C'est ce qui ressort des chiffres présentés le 1er juillet par le réseau Century 21 (un peu plus de 900 agences immobilières et administrateurs de biens France entière) : les volumes de transactions conclues par les professionnels du réseau, après s'être effondrés de 28% au 2ème semestre 2008 par rapport au 1er semestre de la même année, donc en principe avant la crise, repartent à la hausse et retrouvent même dans certains cas leur niveau de début 2008 presque partout où la baisse des prix a été précoce et significative !
L'exemple le plus typique est le marché lyonnais, qui avait fortement baissé en 2008 (–4,42% sur 12 mois) et –13,31% entre le 3ème et le 4ème trimestre 2008 ! Du coup, au 1er semestre 2009, le prix moyen du m2 remonte de +2,95% sur 6 mois et les agents locaux ont fait plus de transactions qu'au 1er semestre 2008 ! Par ailleurs, les maisons qui avaient porté une grande partie de la baisse reconstruisent leur retard, alors que les appartements qui avaient mieux résisté restent en baisse de –2,91%. Cette reprise sur 6 mois ne doit toutefois pas dissimuler une baisse qui sur 12 mois atteint –11,24%, indique l'analyse de Century 21.
Les dirigeants du réseau y voient même le retour des ventes de confort, qui avaient presque totalement disparu, même avant la crise en raison du niveau atteint par les prix...
A contrario, Marseille et sa région, qui s'étaient trouvées un point commun avec Paris en 2008 avec des prix moyens au m2 qui se maintenaient plutôt mieux qu'ailleurs ont vu "les digues céder" et les prix du m2 baisser fortement au 1er semestre 2009 (-15,56% sur 6 mois) et le volume des transactions rester médiocre. Même chose en Bretagne où les prix ont fait de la résistance, et où le nombre de transactions reste inférieur de plus de 25% à ce qu'il était au 1er semestre 2008 !
Globalement, sur l'ensemble des 20.500 transactions réalisées par le réseau au 1er semestre 2009, le prix moyen au m2 France entière n'a baissé que de 2,12% par rapport au 2ème semestre 2008, mais se trouve en baisse de 9,30% par rapport au 1er semestre de cette même année.
Contrairement à 2008, ce sont les appartements qui accusent la plus forte baisse. Les prix du m2 collectif baissent en 6 mois de 3,05% contre –0,62% sur le m2 individuel. Si le nombre de transactions reste en recul de 12% sur 12 mois, le marché s'est nettement débloqué et le volume de ventes se reconstitue sur 6 mois avec +22% d'activité, indique la synthèse présentée.
La catégorie socioprofessionnelle "Employés/Ouvriers" voit sa représentation en hausse de 8% sur un an, et les 30/40 ans, semble-t-il plus attentistes au 2ème semestre 2008, feraient leur retour avec +11,15% au 1er semestre 2009.
Par contre, les délais de vente continuent à augmenter (ils passent de 88 à 101 jours) et la marge de négociation a presque doublé, passant en moyenne de 4 à plus de 7%, évolution jamais vue aussi brutale auparavant !
Sans surprise, Paris qui a résisté plus longtemps rattrape le niveau de baisse nationale sur 12 mois (–8,34% à Paris contre –9,30% en France), mais cette baisse a eu lieu principalement au 1er semestre 2009 avec –5,48% en 6 mois. Plus généralement, les prix au m2 en Ile-de-France ont baissé de –5,57% sur 6 mois et de –10,78% sur 12 mois. Ce sont les prix des maisons qui ont le plus baissé (-14,27% ) permettant aux volumes de ventes des maisons de se reconstituer au 1er semestre 2009 (+64 % après ce qui s'apparente à un quasi arrêt du marché !).
Pour les dirigeants du 1er réseau de franchise immobilière, appartenant au groupe Nexity, 2 scenarii sont possibles :
- dans un premier scenario, les taux d'emprunt restent stables et les prix achèvent leur ajustement pour atteindre environ –15% sur le niveau le plus haut atteint au 1er semestre 2008 ; dans ce cas les volumes de ventes demeurent stables voire en légère hausse jusqu'à la fin de l'année avec des variations mensuelles de faible amplitude ;
- mais ce scénario a une variante moins favorable si, les stocks
diminuent au point de créer un effet de pénurie (ils sont passés en 6 mois, dans le réseau Century 21, de 73.000 biens à vendre fin décembre 2008 à 62.000 fin juin 2009), situation qui pourrait faire repartir les prix à la
hausse pour aboutir à un nouveau grippage du marché, en attendant une nouvelle phase d'ajustement baissier...
- un troisième scénario pourrait se dérouler si les taux d'emprunt se mettaient à remonter de façon significative à l'automne, cassant la dynamique de reprise, produisant une nouvelle contraction des volumes et l'enclenchement d'un nouveau cycle baissier...
A suivre...
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