Une Conférence-débat était organisée le 5 mai 2010 par les sites Universimmo.com et Universimmo-pro.com, en partenariat avec Copropriété et travaux ; elle a réuni autour d'une table ronde une large variété d'acteurs directs et indirects comme le directeur de l'ARC (Association des responsables de copropriété), co-pilote du "Chantier copropriété" du Plan Bâtiment Grenelle, et un représentant national de la CLCV (Confédération logement et cadre de vie), un administrateur de biens président-délégué de la FNAIM (Fédération nationale de l'immobilier), chargé du dossier du "Chantier copropriété", un représentant de Coopération et Famille, entité du groupe Logement Français, le Sous-directeur de la Direction du logement et de l'Habitat (DLH) de la Ville de Paris, un représentant de la fédération des PACT, un architecte membre de la Compagnie des Architectes de copropriété, ainsi que deux représentants de conseils syndicaux de grandes copropriétés ayant mis en oeuvre des plans pluriannuels de travaux et procédé à la constitution et l'alimentation de fonds travaux en vue de les financer.
Un large consensus s'est dégagé sur le fait d'une absence quasi-totale de programmation des gros travaux dans les copropriétés, avec des effets préjudiciables :
- pour l'entretien des immeubles : les travaux à réaliser ne sont la plupart du temps abordés qu'au fur et à mesure de leur extrême nécessité, lorsqu'ils s'imposent techniquement ou esthétiquement ; ils sont réalisés de surcroît, sans plan d'ensemble ni optimisation,
- pour les copropriétaires, à qui ces travaux coûtent en fin de compte beaucoup plus cher, et qui sont mis en difficulté quand il s'agit de faire face avec un très faible préavis à des appels de fonds souvent conséquents.
Les associations de consommateurs ont insisté sur le fait que cette situation est préjudiciable aux plus modestes des copropriétaires, et notamment aux accédants que l'on incite à devenir propriétaires avec des taux d'effort souvent à la limite du supportable, sans qu'ils soient informés du véritable coût d'entretien de l'immeuble, dans un contexte où les besoins de travaux augmentent du fait du vieillissement du parc immobilier, de sa nécessaire adaptation aux nouvelles exigences de sécurité et de santé, et des enjeux énergétiques.
Avec le risque de tomber dans la spirale infernale de la dégradation et de la paupérisation des copropriétés en difficulté, dont le redressement est ensuite excessivement coûteux pour la collectivité, comme n'a pas manqué de le faire remarquer le représentant de la ville de Paris.
Si les difficultés de convaincre et changer l'attitude des copropriétaires à l'égard de l'entretien à long terme de leur patrimoine n'ont pas été éludées, les participants ont largement soutenu les conclusions d'un Livre Blanc (1) présenté en ouverture de la Conférence, faisant un état des lieux de l'absence de programmation et des difficultés du financement des gros travaux dans les copropriétés et formulant 4 propositions :
- Proposition n°1 : rendre obligatoire l'établissement et la mise à jour périodique d'un plan pluriannuel de travaux dans toutes les copropriétés
- Proposition n°2 : rendre obligatoire la constitution et l'alimentation d'un fonds de financement du plan pluriannuel de travaux
- Proposition n°3 : garantir un placement rémunérateur et la non-fongibilité des fonds ainsi collectés avec ceux appelés pour la gestion courante des immeubles
- Proposition n°4 : mettre en place des aides pour les copropriétaires à revenus modestes.
La sécurisation des fonds de travaux sur des comptes réglementés au nom des syndicats de copropriétaires permettrait de ne pas générer de sur-coûts de garantie financière pour les syndics, en même temps qu'elle garantirait une utilisation exclusive en vue des travaux du plan.
L'exemple du Québec, exposé dans le Livre Blanc, démontre que la mise en oeuvre de ces propositions est à la fois possible et qu'elle contribue à améliorer la gouvernance des copropriétés et l'entretien du parc immobilier.
(1) Livre-blanc - 5 mai 2010 (accès libre) : "Plaidoyer pour des fonds travaux obligatoires"
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