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Les banques de plus en plus pessimistes sur les prix de l'immobilier
13/2/2009
Début février, c'était HSBC qui voyait une décrue des prix de 30 % au terme d'un cycle baissier jusqu'en 2011-2012 ; aujourd'hui Natixis fait mieux et avance une prévision de baisse de 37% !
La première ressortait d'une étude signée de Mathilde Lemoine, directrice des études économiques et de la stratégie des marchés à la banque HSBC France : pour elle, rien qu'en 2009, les prix reculeront de 6% pour l'ensemble des logements, et la baisse des taux d'intérêt ne sera pas suffisante pour inverser la tendance à la baisse des prix. "Il existe un décalage d'un an et demi entre le début de la diminution des transactions et l'ajustement des prix selon nos calculs", indique le rapport, qui présente de très nombreuses analyses des chiffres des années récentes.
En outre, HSBC prévoit également un recul du revenu disponible des ménages qui pèsera sur la demande de logements, d'autant que "l'incertitude renforce l'attentisme". La crise immobilière pèsera fortement sur la croissance, et devrait entraîner à elle seule une baisse du PIB de 0,7% en 2009, alors que la bulle immobilière a alimenté la croissance des années 2004 à 2007 pour au moins 0,9% par an...
Natixis arrive à un résultat encore pire en comparant l'évolution du marché français avec ce qui se passe aux Etats-Unis : d'après ses économistes, les prix de l'immobilier américains sont retombés à un niveau acceptable pour le pouvoir d'achat des ménages. Le rapport prix/revenu a retrouvé son niveau de début 2002… soit celui d'avant la flambée de l'immobilier aux Etats-Unis et en Europe.
En appliquant ce même ratio à la France, les prix doivent donc, d'après l'étude, encore chuter de près de 40%. Pour les mêmes raisons, l'immobilier devrait plonger de 44% au Royaume-Unis, de 41% ne Espagne, de 38% en Italie ou encore de 21% au Pays-Bas...
Ces prévisions sont à prendre au sérieux, même si elles émanent d'économistes qui n'ont longtemps pas cru au retournement : qu'on les conteste ou pas - la plupart des analystes, notaires et agents immobiliers tablent plutôt sur une prévision de baisse globale de 20 à 25% en raison du déséquilibre structurel en France entre l'offre et la demande - elles fondent la politique de risques des établissement auxquels ils appartiennent, et sont aussi susceptibles d'influencer l'ensemble des établissements de la place, peu enclins par les temps qui courent à s'exposer davantage que les voisins ! Or on imagine assez facilement l'enthousiasme avec lequel les banques vont dans les temps qui viennent accorder des financements gagés sur des biens dont leurs économistes estiment qu'il vont perdre 30 à 40% de leur valeur dans les deux ou trois ans... Et faute de financements, les prévisions de leurs économistes ont du coup de grandes chances de se réaliser !
