Un tableau plutôt sombre
Le pré-rapport commence par un diagnostic de la situation actuelle sans appel : 3,5 millions de résidents sont encore mal logés en France, plus 900.000 personnes sans domicile personnel, un taux de propriétaires (57%) faible, et une pénurie globale de logements disponibles poussant les prix de l’immobilier à la hausse, ce qui pénalise le pouvoir d’achat des Français.
S'y ajoutent un étalement des villes préjudiciable à la collectivité et à l’environnement, et des coûts de transaction élevés, du fait du poids des impôts et des commissions d’agences. Le rapport remarque que ces dernières représentent jusqu’à 6% de la transaction, contre 3,2% en Suède ou même 1,5% au Royaume-Uni où, il est vrai, la part de marché des agents immobiliers par rapport aux transactions entre particuliers est nettement supérieure qu'en France. De manière globale, la France figure en 3ème place des pays industrialisés en matière de frais liés à l’achat, qu’il s’agisse des frais de notaires comme des frais d’agence. Or, selon la commission, "il n’y a pas de progrès possible quand les coûts de transaction sont élevés : concilier mobilité et accession à la propriété, à l’instar de l’exemple américain, ne peut être envisageable que si le prix du
changement est raisonnable"...
Insuffisance également de l’offre de logement social, trop faible mobilité résidentielle dans ce parc : alors qu'il représente le sixième du parc total, il souffre des mêmes maux que le logement ordinaire ; le nombre de logements sociaux effectivement construits est passé de 89.000 en 1994 à 43.000 aujourd’hui, malgré les efforts. Il connaît en outre trois problèmes supplémentaires : un problème de gouvernance, la gestion des HLM étant éparpillée entre plus de 850 opérateurs de logements sociaux, dont certains fonctionnent selon la commission sans réelle transparence ni contrôle extérieur ; "une mauvaise gestion et un mauvais renouvellement du parc qui tourne peu en raison de l’absence de bail locatif social et du fait de l’évolution du revenu des ménages n’est quasi jamais suivie d’effet sur les loyers" note la commission, déplore que seulement 8.000 logements HLM soient vendus chaque année, soit 0,15% du parc total...
Enfin, le pré-rapport note un recul des investisseurs, qui représentaient plus de 50% des acquéreurs au cours des dernières années, et n’en représentent plus que 40%. Les loyers progressant plus modérément que les prix de vente, la rentabilité avant impôt a diminué au point que les taux de rendement deviennent inférieurs aux taux d'emprunt. Les formules de défiscalisation immobilière proposées par la loi "ENL" de 2006 (Engagement national pour le logement) ne rencontrent pas le succès attendu : la commission l'attribue au plafonnement à 10.700 euros du déficit foncier imputable, les investisseurs ne retrouvant pas les avantages escomptés, ce qui n'est pas forcément la seule cause. Elle note cependant une désaffection à l’égard de ces produits, pourtant considérés comme excellents par tous les professionnels, et constate par ailleurs que les formules de défiscalisation en vigueur créent une tendance à la construction de "petits logements ne répondant pas à la demande de logements familiaux où il faudra plus facilement être en mesure de réunir les générations".
Par ailleurs, la pénurie de logements rend les propriétaires impuissants face aux mauvais payeurs : faute de possibilité de relogement, les préfets peinent en effet à exécuter les décisions d’expulsion (Voir notre article : "Non exécution des décisions d'expulsion et indemnisation des propriétaires : quand l'Etat fait de la résistance..."). "Ainsi, les propriétaires lorsqu’ils ne sont pas découragés de louer, revoient alors à la hausse leurs exigences en matière de caution ou de justificatifs de revenu, ce qui pénalise en particulier les étudiants et les ménages modestes"...
Des remèdes draconiens
Les propositions sont à la mesure de "l’enjeu prioritaire que doit être le logement pour le pays", une politique ambitieuse dans le domaine pouvant "générer des bienfaits considérables", à la fois en terme de croissance, d’emploi, notamment par la mobilité, et de qualité de vie, cohésion sociale et développement durable ! La commission propose donc un plan global de relance du logement, qui vise à la fois à développer l’offre de logement disponible, à améliorer la qualité de l’habitat, à garantir la mobilité résidentielle et faciliter l’accès à la propriété.
