Une mobilité résidentielle au plus bas depuis 1998, une durée de vacance des logements entre deux locataires qui augmente, des loyers qui stagnent globalement et qui baissent même lorsque les logements sont reloués sans travaux, et un effort accentué chez les propriétaires d'amélioration des logements pour enrayer l'effritement de la valeur locative de leurs biens : telles sont les grandes caractéristiques du marché locatif à fin février 2010 mises en évidence par la livraison semestrielle des chiffres de l'observatoire "CLAMEUR" (Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux), qui constitue aujourd'hui le principal outil de connaissance du marché locatif du parc privé (1).
La mobilité résidentielle d'abord : c'est sa baisse qui gèle le marché, lui retirant plusieurs dizaines de milliers de logements disponibles pour ceux qui cherchent : elle était au plus haut en 2004 à près de 30%, et elle est tombée à 25,8% en 2009, son plus bas depuis 1998. 4 points de baisse de mobilité, c'est 180.000 logements de moins chaque année sur le marché privé. La montée du chômage, les pertes de pouvoir d'achat, le manque de confiance en l'avenir ne sont certainement pas étrangers au fait que les locataires bougent moins... L'attentisme qui a ralenti le marché de la revente, a réfrigéré aussi celui de la location !
Conséquence de cet attentisme, les relocations se font moins vite et la durée de vacance entre deux locataires (nouvelle donnée tracée par CLAMEUR) augmente : hors délai de réalisation de travaux éventuels, elle est au plus haut depuis 1998, en moyenne de 2 mois, soit 15 jours de plus qu'en 1998-1999, le point le plus bas de la série. Ce n'est pas encore catastrophique, mais ce n'est qu'une moyenne. Si les biens attractifs ou dans les zones tendues partent toujours quasi-instantanément, les autres moins attractifs ou en zone saturée peuvent rester sur le carreau plusieurs mois ! Par ailleurs, 2 mois pour un 5 pièces dont la durée moyenne d'occupation est de 60 mois, ça passe, mais pour un studio dont cette durée n'est que de 30 mois, c'est plus pénalisant pour les propriétaires.
Le loyer moyen France entière n'a pratiquement pas augmenté en 2009 (+0,1%), et l'année 2010 s'annonce sur la même tendance ; on constate même que celui des studios et 1 pièce ont régressé (-1,1%), celui des deux pièces est resté étale (+0,3%), mais que par contre les 3, 4 et 5 pièces et plus ont opéré un rattrapage : respectivement +1,7%, +3,2% et +3,9%, contre -1,3%, -2,5% et +1,8% en 2009...
Mais en fait les marchés locatifs sont locaux, avec des disparités importantes : de plus en plus de villes observées sont en baisse (46% contre 44% en 2009, et inversement de moins en moins sont en hausse. Les plus grandes villes se trouvent dans la catégorie de celles qui baissent : Marseille, Toulouse, Paris, Nantes, Lille, Bordeaux, Rennes, Strasbourg, Grenoble, Nancy... Seules Montpellier, Lyon et Nice se trouvent encore dans le peloton de celles qui continuent à augmenter doucement...
A Paris même, seuls 3 arrondissements continuent à monter : le 3ème (+8%), le 15ème (+2%) et le 19ème (+4,7%). Les autres baissent et pour certains plongent, comme le 5ème (-7,7%)...
Les propriétaires redoublent leur effort d'amélioration des logements : la part de ceux qui sont reloués avec travaux lourds bondit à 35,4% (elle était de 18,4% en 2006) ! C'est sans aucun doute la meilleure parade contre la vacance, ou la baisse du loyer : le différentiel entre le loyer de relocation et le loyer du locataire sortant était de +7% en 2009 lorsque le logement avait subi des travaux importants, de +4,4% lorsqu'il avait bénéficié que d'un simple rafraichissement, et de -0,3% en cas de relocation en l'état !
CLAMEUR fait une nouvelle fois ressortir que si les villes des zones tendues affichent des loyers dépassant 15 euros par m2 (plus de 25 même dans certains arrondissements de Paris), sur 40% du marché français les loyers sont inférieurs au plafond de loyer du PLS (prêt locatif social), et ce taux dépasse 50% du marché dès qu'on exclut les quelques très grandes villes...
L'observatoire CLAMEUR s'est donné aussi ce semestre les moyens de suivre plus particulièrement la location des logements neufs ou récents (moins de 5 ans. Surprise : les loyers moyens de marché de ces logements ont augmenté moins vite que l'ensemble du marché, et ce depuis 1998. Ils stagnent même depuis 2006. Les animateurs de CLAMEUR attribuent ce phénomène à la forte proportion de logements de ce type mis en location en "Robien" et "Borloo" (ceux achetés en "Scellier" ne sont pas encore sur le marché), donc avec des plafonds de loyers...
une durée de vacance des logements entre deux locataires qui augmente, des loyers qui stagnent globalement et qui baissent même lorsque les logements sont reloués sans travaux, et un effort accentué chez les propriétaires d'amélioration des logements pour enrayer l'effritement de la valeur locative de leurs biens
(1) L'observatoire CLAMEUR (Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux) rassemble des références de location du marché privé sur 1005 villes ou arrondissements, fournies par des réseaux et organisations professionnelles d'agents immobiliers et administrateurs de biens (sauf la FNAIM), la FPC (Fédération des promoteurs constructeurs), une organisation de propriétaires (l'UNPI ou Union nationale de la propriété immobilière), des grands groupes d'administration de biens (Foncia, Urbania, Gérer, Nexity, etc.), des institutionnels (Foncière Logement, Groupama Immobilier, SNI), des sites d'annonces (Se Loger), avec le concours de l'ANAH (Agence nationale de l'habitat), et sous la direction scientifique du professeur Michel Mouillart, de l'université Paris X Nanterre.
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