Lancement solennel le 27 octobre de l'affichage obligatoire du classement énergétique des biens immobiliers proposés à la vente ou à la location dans les annonces dans la presse papier, dans les vitrines des agents immobiliers et sur Internet, lors d'une conférence de presse en début de matinée du secrétaire d'Etat chargé du logement, Benoist Apparu, appuyé par son ministre de tutelle Jean-Louis Borloo.
A compter du 1er janvier 2011, comme l'a prévu la loi "Grenelle II" du 12 juillet 2010, les annonces dans la presse devront comporter la mention de la lettre A à G du classement du bien à vendre ou à louer au regard de sa consommation d'énergie, avec l'indication "classe énergie" ; à la même date, les annonces dans les vitrines des agences et les annonces sur Internet devront quant à elles faire figurer l'entière "étiquette énergétique", telle qu'établie par le diagnostic de performance énergétique (DPE), que les propriétaires vendeurs ou bailleurs devront désormais faire réaliser avant la mise en vente ou en location, alors que jusqu'à présent ils ne le faisaient au mieux qu'au stade de la promesse de vente ou pour la signature du bail.
Dans le même temps, le gouvernement prend aussi une série de mesures pour améliorer la précision et la fiabilité des DPE : affinage de l'analyse en doublant le nombre de paramètres pris en compte (ils passeront de 30 à 60), en interdisant sauf exception les "valeurs par défaut", en imposant de justifier les écarts entre les consommations théoriques résultant des modèles utilisés et les consommation réelles, et enfin en garantissant mieux les compétences des diagnostiqueurs et la qualité des diagnostics réalisés : pré-requis de formation initiale augmentés, meilleur encadrement de la certification et des contrôles post-certification, création de deux niveaux de certification suivant la complexité des bâtiments, etc.
La classe A correspond à une consommation énergétique totale pour le chauffage et l'éclairage inférieure à 50 kWh par m2 et par an (environ 250 euros par an de dépense), alors que la classe G correspond à une consommation supérieure à 450 kWh (environ 2.000 euros par an), la moyenne du parc français se situant entre 200 et 300 (classes D et E, mais avec une forte proportion de F et G...).
L'impact sur le pouvoir d'achat des acquéreurs ou des locataires est évidemment important et le gouvernement compte beaucoup sur cet affichage - qu'il qualifie de véritable "révolution" - pour inciter les propriétaires de logements "énergivores" à effectuer des travaux d'économies d'énergie, tablant sur le fait que les biens mal classés subiront une décote par rapport aux biens classés économes. Ceux-ci devraient être dans l'avenir de plus en plus nombreux, au fur et à mesure que les rénovations énergétiques se multiplieront dans l'ancien, et également par le fait que les nouveaux logements arrivant sur le marché par la construction neuve seront tous classés A : la nouvelle réglementation thermique résultant du "Grenelle", la RT 2012 est par coïncidence également publiée ce même 27 octobre, applicable au secteur tertiaire pour tous les permis de construire qui seront déposés à partir de dans un an (le 28 octobre 2011), et pour les logements pour les permis de construire qui seront déposés à partir du 1er janvier 2013. Sachant que les promoteurs ont pour la plupart, pour des raisons commerciales, déjà anticipé ces échéances et proposent déjà à la vente "sur plans" des bâtiments classés A ou très proches !
Il reste encore au gouvernement de publier un décret d'application, et le projet présenté il y a quelques jours aux professionnels prouve que le diable est dans les détails...
La question sera maintenant de savoir si les vendeurs ou bailleurs de biens immobiliers joueront le jeu et fourniront le DPE pour affichage dans les annonces. L'obligation n'est en effet accompagnée d'aucune sanction directe. Conscient de l'objection, le secrétaire d'Etat avance qu'une sanction existe dans le Code civil, dans les dispositions prévues pour le "dol" ou vice du consentement : l'acquéreur ou le locataire pourra selon Benoist Apparu et - foi d'avocat - Jean-Louis Borloo, faire annuler la vente ou le bail si l'annonce à laquelle ils a répondu et qui l'a fait acheter ou louer ne précisait pas le classement énergétique. L'argument ne tient pas une minute sur le plan juridique. Tout dépendra en réalité de la pression que mettront les supports de presse et portails d'annonces de particulier à particulier d'une part, et les agents immobiliers d'autre part sur les propriétaires pour qu'ils se conforment à leur obligation.
Laurent Vimont, président de Century 21 France s'engage pour les agences de son réseau a faire appliquer la consigne en tant que politique de la marque. Il est probable que les grandes fédérations d'agents immobilier, dont on attend à présent les réactions feront de même et s'engageront à faire appliquer l'obligation par leurs membres. On attend aussi de voir la politique de portails d'annonces tels que Pap.fr (groupe Particulier à particulier) ou Entreparticuliers.com : refuseront-ils les annonces sans DPE ?
Le marché entre particuliers pèse près de 40% du volume des transactions de vente comme de locations. On peut penser qu'il subira l'entraînement du marché des professionnels si ceux-ci appliquent l'obligation sans faille. On peut aussi penser que si l'affichage se généralise de manière visible, les annonces sans DPE paraîtront suspectes, les clients pensant que le vendeur ou le bailleur a quelque chose à cacher. D'autant qu'à contrario, les bons classements s'afficheront dans retenue ! Mais la partie n'est pas autant gagnée d'avance que semble le penser le gouvernement, notamment dans les zones "tendues" : si la présence du DPE lors des signatures des ventes ne pose pas de problème actuellement parce que les notaires l'exigent, la fourniture du DPE lors de la signature des baux d'habitation n'est pas, sans sanction directe, devenue une généralité...
A surveiller donc ! Interrogé sur ce que fera son ministère pour faire appliquer la mesure, Benoist Apparu n'a pas exclu de solliciter la DGCCRF (direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes)...
A surveiller aussi le prix des diagnostics : plutôt que 100 euros en moyenne comme l'avance le ministère, ils se situeraient autour de 150 à 200 euros et pourraient être renchéris par les contraintes supplémentaires imposées aux diagnostiqueurs. Sylvain Coopman, délégué général du la Chambre des diagnostiqueurs FNAIM minimise le risque, dans une profession où règne une vive concurrence ; il craint plutôt une montée de la pression des clients pour influer sur le résultat des diagnostics, à mesure que l'enjeu financier du classement augmente : celui-ci déterminera déjà à compter du 1er janvier prochain les conditions dont pourront bénéficier les acquéreurs au titre du nouveau prêt à taux zéro (PTZ), et il faut s'attendre à ce qu'il soit de moins en moins neutre sur la fixation du prix de vente ou du loyer...
En revanche si tout va bien, la généralisation de la réalisation de DPE à l'occasion des ventes et des locations permettra d'établir un état des lieux précieux de la performance énergétique du parc immobilier français. La loi Grenelle II a prévu que les DPE soient tous enregistrés dans une base de données nationale qui devrait être mise en place prochainement.
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