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Crise du logement : le foncier est le maillon faible
27/4/2007
Matière première nécessaire à toute construction de logement neuf, la disponibilité de terrains constructibles est une condition essentielle à la mise en oeuvre d'un effort de construction à la mesure des besoins : c'est ce que tend à montrer une étude nationale sur l’évolution du foncier réalisée pour le SNAL (Syndicat national des professionnels de l’aménagement et du lotissement - représentant 240 entreprises privées d’aménagement et de lotissement, soit plus de 75% de la profession). Elle indique notamment qu'il existe une relation linéaire entre le nombre de logements produits chaque année et la consommation de foncier, et que cette consommation évolue en baisse : si 420.000 logements ont été mis en chantier en 2006, les projections s’orientent sur 400.000 logements pour 2007, voire moins selon certains observateurs...
Selon le SNAL, l’objectif de 500.000 logements par an avancé par les politiques ne pourra être atteint qu’à condition de libérer du foncier supplémentaire et de relancer les opérations d’aménagement. Or, pour le SNAL, cet objectif est réalisable : la France est l’un des pays européens les moins denses et chaque année les pouvoirs publics libèrent trois à quatre fois plus de foncier pour l’activité que pour le logement ! 215.000 hectares sont en effet produits chaque année pour l’activité contre 55.000 à 70.000 hectares pour le logement...
L'étude montre à quel point la question foncière relève avant tout d’une décision politique, et que les collectivités locales mènent une politique de "foncier rare" qui conduit à :
- reporter sur les zones rurales l’accueil des nouveaux habitants (+ 6% dans le rural ; + 2,7% dans le péri-urbain ; + 1,1% dans l’urbain) ;
- privilégier de facto le diffus aux opérations d’aménagement.
Toujours selon l'étude, si entre 2000 et 2006 les logements produits ont augmenté plus vite (+35%) que le foncier consommé (+ 20%), c’est grâce à l’augmentation de logements collectifs réalisés. Mais, la majorité du foncier produit est destiné au diffus. On constate en effet que les opérations d’aménagement (ZAC et lotissement) ne représentent que 14,2% du foncier consommé pour 19% des logements construits. La productivité du foncier est pourtant nettement supérieure dans les opérations d’aménagement par rapport au diffus.
Par ailleurs, le foncier utilisé pour le logement a baissé dans la plupart des régions françaises. Un tiers du foncier est mobilisé dans trois régions : Aquitaine, Pays de Loire et PACA.
Regrettant que les candidats à l’élection présidentielle n’aient pas répondu autrement que par des généralités à son questionnaire du portant sur les mesures concrètes en matière d’urbanisme et de politique foncière qu’ils prendraient s’ils étaient élus, le SNAL avance des propositions qu'il estime urgentes - la production de foncier est une donnée peu élastique (cycles de production de 2 à 10 ans)- et sans lesquelles il considère qu'il est "peu probable que les objectifs de production de logements annoncés puissent être tenus" :
- transférer la compétence urbanisme aux intercommunalités ;
- faire des documents d’urbanisme des documents de programmation avec obligation de résultats, par la mise en place d’un échéancier de la mise à l’urbanisation des fonciers et l’indication des programmes à réaliser sur ces nouveaux espaces pour répondre aux besoins en logement ;
- encourager les maires bâtisseurs en améliorant les participations aux financements des équipements publics (participation voies et réseaux, programme d’aménagement d’ensemble) ;
- simplifier le droit de l’urbanisme, notamment les procédures d’élaboration et de révision des Plans Locaux d’Urbanisme (PLU) et faire du lotissement un véritable outil d’aménagement ;
- mettre en place un outil de suivi statistique au niveau national de l’évolution du foncier.