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Immobilier : retour d’un cycle haussier à partir de 2012 ?
1/6/2010
C'est l'hypothèse que retient l'Institut XERFI qui vient de publier une étude approfondie, après plusieurs semaines d'enquêtes et d'analyses, sous le titre : "Immobilier de logement à l'horizon 2015 : Le retour d'un cycle haussier à partir de 2012". Selon cette étude, les prix de l'immobilier ont bel et bien baissé en 2009 sur l'ensemble du territoire mais le mouvement s'épuise déjà début 2010. L'évolution à cinq ans va se caractériser par le maintien des prix à un haut niveau, certes inférieur aux sommets atteints en 2007, mais toujours au dessus de la moyenne de long terme. Par contre, cette tendance ne se manifestera qu'à partir de 2012, le marché amorçant une phase de croissance molle en 2010 et 2011.
Le marché dispose selon Xerfi de facteurs de soutien de maintien de prix élevés : les années 2010 et 2011 apparaissent comme une phase de transition et non de rupture, et plusieurs facteurs vont empêcher une baisse plus brutale et continue des prix :
- Les ventes sur les biens de meilleure qualité, qui trouvent preneur plus rapidement, vont permettre de soutenir les transactions pendant plusieurs mois ;
- les "secundo-accédants" vont revenir sur le marché après une phase
d'atermoiements. Le recul des prix a été globalement intégré et les vendeurs ont revu leurs prétentions à la baisse ;
- les conditions de financement vont rester avantageuses : les taux des crédits immobiliers vont continuer à baisser en 2010.
Du coup, les transactions dans l'immobilier devraient peu à peu repartir pour retrouver un niveau équivalent à celui de la fin des années 90, soit près de 700.000 par an (conte plus de 800.000 au plus haut). Les prix vont cependant se maintenir à un haut niveau en déconnexion totale avec les fondamentaux de l'économie. Ce maintien de prix élevés du logement s'appuiera sur la conjonction de plusieurs facteurs :
- le désir intact des ménages d'accéder à la propriété, alors que le taux de
propriétaires est encore inférieur de 7 points à la moyenne européenne ;
- e décalage entre l'offre et la demande va également persister, d'autant
plus qu'une poussée démographique du nombre de ménages va avoir lieu
entre 2010 et 2015 ;
- les taux d'intérêt vont rester bas. Les perspectives de croissance dans la zone euro sont faibles et le risque de dérapage inflationniste est peu probable. De plus, les banques n'ont pas intégralement répercuté la baisse de leurs coûts de financement sur les taux d'emprunt. Elles conserveront cette marge de manoeuvre en cas de raréfaction de la demande.
C'est le marché du neuf qui devrait faire repartir la hausse des prix : les ventes vont repartir à la hausse entre 2012 et 2015, pour retrouver un niveau proche d'avant la crise pour les appartements, légèrement inférieur pour les maisons. Le prix des logements neufs va s'élever plus rapidement que celui de l'ancien en raison de la hausse globale des coûts :
‐ le prix du foncier sera de nouveau l'une des principales sources d'inflation
du coût des logements neufs : l'augmentation du prix des terrains a été sensible ces dernières années (+10,8% entre 2006 et 2008) et le mouvement devrait se poursuivre. La rareté des surfaces disponibles sera alimentée par les besoins des collectivités locales pour résorber le déficit en logements sociaux. Par ailleurs les grands propriétaires de foncier, tel Réseau ferré de France, tardent à céder leur patrimoine ;
‐ le coût de la construction sera quant à lui gonflé par l'application croissante des normes de construction et d'isolation issues du "Grenelle Environnement". L'utilisation de panneaux solaires, de bois et la pénurie possible d'artisans formés aux nouvelles techniques risquent d'élever le prix des matériaux et de la main d'oeuvre ;
- les stocks des promoteurs sont au plus bas grâce au dispositif "Scellier" et
le gel des opérations depuis fin 2008 va raréfier l'offre.
Cela aura pour effet induit de renforcer l'attractivité de l'ancien, ce qui permettra de le faire repartir...
