraine (+3.0%), dans le Centre (+3.4%), en Ile de France (+3.3%) et surtout en Picardie (+4.9%), dans le Limousin (+5.2%) et dans le Nord Pas de Calais (+5.8%). Mais les loyers reculent toujours en Midi-Pyrénées (-1.2%) et en Poitou-Charentes (-1.3%).
Dans ces conditions, le loyer de marché s'établit maintenant à 12,3 euros/m² en France entière : 16,4 pour les studios et 1 pièce, 12,6 pour les 2 pièces, 10,3 pour les 3 pièces, 9,2 pour les 4 pièces et 9,0 pour les 5 pièces et plus. Cependant, derrière ces loyers moyens, les disparités sont fortes entre les types de logements et selon la localisation des biens loués (entre des espaces plus ou moins convoités, entre des villes au potentiel de développement différent …), l'équipement des immeubles, (ascenseur, parking, …), la qualité et le confort des logements, leur état d'entretien. D'où une dispersion des loyers de marché dans une fourchette large allant de 1 à près de 15 : entre un minimum à 3.5 euros/m² et un maximum à 54 euros/m² !
Plus précisément, 50% des locations sont réalisées à un loyer inférieur à 9.6 euros/m² et 25% à un loyer inférieur à 7.4 euros/m². Alors que 25% des locations sont réalisées à un loyer supérieur à 13.3 euros/m².
Sur les 1076 villes classées par CLAMEUR, 17.9% des villes présentent un loyer moyen inférieur à 8.0 euros/m² et 36.9% un loyer moyen inférieur à 9.0 euros/m². Mais les premières ne regroupent que 8,2% de la population et les secondes 21.9%...
Le mouvement de baisse observé début 2009 dans de nombreuses villes est terminé. Dans 73.3% des villes, les loyers ont augmenté (contre pour 61.1% des villes en 2009) ; ils n'ont baissé que dans 26.7% des villes (contre pour 38.9% des villes en 2009).
Les hausses les plus notables en 2010, parmi les villes de plus de 60.000 habitants, concernent notamment Montreuil (+7,4%), Villeurbanne (+7,3%), Saint-Quentin (+7,2%), Rueil-Malmaison (+6,8%), Aix-en-Provence (+6,3%), Lyon (+5,9%), Lorient (+5,7%), Orléans (+5,5%), Lille (+5,0%). Paris se situe à +3,2%.
Parmi les principales baisses, on relève Mérignac (-6,7%), Vitry-sur-Seine (-6,0 %), Troyes (-2,2 %), Mulhouse (-2,2%), Toulouse (-2,2%), Cannes (-1,8%), La Rochelle (-1,7%), Grenoble (-1,3%), Le Mans (-1,2 %) et Neuilly-sur-Seine (-0,9%).
Sur longue période (1998-2010), aucune ville de plus de 60.000 habitants n'a connu de hausse “vertigineuse” des loyers de marché ; pour une moyenne de 3.2 % par an, 70% des villes ont connu une hausse comprise entre 2 et 4% et 91.3% des villes une hausse de 1 à 5 %. Avec parfois des “pics” ou des “creux” sur les marchés les moins importants. Ainsi Paris n'a augmenté que comme la moyenne (+3.2%, comme en 2010), et seules des villes comme Marseille et Aix se distinguent par de forts taux de hausse sur longue période (respectivement 4 et 5,2% - effet TGV ?)...
A noter une forte baisse de l'effort d'amélioration des logements (25,6% des logements font l'objet de travaux d'amélioration et gros entretien avant relocation début 2011, contre 33,7% un an avant), qui s'explique par la plus grande facilité de relocation avec l'augmentation de la mobilité.
Cet effort influe de manière décisive sur l'augmentation du loyer entre deux occupants : celle-ci est quasi-nulle lorsque le bien est reloué sans travaux, et elle n'est que de 3,8% en cas de relocation avec juste des travaux courants ; elle est par contre de 7,9% en cas de relocation avec des travaux d'amélioration importants.
Enfin, la durée de vacance entre deux locataires a continué à augmenter en 2010, bien que moins vite qu'en 2009 ; elle a augmenté globalement de 10,5% depuis 2008, ce qui représente pour l'ensemble des relocations une perte de recettes d'une semaine de loyers...
(1) L'observatoire CLAMEUR (Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux) rassemble des références de location du marché privé fournies par des réseaux et organisations professionnelles d'agents immobiliers et administrateurs de biens (UNIS et SNPI, mais pas la FNAIM), une organisation de propriétaires (l'UNPI ou Union nationale de la propriété immobilière), des grands groupes d'administration de biens (Foncia, Urbania, Gérer, Nexity, etc.) des sites d'annonces (Se Loger), des propriétaires institutionnels (ICF, SNI, etc.), avec le concours de l'ANAH (Agence nationale de l'habitat), la fédération des PACT et l'APAGL (gestionnaire de la "GRL"), et sous la direction scientifique du professeur Michel Mouillart, de l'université Paris X Nanterre
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