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Les loyers du marché locatif privé baissent dans plusieurs grandes villes

3/9/2008 
C'est ce qui ressort des chiffres présentés par les animateurs de l'observatoire CLAMEUR (Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux), qui rassemble des références de location du marché privé sur désormais 940 villes dans toute la France(1) : si globalement pour la France entière les loyers de marché - nouvelles locations et relocations - ont continué à augmenter en moyenne de 2,1% sur les 8 premiers mois de 2008 par rapport aux 8 premiers mois de 2007, ils s'affichent désormais en baisse dans plusieurs grandes métropoles comme Lyon (-0,6%), Marseille (-0,8%), Strasbourg (-1,2%), Nice (-1,9%), Bordeaux (-2,6%) ; encore que concernant Marseille et Lyon, la baisse soit le fait de quelques arrondissements : à Marseille les 7ème et 8éme pour moins de 2%, les 5ème et 6ème pour un peu plus de 4% et le 13ème pour plus de 6%, alors qu'à l'inverse les autres arrondissement restent en hausse avec les 2ème et 15ème à plus de 6% et le 14ème à plus de 10% ! A Lyon la baisse est le fait des 2ème (moins de 1%), 5ème (un peu plus de 2%) et 1er (près de 6%), alors que les 4ème, 6ème, 7ème et 8 ème sont en très légère hausse (moins de 2%), et par contre le 9ème en hausse de 8% !

Même phénomène à Paris, en hausse globalement de 3,2%, donc au dessus de la moyenne, mais où les 1er, 3ème, 9ème et 13ème sont en baisse légère (moins de 2%) et les 4ème et 6ème en baisse plus forte : -3,3 et -8,5% respectivement ; a contrario, si les 2ème, 7ème, 8ème, 10ème, 16ème et 20ème sont en hausse légère (moins de 2%), les 12ème et 15ème affichent entre 2 et 4% de hausse, les 9ème, 11ème, 14ème et 17ème affichent entre 4 et 6%, et deux arrondissement continuent à flamber : le 18ème avec +6,3% et le 5ème avec +10% !

Globalement, les villes où les loyers baissent sont encore minoritaires (23,6%) ; il y en a même moins qu'en 2007, mais elles pèsent désormais plus lourd !

Parmi les grandes villes ou métropoles qui continuent à augmenter sensiblement, citons Bourges (+8,3%), Lille (+5%), St Etienne (+5%), Toulon (+2,9%), Angers (+2,7%), Avignon (+2,6%), Toulouse (+2,5%), Nantes (+2%), Nîmes (+1,9%), etc.

Le taux de hausse s'avère indépendant du niveau atteint par les loyers au m2 : il y a à peu près autant de villes à faibles loyers qui augmentent fortement que telles villes qui voient leurs loyers stagner voire baisser, et réciproquement, on trouve autant de villes à forts loyers qui continuent à augmenter , que de telles villes dont les loyers plafonnent ou redescendent...

Il n'en reste pas moins que la tendance est bien à la décélération, que ce soit pour l'ensemble des loyers de marché, dont la hausse est maintenant très en dessous de la moyenne constatée sur les 10 dernières années (+3,7% en moyenne entre 1998 et 2008), que - certes de manière moins spectaculaire - pour les loyers de relocation (comparaison entre le loyer du locataire sortant et celui du nouveau locataire), dont la hausse se situe à 6,3%, taux de hausse correspondant exactement à la moyenne des 10 dernières années après avoir connu des pics à +7% en 2001, 2002 et 2004.

Autres signes des temps : l'effort d'amélioration des logements augmente, la proportion des relocations avec travaux lourds de rénovation ou d'amélioration du confort) passant de 23,6% des relocations à près de 28% ; par ailleurs, probablement en raison du faible niveau de moral des ménages et du sentiment d'incertitude sur l'avenir relevé de manière croissante au cours de l'année 2008, le taux de mobilité chute à 28,7% en moyenne (41 mois de présence moyenne d'un locataire dans un logement), ce qui donne un nombre de locations en régression de 6,5% en un an et de 11,4% par rapport à 2004, dernière année à forte mobilité (30,2%). Sur un total de 1.650.000 locations par an, cela fait une baisse 100.000 locations en un an...

Là encore, la chute de mobilité n'est pas forcément corrélée avec le niveau atteint par les loyers : si elle a baissé fortement en Ile-de-France où on dépasse les 17 euros le m2 (près de 22 à Paris intra muros), et en région PACA, 2ème région la plus chère où les loyers dépassent 12 euros le m2 (mais 14,8 à Cannes...), elle est faible aussi en Franche Comté, région la moins chère de France (moyenne des loyers à 6,7 euros le m2) ! Elle reste forte dans des régions à forte densité de villes universitaires (Basse Normandie, Poitou Charentes) où elle continue à se situer à 44-45%, soit un déménagement en moyenne tous les 2 ans !

Enfin l'observatoire CLAMEUR met en évidence le caractère très relatif de la "chèreté" des loyers du parc privé : 40% des locations sur la France entière se font à un niveau de loyer inférieur ou égal aux plafonds de loyer imposés au parc social (certes de la catégorie la plus haute : celle relevant des PLS, ou prêts locatifs sociaux, parc auquel au passage 82% des ménages français peuvent prétendre de par leur niveau de ressources !). Il est vrai que c'est surtout grâce aux villes petites et moyennes et hors Ile-de-France ; dans les grandes métropoles comme Bordeaux, Nantes, Rennes, Strasbourg ou Toulouse, ce taux tombe à 20%, et il n'est plus plus que de 12,5% à Lille, Lyon et Marseille, et de moins de 5% à Paris...


(1) L'observatoire CLAMEUR (Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux) rassemble des références de location du marché privé fournies ses membres fondateurs à savoir l’ANAH (Agence nationale de l'habitat), la CNAB (Confédération nationale des administrateurs de biens), le groupe d'administration de biens Foncia, le SNPI (Syndicat national des professionnels de l'immobilier) et l’UNPI (Union nationale de la propriété immobilière), rejoints par la fédération des promoteurs constructeurs (FPC), la fédération française du bâtiment (FFB), Habitat et Développement (SIRES), la Foncière Logement, des promoteurs, des administrateurs de biens, des réseaux d'agences, le site Seloger.com, etc. Le professeur Michel Mouillart, de l'université Paris X Nanterre en assure la direction scientifique - site de CLAMEUR


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