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ACTUS

Marché locatif privé : hausse des loyers enrayée et mobilité record


Le 3/9/2007
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UI - Actus - 3/9/2007 - Marché locatif privé : hausse des loyers enrayée et mobilité record
Pour la seconde fois depuis son lancement en avril 2006, l'Observatoire CLAMEUR, réalisé dans le cadre d'un partenariat d'une quinzaine d'organismes, administrations, entreprises, syndicats professionnels ainsi que d'une union de propriétaires, publie ses chiffres sur le marché locatif privé (5,5 millions de logements) : ils mettent en évidence la confirmation d'une réelle détente du marché dans un grand nombre de villes et agglomérations, comme il n'y en a pas eu depuis 1999, non seulement en termes de ralentissement de la hausse des loyers des nouvelles locations et relocations - il y en avait eu un en 2003 - mais aussi en termes de mobilité ! Près d'un locataire sur trois change ces temps-ci de logement en moyenne - record absolu depuis 1999 - ce qui fluidifie un marché beaucoup plus équilibré que les années précédentes. Seul point noir : l'effort d'amélioration et d'entretien des logements (travaux avant relocation) ne cesse de se dégrader depuis dix ans...
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Une photographie du parc privé

L'observatoire CLAMEUR (Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux) rassemble des références de location du marché privé fournies ses membres fondateurs à savoir l’ANAH (Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat), la CNAB (Confédération nationale des administrateurs de biens), le groupe d'administration de biens Foncia, le SNPI (Syndicat national des professionnels de l'immobilier) et l’UNPI (Union nationale de la propriété immobilière), avec la participation de la DGUHC (direction générale de l’urbanisme, de l’habitat et de la construction du ministère du logement), et de l'OLAP (Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne, association publique créée dans la foulée de la loi "Méhaignerie" pour fournir aux locataires et aux bailleurs les références de loyers nécessaires), auxquels sont venus s'ajouter la Foncière Logement, Bouygues Immobilier, Habitat et Développement (SIRES), Nexity, le mouvement Pact Arim, SeLoger, et le groupe TAGERIM. Le professeur Michel Mouillart, de l'université Paris X Nanterre en assure la direction scientifique.

Prenant en compte des contrats de location en bonne et due forme, conclus par des professionnels ou des bailleurs privés adhérents de l'UNPI (regroupant 120 chambres syndicales départementales ou régionales de propriétaires), il exclut de facto les engagements oraux et les activités de location "de la main à la main", et probablement une partie de parc locatif à la marge constitué de "chambres de bonne" et de logements insalubres.

Avec un stock de références d'1/13ème du marché (125.000 nouvelles références par an sur 1,7 millions de baux signés chaque année sur un parc de 5,5 millions de logements), il n'en donne pas moins une photographie intéressante du marché locatif privé de près de 1.000 villes ou agglomérations en France métropolitaine.

La part de logements gérés en direct par leurs propriétaires est probablement un peu sous-représentée - 32,8% des références de CLAMEUR alors que dans le parc locatif global cette part doit être plus proche de 40% -, mais cette sous-représentation ne semble concerner que les petits logements, studios et une pièce ; la part des biens gérés en direct monte à 37% pour les 3 pièces, à 45% pour les 4 pièces et même à 55% pour les 5 pièces et plus.

Ainsi, on constate qu'une location sur cinq seulement concerne une maison, que près d'une location sur deux seulement est en centre-ville, que 40% des appartements sont chauffés collectivement et que 25% d'entre eux sont desservis par un ascenseur, enfin que 66% des 5 pièces et plus ont au moins deux salles de bains...


Encore des hausses, mais de plus en plus de baisses...

Les chiffres de l'observatoire font état d'une progression moyenne des loyers de 2,7% en 2007 contre 3,5% en 2006 et 5,1% en 2005. La décélération est donc nette, surtout pour les petits logements : depuis le début de l’année 2007, les loyers des studios et 1 pièce ont progressé de 1.9 % (contre + 3.9 % en moyenne chaque année, entre 1998 et 2007). Ce sont en fait les loyers des plus grands logements (les 5 pièces et plus) qui ont cru plus vite que tous les autres (+ 6.9 % sur un an), alors que les logements de taille moyenne ont en revanche augmenté à peu près au même rythme que l'ensemble (+2,7% pour les deux pièces, +3.0% pour les 3 pièces et +2.6% pour les 4 pièces...

Ce sont cependant des moyennes qui cachent des disparités régionales et locales importantes, interdisant de parler de stabilisation généralisée.

Sur 1113 villes ou agglomérations analysées par CLAMEUR (1), 808 sont encore en hausse : 208 de moins de 2%, 325 entre 2 et 5%, et 275 de plus de 5% ! Ces dernières se trouvent un peu partout et pas forcément dans les régions dont la moyenne a augmenté le plus : ainsi Dax (+9,1%) en Aquitaine (+1%), ou Saint Ouen (+12%) et Gagny (+24% !) en Ile-de-France (+3,1%)...

Mais, phénomène récent, 305 villes ou agglomérations sont en baisse : 240 de moins de 2%, 45 de 2 à 5%, et 20 de plus de 5% (-10,1% pour Vanves en Ile-de-France, -11,3% pour Rilleux la Pape en Rhône-Alpes...) !

