Le conseil en immobilier de prestige londonnien BARNES International Property Consultant, présent aussi à Paris, Aix-en-Provence, Miami et Marrakech, a présenté son point trimestriel de conjoncture et conclut à la bonne santé retrouvée de l'immobilier de haut de gamme. Mais essentiellement grâce aux étrangers : au-dessus de 2 millions d'euros, ils font plus de 70% des achats !
Désormais indique le communiqué publié, l'acheteur étranger est un acheteur international. Qu'il s'agisse d'un étranger ou d'un français,
il peut déjà posséder des propriétés en différents endroits du monde. Et l'acheteur international, à partir d'un certain niveau de capitaux et de patrimoine, fait le choix de diversifier ses actifs immobiliers. Il va investir dans la zone euro, dans la zone dollar et dans la zone livre sterling, essayant toujours de privilégier la qualité dans des villes réputées sans risques comme Paris, Londres, New York. Et toujours par souci de sécurisation, il va privilégier des emplacements mythiques ou symboliques, et la vue sur les grands monuments parisiens : Invalides, Tour Eiffel-Champ de Mars, Quais de Seine… Pas la moindre prise de risque car, une rue près, c'est l'inconnu ! Et une vue sur le Bois de Boulogne, qui peut faire rêver un parisien, ne concurrencera jamais
une vue sur la Tour Eiffel...
Pas de place non plus pour les coups de coeur : l'acheteur étranger cherchera avant tout à comprendre le marché français, les quartiers, le processus d'acquisition, les aspects juridiques et financiers. Ce n'est que dans un second temps qu'il commencera à visiter des biens et envisager une acquisition.
Ils veulent aussi une expertise dédiée à leur nationalité : des conseillers pour les russes, d'autres pour la clientèle asiatique ou en provenance du Moyen Orient, avec notaires, experts-comptables, architectes, et correspondant local dans le pays concerné.
Chaque arrondissement de l'ouest parisien peut se prévaloir d'une typologie de clientèle. Le 16è est le quartier des résidences d'ambassadeurs, avec les 7è et 8è arrondissements. La clientèle européenne va acheter du 100-120 m2 avec parking pour se loger quand l'anglo-saxonne est à la recherche d'investissement en location
meublée. La Rive Gauche a la préférence des étrangers et plus particulièrement les 5ème, 6ème et 7ème arrondissements. Dans ces quartiers là, il n'est d'ailleurs pas rare que des transactions s'effectuent entre non-résidents !
Avec la crise, les Russes - qui ont acheté beaucoup trop cher, avec des surcotes pouvant atteindre 50% -, Anglais et Américains vendent et laissent la place aux Sud-américains, aux Asiatiques et aux Européens (Belges, Suisses, Allemands, et pays nordiques). Les Italiens achètent, de manière très localisée sur Saint-Germain-des-Prés et le Marais, mais pas au-delà de la Place des Vosges, trop surfaite.
Les Sud-américains ne veulent que Saint-Germain-des-Prés, tout comme les Italiens qui sont cependant prêts à franchir la Seine pour le 4ème arrondissement.
Sur le plan fiscal, les acheteurs étrangers sont surpris par l'ISF, qu'ils doivent payer sur le patrimoine qu'ils possèdent en France (les français doivent le payer à la fois sur le patrimoine en france et sur celui qu'ils possèdent à l'étranger...). Or en cas d'acquisition de biens immobiliers de luxe ou d'exception, le seuil d'imposition (790.000 euros pour 2010) se trouve très rapidement atteint, d'autant plus que le bien immobilier concerné ne constituera vraisemblablement pas leur résidence principale (non application de l'abattement de 30%). par contre, la base taxable peut être réduite en acquérant le bien via une Société (décote pour illiquidité), en finançant l'acquisition par emprunt (création de passif) ou encore en grevant le bien d'une indivision (répartition du patrimoine entre plusieurs mains avec décote pour indivision)...
|
