C'est ce qui ressort pour la quatrième année consécutive des chiffres de l’Observatoire National des Charges de Copropriété de la CNAB (Confédération nationale des administrateurs de biens), et qui tranche avec une tendance longue à la baisse constatée entre 1990 et 2002 : en 2006 le coût moyen des charges de copropriété courantes (hors travaux exceptionnels s'établit à 21.1 euros/m2 de surface habitable pour la France entière, contre 19,8 euros en 2005, soit une hausse de 5,7% !
Bien entendu, ce coût moyen cache d'importante disparités entre régions et même entre villes de la même région, liées à une composition différente du parc d'immeubles, le niveau des charges variant de toute évidence en fonction de l'âge de l'immeuble, son type, son niveau d'équipement, sa hauteur (les IGH se distinguant notamment par leurs équipements et charges de sécurité).
La consommation énergétique présente aussi des variations régionales importantes, cette fois pour des raisons climatiques, mais des différences s'expliquent aussi par des approches de gestion différentes : par exemple en Ile-de-France on a plus que dans d'autres régions recours à du personnel attaché à l'immeuble de préférence au recours à des entreprises prestataires, par exemple pour le ménage, alors qu'en Alsace c'est exactement le contraire !
La forte hausse du niveau de charges est une fois de plus "tirée" par quatre composantes représentant 46,1% du total des dépenses : le chauffage collectif (quand il est présent), les prestations extérieures, les honoraires du syndic et les travaux d’entretien courant, qui expliquent selon le professeur Michel Mouillart, "opérateur" scientifique de l'Observatoire, 86 % de l’évolution observée.
Concernant les prestations extérieures l'alourdissement est lié au choix de plus en plus fréquent de l’externalisation et aux nouvelles exigences
de la demande (sécurité, entretien …). Le coût du chauffage est évidemment lié à l'augmentation du prix du fioul et du gaz, alors que celui de l'électricité est resté quasi-stable.
Les honoraires du syndic continuent à afficher une remise à niveau revendiquée par les professionnels, qui l'estiment indispensable au rétablissement d'une qualité de service ; celle-ci, de l'aveu même du président de la CNAB, Serge Ivars, a eu tendance à se dégrader ces dernières années en raison de la pression exercée par les copropriétaires sur le prix du service... Encore faut-il signaler que l'observatoire ne retient pour le moment que les honoraires de base, hors prestations particulières : cette omission a été fortement critiquée par les organisations de consommateurs qui reprochent justement aux syndics d'avoir utilisé les honoraires annexes pour augmenter leur rémunération sans que cela se voie de manière simple dans les décomptes de charges !
La CNAB explique l'occultation dans les chiffres présentés des honoraires annexes par les difficultés de collecte de l'information, les syndics comptabilisant ces honoraires de manière disséminée dans leurs comptes. Cette anomalie devrait cesser avec l'application obligatoire depuis le 1er janvier 2007 du nouveau plan comptable, celui-ci imposant le regroupement de tous les postes d'honoraires du syndic, de base comme annexes.
La même difficulté existe actuellement pour les travaux exceptionnels, très mal pris en compte dans l'observatoire : le chiffre de 3 euros le m2 s'ajoutant à celui des charges courantes semble très sous-estimé ; cette faiblesse devrait également être remédiée à partir des chiffres de 2007 pour les mêmes raisons. Cette correction est d'autant plus indispensable que les copropriétés vont dans les années qui viennent être confrontées à des travaux lourds de plus en plus coûteux, en raison du vieillissement du parc, mais aussi des nouvelles contraintes liées à la sécurité (par exemple pour les ascenseurs), la santé (suppression des canalisations en plomb), les économies d'énergie et le développement durable, etc.
A noter que les travaux d’entretien courant s'envolent également, en raison de l'alourdissement des contrôles et de la réglementation, du renforcement des équipements de sécurité, etc.
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