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ACTUS

Les vraies et fausses solutions pour la maîtrise des dépenses d'eau dans les copropriétés


Le 13/9/2001
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UI - Actus - 13/9/2001 - Les vraies et fausses solutions pour la maîtrise des dépenses d'eau dans les copropriétés
Poste de dépenses en forte progression ces dernières années dans les immeubles collectifs, l'eau est de plus en plus au carrefour des préoccupations économiques, environnementales et de santé. Alors qu'on attend les débats parlementaires de la loi sur l'eau, les mesures d'application dispositions de la Directive européenne de 1998 sur la qualité des eaux destinées à la consommation humaine, avec notamment les objectifs de réduction des teneurs en plomb (le délai pour le faire expirait le 25 décembre 2000...) et le décret d'application d'une des mesures de la loi "SRU" concernant l'individualisation des contrats d'eau, il n'est pas inutile de faire le point sur les techniques de maîtrise de la consommation d'eau dans les copropriétés et de démonter quelques idées reçues...
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Préoccupation vertueuse par excellence, l'économie d'eau réconcilie l'esprit d'économie des générations passées et celles modernes de la sauvegarde de la planète et de ses ressources essentielles...

Pour être réussie cependant, une action de maîtrise des dépenses d'eau doit agir à la fois sur les comportements et sur les caractéristiques et l'entretien des installations ; ces actions peuvent être classées en cinq catégories :


Les compteurs divisionnaires

C'est l'outil privilégié de la responsabilisation et de l'équité entre consommateurs, celui qui permet de faire payer à chacun ce qu'il consomme au lieu d'une répartition aux tantièmes comme c'est encore le cas de très nombreux immeubles et ensembles immobiliers, même récents, au moins pour l'eau froide. Car seuls les compteurs d'eau chaude collective sont devenus obligatoires pour les immeubles dont le permis de construire est postérieur au 30 juin 1975 (article R 131-14 du Code de la construction et de l'habitation) ; pour les compteurs d'eau froide, la mesure qui les rendrait obligatoires est incluse dans le projet de loi sur l'eau, mais elle ne concerne une fois de plus, du moins dans sa rédaction actuelle, que les immeubles à construire...

Ces compteurs sont appelés divisionnaires car l'abonnement et le comptage de l'eau fournie par la compagnie ou le service des eaux est, pour une écrasante majorité des immeubles collectifs, globale au niveau de la copropriété ou dans les très grands ensembles au niveau des groupes d'immeubles ; l'individualisation de la consommation passe donc par des compteurs privés, relevés par des sociétés spécialisées pour le compte de la copropriété, le résultat des relevés servant à reventiler la consommation globale entre les logements et locaux consommateurs.

Et c'est là que le bât blesse : toute erreur ou omission de relevé, soit par l'absence de l'occupant lors des relevés (cas encore très majoritaire où les compteurs sont à l'intérieur des locaux), soit en raison de pannes ou dysfonctionnements des compteurs crée une "différence de comptage" entre la somme des consommations individuelles et la consommation collective, qui inclut aussi la consommation pour les parties communes (nettoyage, espaces verts...) et le résultat cumulé de l'imprécision des compteurs individuels ; il n'est pas rare de ce fait de voir un coût résiduel s'élevant jusqu'à 30% de la facture globale réparti aux tantièmes, ce qui ne manque pas d'alimenter interrogations et frustration des résidents et de jeter un doute sur la fiabilité de la répartition...

Sans compter les multiples conflits occasionnés par des erreurs (inversions de compteurs, erreurs de lecture...) ou des rattrapages de consommations longtemps non relevées, allant souvent jusqu'au procès, et les difficultés créées aux bailleurs (voir notre article à ce sujet) !

Enfin, la pose et l'exploitation de compteurs divisionnaires est d'un coût non négligeable, d'autant que certains immeubles sont construits de telle manière que les logements sont desservis par trois voire quatre colonnes montantes, ce qui oblige à installer et relever autant de compteurs, et le double en cas d'eau chaude collective : coût des travaux de pose, coût de location/entretien des compteurs, coût du relevé, et coût de traitement par le syndic (encore que ces derniers répercutent rarement à son juste coût la charge que représente cette gestion alors qu'ils auraient légitimité à le faire, le traitement des relevés de compteurs alourdissant considérablement la tenue des comptes individuels...) ; si l'équité dans la répartition des charges n'a pas de prix, elle a un coût qui n'est pas forcément compensé par les économies réalisées...

