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Les prix de l'immobilier ont-t-ils encore un sens ?
31/3/2009
C'est la question qui était posée lors d'un déjeuner organisé le 31 mars par l'AJIBAT, association des journalistes de l'immobilier et du bâtiment, réunissant outre les représentants des médias spécialisés les notaires, qui calculent des indices de prix de l'immobilier avec l'INSEE à partir des transactions signées dans leurs études et d'autre part les agents immobiliers, dont la fédération FNAIM calcule des indices de prix de l'immobilier basés sur les promesses de ventes signées dans les agences.
Ces deux familles d'indices - déclinés par région et type ou taille de logement - actuellement trimestriels et non encore mensualisés - sont basés sur la même méthodologie dite "hédonique", autrement dit qui ramène, pour pouvoir les comparer et calculer un pourcentage correct d'évolution du prix moyen, les transactions réelles à un type de produit virtuellement toujours identique, même si le nombre de studios et de cinq pièces effectivement vendus varie d'un mois à l'autre…
Premier problème : ces indices ne sont pas des niveaux de prix et le particulier a du mal à situer son propre bien ; deuxième critique : ils sont trop décalés dans le temps. Solutions évoquées : faire la synthèse en rapprochant tous les fournisseurs de prix du marché à la mutation, y compris en intégrant les transactions s'effectuant directement entre les particuliers, parfois à des prix supérieurs à ceux négociés par les agents immobiliers (à partir de sites comme PAP ?) ; l'INSEE est prêt à contribuer sur le plan méthodologique, étant en mesure avec ses modèles économétriques de simuler les indices hédoniques même s'il n'y a pas eu de transactions suffisantes…
C'est d'autant plus indispensable qu'en temps de crise, avec la chute du nombre de transactions, on ne sait plus s'il y a baisse des prix ou simplement transactions réalisées à un prix plus bas, comme le suggère Michel Mouillart, non présent au déjeuner mais spécialiste des indices de prix... L'INSEE a néanmoins révélé qu'ils travaillent à essayer de prévoir les indices de prix de l'immobilier, ce qui serait une première...
