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ACTUS

Bailleurs : qu'en est-il réellement du risque d'impayés ?


Le 30/5/2001
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UI - Actus - 30/5/2001 - Bailleurs : qu'en est-il réellement du risque d'impayés ?
C'est l'obsession première du propriétaire bailleur : celle de voir se transformer un bon placement en galère... Et pas seulement pour ceux qui investissent à crédit ! Car, qu'il gère en direct ou par l'intermédiaire d'un gérant, et bien qu'il ait le droit pour lui, le prpriétaire ne peut que se sentir étrangement démuni face au risque d'impayé du locataire : manque de confiance dans la justice, frais, impossibilité à ce qu'on dit d'obtenir une expulsion... réalités et idées reçues se mêlent pour créer l'angoisse au moindre arriéré ! Y compris pour ceux qui ont eu la prudence de souscrire une assurance - va-t-elle accepter le sinistre, ne va-t-elle pas tarder à indemniser, le locataire sera-t-il toujours là à la fin de la période d'indemnisation ?... Qu'en est-il réellement de ce risque qui continue à détourner nombre d'investisseurs de l'immobilier locatif ?
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Comme pour un crédit, le risque d'impayé est d'autant mieux maîtrisé qu'on aura préalablement vérifié à qui on a affaire, qu'on se sera entouré de quelques garanties et qu'on saura réagir à l'impayé avec doigté mais aussi avec efficacité... C'est un métier, accessible aux seule professionnels ? Pas si sûr ! C'est surtout affaire de bon sens, d'un peu de psychologie et d'un minimum de compréhension de la mécanique judiciaire... A défaut s'abstenir, et opter pour les placements de père de famille - ce que l'immobilier n'est pas , il faut le rappeler ! - car, même avec un administrateur de biens, c'est l'angoisse assurée...

Rappelons quelques vérités et tordons le cou à quelques idées fausses :

il faut demander des revenus nets de 4 fois le montant du loyer
Vrai : le logement n'étant qu'un des éléments du train de vie, le risque est réel chez ceux qui acceptent une dépense excédant ce quota d'avoir tendance à vivre au dessus de leurs moyens...

il faut demander systématiquement une caution
Faux : procéder ainsi à l'égard de candidats ayant des ressources suffisantes - ils ne courent pas les rues - est la meilleure façon de les indisposer et qu'ils aillent voir ailleurs...

il faut donner la préférence aux fonctionnaires
Faux : les fonctionnaires ont des rémunérations en moyenne inférieures aux autres salariés, et nombre d'entre eux vivent au dessus de leurs moyens...

il faut refuser les CDD ou les emplois intermittents
Faux : tous titulaires de ce type de contrats ne sont pas forcément précaires, et certains ont des revenus autrement plus confortables que nombre de fonctionnaires...

il faut se méfier des chefs d'entreprise ou des indépendants
Vrai et faux : tout dépend de la solidité, de la pérennité et de la rentabilité de l'entreprise et de l'activité ; l'analyse est par contre un peu plus compliquée !

il faut préférer les couples mariés
Faux : les couples mariés n'ont aujourd'hui pas plus de stabilité que les autres, et les séparations sont plus compliquées...

il faut se méfier des ambassades et des diplomates étrangers
Vrai : en cas de litige ou de non paiement du loyer - cela arrive... - le bailleur peut prendre tous les jugements qu'il veut, il n'a par contre aucun moyen de les faire exécuter !

il faut envoyer l'huissier dès le premier impayé
Faux : c'est la meilleure manière de braquer le locataire de bonne foi simplement étourdi ou en difficulté passagère, et de compliquer les conditions d'une régularisation ; par ailleurs les frais de commandement ne sont pas récupérables en dehors d'une décision de justice !

on peut résilier le bail au premier impayé
Vrai : un commandement de payer infructueux passé un délai de 2 mois est une condition nécessaire et suffisante pour faire prononcer l'acquisition de la clause résolutoire du bail

l'acquisition de la clause résolutoire peut se faire sans aller au tribunal
Faux : elle doit être actée dans une décision de justice.

il est impossible d'expulser
Faux : même si les préalables se multiplient pour s'assurer de la mise en oeuvre des possibilités d'aide sociale et de relogement des expulsés, les expulsions ont lieu, ne serait-ce que parce qu'en cas de blocage, l'Etat doit indemniser le propriétaire titulaire d'une décision de justice non exécutée...

on peut rester des années sans revenu avec un locataire indélicat
Faux : une fois l'ordonnance d'expulsion obtenue du tribunal - elle est automatiquement accordée en cas de non paiement prolongé et a fortiori en cas de mauvaise foi - et la prefecture mise en demeure de prêter le concours de la force publique, l'Etat doit soit executer la décision, soit indemniser le propriétaire !

on peut ne pas renouveler le bail d'un mauvais payeur
Vrai : le fait d'avoir en cours de bail délivré un commandement de payer constitue un incident pouvant justifier le refus de renouvellemnent à son échéance !

on ne peut récupérer facilement le logement d'un locataire parti "à la cloche de bois"
Vrai : si le locataire n'a pas vidé le logement abandonné ; quelques meubles suffisent pour interdire à un huissier de prononcer une reprise des lieux ; si c'est le cas, il faut en passer par une procédure d'expulsion !


(pour l'organisation de la justice en France, les différentes juridictions et procédures, l'accès du justiciable et les aides juridictionnelles, les procédures simplifiées sans avocat, etc., voir l'excellent site du ministère de la justice
voir aussi notre fiche pratique Que faire si votre locataire est en arriéré?)
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