Assagissement aussi des loyers de relocation : les réajustements par rapport aux loyers des locataires sortants se font de moins en moins brutaux ; une lente descente les a vus passer de +7,6% en 2001 à +5,7% en 2007, preuve que les loyers des locataires en place sont de moins en moins en retard par rapport aux loyers de marché. Les administrateurs de biens ne manquent pas d'exemples où le loyer de relocation est maintenu au même niveau que celui payé par le locataire précédent, voire même baissé dans de nombreux cas !

A preuve aussi la quasi-disparition des dossiers de réajustements "article 17c" (2,8% des baux expirés seulement selon l’OLAP (Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne) pour l’Ile-de-France en 2006 - il s'agit des réajustements que les propriétaires peuvent demander selon une procédure très précise par référence aux loyers pratiqués dans le voisinage en cas de sous-évaluation manifeste du loyer), 13,9% des baux arrivant à expiration donnant même lieu à reconduction du loyer sans augmentation ou même réduction du loyer...

Il est vrai que l'indice INSEE du coût de la construction (ICC), même amorti par sa prise en compte en moyenne glissante, avait donné en 2004-2005 un sacré coup de pouce aux loyers des baux en cours avant d'être remplacé par l'IRL (Indice de référence des loyers), beaucoup moins inflationniste...

L'Ile-de-France se distingue toujours par rapport au reste de la France par des niveaux de loyer au m2 de près du double par rapport à la moyenne des autres régions (17 euros contre 8-9 pour la plupart, ou 10-11 pour les plus chères, comme l'Alsace, l'Aquitaine, le Nord, les haute et basse Normandie, PACA et Poitou Charentes) ; Paris intra muros est sans surprise champion toutes catégories avec suivant les arrondissements, de 17,3 pour le 19è à 24,8 pour le 4ème ; en proche banlieue, Vincennes, Neuilly, Saint Germain, Chaville, Bourg la Reine et Sceaux atteignent des niveaux parisiens, mais on trouve aussi des loyers provinciaux à Evry, Sénart, aux Mureaux, Marly le Roi (!), Ris Orangis, ou Franconville...

En province, seuls Nice, Aix-en-Provence, Saint Julien en Genevois, Gex, Le Havre, Caen, Montpellier, La Rochelle dépassent en moyenne les 12 euros le m2 effleurant les niveaux franciliens...


Des records de mobilité !

Avec le ralentissement de la hausse des loyers, la mobilité augmente régulièrement et se situe à des niveaux inégalés depuis 10 ans : chaque année près d'un locataire sur trois change de logement (30,7% exactement) : c'est un point de plus qu'en 2005, 1,7 points de plus qu'en 2003 et 2,7 points de plus qu'en 1999, point le plus bas de la décennie. Or un point de mobilité représente un nombre de logements équivalant à un an de construction neuve !

Sans surprise, la mobilité décroît avec la taille du logement : elle monte à 39% pour les studios, pointe à 31% pour les deux pièces, et tombe à 26% pour les 3 pièces, 24% pour les 4 pièces et 23% pour les 5 pièces et plus (moins d'un locataire sur quatre).

Plus spectaculaires sont les disparités entre régions : si seul un locataire sur 4 bouge en Ile-de-France et en région PACA, en raison probablement du coût du changement dans ces régions et de la difficulté de trouver une nouvelle location, ou en région Franche-Comté pour des raisons plus spécifiques, la mobilité monte à 37% en Bretagne, à 38% en Midi-Pyrennées, à 43% en Champagne Ardenne, 44% en Poitou Charentes et même à 46% en Basse Normandie (près d'un locataire sur deux ! Cette mobilité peut s'expliquer par la présence dans ces régions de villes universitaires ou à fort dynamisme économique, mais aussi par la structure du parc locatif : un taux élevé de petits logements et d'habitat collectif produit une mobilité plus forte qu'une prépondérance de maisons et de grands appartements.

A noter que l'augmentation de la mobilité locative depuis plusieurs années n'a pas empêché l'apaisement des tensions inflationnistes : certes, un locataire qui prend une nouvelle location libère un logement, mais seulement un à trois mois après, le temps d'emménager ; en attendant il "gèle" un logement et diminue d'autant l'offre disponible...


Plus qu'une réfection de logement sur cinq à la relocation !

Même si on ne manque pas d'explications - relocations plus fréquentes du fait de la mobilité, meilleur état général des logements après plusieurs décennies d'amélioration fortement subventionnée par l'ANAH -, ce n'est pas une bonne nouvelle : cette proportion dépassait encore un sur quatre de 1998 à 2001-2002, et ne cesse de se dégrader depuis.

Certes, comme le fait remarquer Michel Mouillart, l'effort d'amélioration et d'entretien du parc reste élevé, surtout pour les 3 et 4 pièces pour lesquels l'intensité des actions entreprises est d'1/3 plus intense que sur les studios et 1 pièce : en moyenne, chaque année, de l’ordre de 18.8 % des studios et 1 pièce sont remis sur le marché après la réalisation de travaux, contre 24.8 % pour les 3 pièces et 26.2 % pour les 4 pièces.

Mais si le mouvement se poursuivait, cela pourrait à l'avenir entraîner une baisse durable de la qualité et du confort des logements proposés à la location, nécessitant un investissement important pour remettre à niveau un parc dégradé par défaut d'entretien, à l'instar de celui qu'il a fallu mettre en oeuvre dans les décennies 70 et 80...


(1) CLAMEUR - Evolution des loyers dans 840 villes de France (PDF)


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