Gabriel Benoin, directeur général de Crédit Logement, et Michel Mouillart, de l'université Paris X Nanterre, présentaient le 19 février 2008 l'analyse du financement du marché immobilier 2007 et les perspectives 2008 de l'Observatoire du financement des marchés résidentiels, réalisé en partenariat avec l'institut CSA, qui relativisent quelque peu, et en tous cas complètent utilement les analyses parues ces derniers temps !
Une demande qui résiste
Avec une "production" de 170,4 milliards en 2007 (offres acceptées), l'activité de crédits aux particuliers a certes ralenti mais reste en progression de 2,7% par rapport à 2006 ; ce ne sont plus les taux de progression des années précédentes (+15% en 2005 et 2006), mais ces chiffres n'attestent pas du recul global des ventes immobilières que certains réseaux d'agences immobilières ont pu constater dans leur activité ! Le seul recul (-1,8%) concerne le neuf (25% du marché des crédits contre 30 au cours de la période 2001-2006), comme l'avaient au demeurant annoncé les promoteurs-constructeurs dès la fin 2007, et comme le confirment ce mois-ci les constructeurs de maisons individuelles ; l'ancien (64% du marché contre 62% de 2001 à 2006) continue par contre de progresser (+4,8%), ainsi que dans une moindre mesure les crédits pour travaux (10% du marché) en léger gain de 1,5%...
Les montants de financements octroyés ont connu une progression positive, même corrigés de l'effet hausse des prix : si l'activité du 2ème trimestre 2007 a connu un creux, un fort rattrapage est intervenu au 3ème trimestre pour l'effacer. Sur la même période, la durée moyenne des prêts s'est allongée de 8 mois, alors que l'accroissement avait été de 16 mois en 2006. En 2007, les acquéreurs empruntaient sur 219,5 mois au 1er trimestre, puis 225,1 mois au 4e. Mais la hausse s'est tassée et la durée redescend à 223 mois en janvier 2008.
La poursuite en 2007 de la hausse des prix et la remontée des taux d'intérêt (de 3,96% en moyenne au début de l'année à 4,62% en décembre et 4,66% en janvier 2008) ne semblent pas avoir eu raison d'une demande restée forte, et resolvabilisée par le crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt institué au cours de l'été ! Pas plus que le relatif resserrement des conditions d'octroi des crédits, attesté par de nombreux témoignages mais pas encore traduits dans les chiffres ! De toute évidence, la fermeture des vannes du crédit n'a pas encore eu lieu ; par contre, la demande servie aujourd'hui n'est pas forcément la même que celle d'hier !
Des tendances lourdes qui transforment et fragilisent la demande
Deux phénomènes de fond semblent affecter le marché immobilier global, du moins à ce qui en apparaît par le biais des crédits immobiliers :
- une forte augmentation des apports personnels, corrélé à une forte augmentation des opérations avec revente d'un autre bien immobilier : le taux moyen d'apport personnel pur (hors prêt à taux zéro et tous prêts admis par les banques dans le calcul de l'apport personnel) atteint 23,6% du montant de l'opération, et même 26% dans les achats dans l'ancien, et près de 28% en Ile-de-France ! Quant aux opérations avec revente, elles atteignent 50% des montants financés, les primo-accédants effectuant néanmoins 58% des opérations...
- un rajeunissement de la clientèle corrélé à un changement de composition socio-professionnelle des acquéreurs : ceux de la tranche des moins de 35 ans ont vu leur part augmenter fortement dans le neuf (de 37,6 à 44% du marché de 2001 à 2007) et sensiblement dans l'ancien (de 44 à 49,6%), au détriment quasi-exclusif des 45 à 55 ans (tombés dans la même période de 21,4 à 16,8% dans le neuf et de 18,2 à 15% dans l'ancien ; par ailleurs, les ouvriers et employés ont progressé de 29,6% du marché à 44,5% dans le neuf et de 32,9 à 40,8% dans l'ancien, au détriment là aussi quasi-exclusif des professions libérales et cadres supérieurs, passés de 59% du marché à 46,9% dans le neuf et de 59,3 à 52,8% dans l'ancien ! La répartition des acquéreurs par tranches de revenus a suivi le même mouvement, puisque les 1 à 3 SMIC ont tous progressé en proportion au détriment des 4 SMIC et plus, les 4 à 5 SMIC encaissant la plus forte baisse...
Tout va bien, sauf si...
Est-ce à dire que le marché immobilier français peut "atterrir en douceur" à l'abri de toute secousse et que la crise des "subprime" est pour les autres ? Pas tout à fait ! Certes, les fondamentaux restent bons : la demande est forte pour des raisons autant démographiques que sociologiques (augmentation de la population et réduction du nombre de personnes par foyer, sans compter les déplacements régionaux), l'offre insuffisante en raison d'un déficit trentenaire de la construction, notamment pour des raisons de pénurie et coût des terrains dans les régions les plus attractives, le coût relatif moyen d'une opération immobilière semble se stabiliser aux alentours de 3,9 années de revenus, taux somme toute supportable puisque les français continue à acheter à ce prix (il était cependant de moins de 3 en 2001), et les banques continuent de financer l'achat immobilier...
Enfin, le spectre d'une hausse brutale des taux d'intérêt semble s'éloigner, la tendance étant plutôt à la stabilisation sous l'effet d'un retour au calme du marché des taux à 10 ans.
Mais les modifications de structure de la demande évoquées plus haut la fragilisent : le marché semble de plus en plus un marché de la revente, donc plus volatil qu'un marché de primo-accession, de surcroît tiré par les populations les plus exposées à un retournement économique, et celles pour lesquelles un achat immobilier représente le taux d'effort le plus important : 4,9 années de revenus pour les moins de 3 SMIC, contre 2,9 pour les plus de 5 SMIC...
Par ailleurs, si une crise de "subprime" semble exclue en France en raison de la tradition de prudence des banques quant à la solvabilité des emprunteurs et de la faible part dans les crédits octroyés ces dernières années des prêts à taux révisable (insignifiante avant 2001, aux environs de 4% en 2002 et en 2007, entre 7 et 8 en 2003 et 2006, et un pic exceptionnel en 2004 et 2005 avec de l'ordre de 20% des prêts), il ne peut être exclu que la crise financière internationale ("subprime" et maintenant "réhausseurs de crédit"), dont tout laisse à penser qu'elle est plus grave que prévu, touche plus fortement qu'envisagé aujourd'hui le secteur bancaire français et lui impose des ratios prudentiels qui l'ameneraient à fermer pour de bon le robinet du crédit.
On verrait alors se conjuguer deux facteurs de ralentissement brutal de la demande solvable : un attentisme lié à une dégradation des conditions économiques et un blocage des transactions par assèchement des financements nécessaires...
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