Alors que le réseau d'agences Century 21 annonçait le 6 juillet une augmentation des prix moyens au m2 des biens immobiliers anciens vendus par ses adhérents de 8,5% sur un an (1er semestre 2010/1er semestre 2009), la FNAIM (Fédération nationale de l'immobilier) présentait des chiffres - certes fabriqués différemment - affichant une quasi-stabilité sur le même comparatif de périodes : +0,1%, dont -1,1% pour les appartements et +1,3% pour les maisons.
Différence de taille dans l'élaboration des chiffres : le réseau Century 21 fait de simples moyennes des prix au m2 de toutes les transactions enregistrées, alors que la FNAIM calcule des indices "hédoniques", c'est à dire en redressant les prix des transactions réelles pour éliminer tous les facteurs valorisants ou dévalorisants ayant pu influer sur la fixation de chaque prix. Elle se rapproche en cela de la méthode appliquée par l'INSEE pour les indices qu'elle élabore avec les données des notaires...
Le sentiment de stabilisation des prix (fin de la baisse) est confirmé par un sondage IFOP réalisé pour la FNAIM, montrant que la majorité des français envisage une stabilité des prix au cours des prochains mois (56%), certains n'excluant pas de nouvelles hausses (28%). Cette tendance est confirmée par les professionnels eux-mêmes : interrogés en agence, 62% d'entre eux anticipent une stabilité des prix au cours des six prochains mois et 11% de nouvelles hausses.
Grâce aux acquis de baisses enregistrés depuis 2008 (les prix des appartements et des maisons ont retrouvé leurs niveaux observés fin 2005) et aux conditions de crédit extrêmement favorables (les taux ont à nouveau atteint leur plancher historique), la bonne tenue de la solvabilité des ménages constitue selon la FNAIM le principal facteur de résistance à la baisse des prix.
Par ailleurs, ajoute la FNAIM, les "pluri-accédants" tirent désormais profit des hausses de prix acquises. Étant capables de mobiliser un apport personnel élevé, ils peuvent faire face aux niveaux actuels des prix. Ainsi, par exemple, le produit de la revente d'un logement acquis en 2000 leur permet, aujourd'hui, de constituer un apport personnel de l'ordre 75% dans le cadre du financement d'une opération similaire.
Mais la FNAIM ne partage pas l'optimisme de Century 21, même si ce réseau reconnaît que les volumes d'activité d'avant la crise n'ont pas encore été retrouvés : la reprise de l'activité peine à se confirmer, et les facteurs de blocage du marché sont encore nombreux. Après deux années de repli et en dépit d'un léger sursaut observé depuis fin 2009, le volume d'activité s'établit toujours à un niveau inférieur de -25% par rapport aux années 2001-2007.
48% des professionnels sondés sur la perception de l'activité se déclarent non satisfaits (et respectivement 45% et 7% assez ou très satisfaits). La clientèle n'est toujours pas plus au rendez-vous : les deux tiers des professionnels déclarent que le nombre de visites en agence ou de contacts Internet a diminué (un tiers) ou est resté stable (un tiers). Au total, un professionnel sur deux est pessimiste quant à la bonne tenue du marché et seulement 28% anticipent une activité plus dynamique d'ici la fin 2010-début 2011. A noter que c'est surtout le cas sur le marché francilien.
La FNAIM rejoint Century 21 sur la singularité de l'Ile-de-France, et plus particulièrement de Paris. La pression de la demande, supérieure à l'offre, ravive les tensions sur les prix : +3.5% sur un an en Île-de-France et +4.5% en moyenne annuelle à Paris (et même +6.8% entre le 1er semestre 2010 et le 1er semestre 2009). Si les intentions d'achat liées à la baisse des prix se sont multipliées, les propriétaires restent réticents à vendre leur bien dans le contexte actuel, par craintes liées aux prêts relais ou de peur de ne pas vendre ou pas au meilleur prix. Et cela, même si la plupart des transactions se réalisent en majorité (70%) dans un délai inférieur à six mois...
Par contre en province l'offre est excédentaire, mais à des niveaux de prix jugés trop élevés par les professionnels (dans 76% des cas) et les revenus des acheteurs potentiels ne leur permettent pas d'accéder à la propriété (dans 59% des cas), notamment pour les primo-accédants. Ces derniers constituent en effet seulement un tiers de la clientèle des professionnels.
La FNAIM voit donc se renforcer les déséquilibres structurels : la primo-accession recule et de nouvelles hausses des prix apparaissent sur les zones tendues, entretenues par une demande excédentaire (et non par des comportements spéculatifs). Du coup, ses dirigeants doutent que le marché de l'ancien retrouve une vraie fluidité avant plusieurs mois. Le retour à un minimum de confiance est un préalable.
En conséquence, pour 2010, la FNAIM maintient sa prévision d'évolution des prix située entre -1% et +3% en France et s'abstient de prévision pour Paris, alors que Century 21 affiche sans crainte une prévision de hausse de 6% en France et de 15% pour Paris...
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