Concernant le développement de la construction et la qualité de l’habitat, quelques mesures phares ne manqueront pas de susciter des réactions hostiles comme l’expropriation du foncier dans les communes dans lesquelles la construction de logements sociaux ne répond pas aux objectifs de la loi "SRU", ou l’assouplissement des règles de fixation des coefficients d’occupation des sols (COS), quitte à donner aux préfets, par un texte spécifique, le pouvoir de relever d’autorité les COS à caractère manifestement "malthusien", ainsi que celui des règles de changement d’affectation des locaux, de façon à faciliter la transformation de bureaux et commerces en logements et vice-versa.
Le pré-rapport préconise aussi de créer des "Foncières de Démembrement" pour faire du "portage" de foncier (Voir notre brève : Un portage foncier pour acheter sa résidence en deux temps... ) et encourager les particuliers à y investir, créer un nouveau statut expérimental d’entreprises liées spécifiquement au logement dont le régime fiscal s’inspirerait du régime sociétés d’investissements immobiliers cotées et de l’ancien régime fiscal des ECL (Entreprises de construction de Logements), et enfin créer avant 2012 dix "Ecopolis", villes d’au moins 50.000 habitants intégrant haute qualité environnementale et nouvelles technologies de communication...
Pour accroître la mobilité qui facilite les parcours professionnels et personnels de la population, il est préconisé de moins taxer le mouvement en réduisant les frais annexes à l’achat et à la location : réduire les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) dans le cadre d’une rationalisation de la fiscalité immobilière, et réduire les frais d’agence en introduisant une plus grande concurrence dans ce secteur et, au besoin, "en adaptant la réglementation pertinente".
Concernant le logement social, il est proposé de favoriser les échanges en créant une "Bourse" internet officielle des offres et des demandes remplaçant les systèmes d’échanges sauvages et illégaux actuels.
Pour encourager les propriétaires à louer leurs logements, il est préconisé d’établir des rapports plus équilibrés avec les locataires en allégeant le contrat de bail, en réduisant de manière équilibrée les obligations réciproques entre bailleurs et locataires ; il est aussi préconisé de réduire le dépôt de garantie à un mois de loyer, raccourcir son délai de restitution à huit jours, et en confier la garde à une partie tierce au contrat de bail ; enfin interdire au bailleur d’exiger une caution qui s’ajoute au dépôt de garantie, et raccourcir le délai de préavis (voir notre article : «Congé du locataire : à quelles conditions peut-on bénéficier d'un préavis réduit ?») que doit donner un locataire pour quitter le logement !
Il est aussi préconisé de mieux protéger les locataires par une "assurance spécifique du loyer contre les aléas de leurs revenus" ; l’impact de l’extension en cours de la couverture assurantielle par un dispositif associant le « 1% logement » et les compagnies d’assurance privées - il s'agit de la "GRL" (Garantie des risques locatifs) qui vise à permettre l'accès à la location à des candidats locataires à revenus insuffisants ou trop précaires (voir notre article : «Sécurisation des bailleurs et crise du logement : la GRL fera-t-elle mieux que le Loca-pass ?»).
Mais il faut aussi réformer la procédure d’expulsion : pour cela il est suggéré d’assouplir les conditions de résolution extrajudiciaire des contentieux à travers des modes de règlement à l’amiable, et pour les expulsions de raccourcir les délais légaux et effectifs, de limiter aux cas les plus difficiles socialement les pouvoirs d’appréciation du juge en matière de délais de grâce et de paiement, d’encadrer plus strictement le pouvoir d’appréciation du préfet, notamment par une compétence liée dans la décision d’accorder le concours de la force publique.
Enfin, pour l’encouragement à la propriété, il est notamment préconisé de proposer d’ici 10 ans à tous les locataires modestes d’accéder à la propriété, à travers des financements adaptés et nouveaux, de permettre aux personnes âgées bénéficiant du minimum vieillesse de disposer de l’usufruit de leur logement social jusqu’à leur décès, etc.
A noter aussi que pour moraliser les prestations et accroître la confiance des consommateurs dans l’économie de marché, il est vivement recommandé de rendre possible les actions de groupe pour les consommateurs, actions de nature à accroître l’efficacité de la justice en évitant la multiplication des recours individuels devant de nombreuses juridictions, et en dissuadant de manière appropriée les délits.
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