A signaler tout de même que dans les immeubles neufs de plus en plus de compteurs sont désormais accessibles de l'extérieur, et que les compteurs à relevé à distance - télé-relevé (avec câbles) ou radio-relevé (sans câbles) - auraient, après une période de mise au point inévitable pour toute nouvelle technologie, atteint un bon niveau de fiabilité ; par ces deux moyens on supprime un des principaux problèmes posés par les compteurs divisionnaires, à savoir l'absentéisme croissant des occupants lors des relevés !

L'individualisation des contrats d'eau

C'est l'alternative rêvée aux compteurs divisionnaires : les propriétaires d'immeubles locatifs et les copropriétés pourront, lorsque paraîtra le décret d'application de cette disposition de la loi du 13 décembre 2000, dite loi "SRU" (Solidarité et renouvellement urbains), demander le remplacement du contrat global de fourniture d'eau par des contrats individuels avec chaque résidant, et avec relevé et facturation de la consommation par la compagnie ou le service des eaux ! Serait-ce la fin de ce qui constitue pour certaines copropriétés un véritable cauchemar : difficultés du traitement, erreurs, contestations, impayés ?

Pas sûr ! Les conditions techniques, juridiques et financières d'une telle opération sont loin d'être cernées et il est à craindre que dans la plupart des cas le coût des transformations au réseau interne de distribution d'eau de l'immeuble, nécessaires pour que le service des eaux prenne en charge la distribution jusqu'aux logements, soit considérable ; or il sera à la charge du propriétaire ou du syndicat demandeur !

Par ailleurs, cette individualisation ne peut jouer que pour l'eau froide ; la conservation d'une production et distribution d'eau chaude collective lui enlève une bonne partie de son intérêt ! Enfin, pour corser le tout, il faut ajouter que le législateur a oublié au passage de préciser à quelle majorité se prendrait une telle décision dans les copropriétés...


l'entretien des installations privatives et collectives

Toute politique de maîtrise des dépenses d'eau est vaine si elle ne s'attaque pas aux déperditions d'eau qui résultent du défaut de surveillance et d'entretien des installations et des appareils : les installations privatives (fuites de robinets et de mécanismes de chasses d'eau notamment) mais aussi collectives (fuites de joints dans les gaines techniques, fuites de canalisations en caves ou en caniveaux enterrés entre les bâtiments) ! Ces fuites peuvent engendrer des consommations considérables - le goutte à goutte d'un robinet peut consommer jusqu'à 35 m3 par an et une fuite de chasse d'eau 220 m3 ! - sans compter pour les fuites en caves, en vides techniques ou en terre les désordres qui peuvent être occasionnés par les infiltrations (détérioration des fondations, fontis, etc...)


Les contrats d'économie d'eau

Ils n'ont pas la faveur des copropriétaires parce qu'ils "collectivisent" un entretien incombant normalement à chaque résidant - l'entretien de ses robinetteries et appareils privatifs - et pourtant, globalement, ils sont d'une redoutable efficacité : au mieux ils stabilisent la facture d'eau globale de l'immeuble et apportent en sus un service d'entretien gratuit pour les résidants de leur robinetterie et de leurs appareils à eau, et au mieux ils se traduisent par une économie globale, service d'entretien compris !

Les prestataires proposant ce type de contrats prennent en charge, pour une durée minimale fixée en général à cinq ans, l'entretien de la totalité de l'installation d'eau de l'immeuble, parties privatives et parties communes, et, soit s'engagent sur une consommation d'eau forfaitaire qu'ils facturent eux-même à l'immeuble, à charge pour eux de régler la compagnie des eaux, soit facturent un forfait de prestation et se rémunèrent en sus par un pourcentage sur l'économie réalisée par l'immeuble sur sa consommation globale ; le principe de ce type de contrats repose sur le fait qu'un entretien systématique des installations privatives et collectives fait baisser la consommation de 20 à 40% suivant l'âge des installations et leur état d'entretien antérieur !


Autres techniques pour économiser l'eau

Elles sont au nombre de trois principales :

- la mise en place de mini-chauffe-eau d'appoint dans les cuisines et salles de bains, délivrant une eau chaude instantanée et évitant le gaspillage d'eau à chaque fois qu'on attend l'arrivée de l'eau chaude du ballon central du logement...

- la mise en place de chasses d'eau à économiseur, délivrant deux quantités d'eau suivant l'usage,

- la mise en place d'installations d'arrosage automatique : sous réserve d'être bien réglées, ces installations permettent de délivrer aux pelouses et aux plantations la quantité d'eau strictement nécessaire à des heures de moindre déperdition par évaporation, incompatibles avec les horaires de travail des employés d'immeuble quand l'arrosage est effectué manuellement...
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