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ribouldingue
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 41 Posté - 13 mai 2018 :  16:05:28  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
En droit des sociétés, on sait ce que vaut le vote du quitus, il plait au dirigeant, mais ne sert pas a grand chose.

Je ne comprends même pas que le fil dérive sur ces histoires de quitus.

Viviane
Pilier de forums

4551 message(s)
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Revenir en haut de la page 42 Posté - 13 mai 2018 :  16:57:50  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
C'est parti du post 25 du questionneur...

En tous cas, l'obligation d'indemniser le syndic si on lui donne pas quitus, personne n'avait encore osé suggérer ça....

Mais bon, je suggère à Stilla d'en rester à la loi actuelle
- le syndic a le droit de le demander
- l'AG a le droit de le refuser et ça lui coutera pas un centime
- un bon CS, dont Stilla fait partie, le refuse lui-même et tente de convaincre l'AG entière de faire de même. Même avec un bon syndic.
Signature de Viviane 
Décret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

JPM
Modérateur

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Revenir en haut de la page 43 Posté - 13 mai 2018 :  18:32:44  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Ce sont surtout les gestionnaires qui sont sensibles au quitus.

Une finesse imperceptible pour certains copropriétaires.


Signature de JPM 
La copropriété sereine

ribouldingue
Pilier de forums



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Revenir en haut de la page 44 Posté - 13 mai 2018 :  21:12:20  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Oui.

J'ai saisi en revanche toute la finesse de votre argument qui dit que c'est le syndicat qui décide, mais que forcément il doit décider de donner le quitus.

Je sens qu'on avance vers des lendemains qui chantent.

JPM
Modérateur

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Revenir en haut de la page 45 Posté - 14 mai 2018 :  00:27:47  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM
Je dis que le syndicat doit examiner le quitus.

Je ne dis pas qu'il doit le donner systématiquement.

Dans bien des cas importants le syndicat donne un quitus sans réserve alors qu'il devrait le refuser sur un point bien précis, en l'accordant sur tout le reste.

Je pense sincèrement que le refus systématique d'examiner le quitus est une marque de fainéantise du conseil syndical.

Quant à
citation:
En droit des sociétés, on sait ce que vaut le vote du quitus, il plait au dirigeant, mais ne sert pas a grand chose.


Que voulez vous dire ?


Signature de JPM 
La copropriété sereine

Édité par - JPM le 14 mai 2018 00:30:38

rédaction Universimmo
Contributeur vétéran

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Revenir en haut de la page 46 Posté - 14 mai 2018 :  07:12:44  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Il n'en reste pas moins qu'un quitus demandé sans vrai rapport de gestion équivaut à une demande de chèque en blanc : voir l'excellente analyse de Patrice Lebatteux il y a quelques années sur le sujet après le lancer de pavé dans la mare de l'ARC...

JPM
Modérateur

8598 message(s)
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Revenir en haut de la page 47 Posté - 14 mai 2018 :  09:18:28  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

C'est bien aux travaux de Patrice Lebatteux que je m'appuie pour en avoir débattu avec lui dans le passé.

C'est aussi aux travaux de son prédécesseur Albert Zurfluh que je fais référence, en rappelant qu'il a été le promoteur d'un groupement qui, pour l'époque était l'équivalent de la Commission relative à la copropriété.

Sous ces conditions, pour ma part, je considère que c'est rendre service à la copropriété que de militer pour cette cause.

Pour le reste, je suis de plus en plus en plus persuadé qu'un retour au squelette de la loi de 1965, assorti de tous les bienfaits postérieurs, libéré de toutes les verrues, reprises et pustules qu'on lui a infligées est la vraie voie.

On peut envisager une promotion du syndicat coopératif comme repoussoir au conseil d'administration saugrenu.

Il ne faudrait pas plus de deux mois à quelques spécialistes pour remédier aux insuffisances des textes comptables.

La réécriture de la loi est une plus grosse affaire. Il ne faut pas la louper. Attention : il faut remanier le décret aussi.

Un regret : l'abandon dans le réforme du Code civil des dispositions relatives aux actes juridiques collectifs dont la décision d'assemblée.




Signature de JPM 
La copropriété sereine

Sunbird
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Revenir en haut de la page 48 Posté - 14 mai 2018 :  19:39:25  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
"Elle pourrait justifier la démission du syndic, et/ou l'allocation d'une indemnité."

En 30 ans je n'ai jamais vu un syndic démissionner pour un refus de quitus malgré les menaces de le faire.


ribouldingue
Pilier de forums



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Revenir en haut de la page 49 Posté - 14 mai 2018 :  20:20:07  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
C'est surtout le préjudice que j'ai du mal à comprendre....

Froggy
Contributeur actif



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Revenir en haut de la page 50 Posté - 15 mai 2018 :  13:14:56  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par JPM

Je dis que le syndicat doit examiner le quitus.

Je ne dis pas qu'il doit le donner systématiquement.

Dans bien des cas importants le syndicat donne un quitus sans réserve alors qu'il devrait le refuser sur un point bien précis, en l'accordant sur tout le reste.

Je pense sincèrement que le refus systématique d'examiner le quitus est une marque de fainéantise du conseil syndical.




Bonjour JPM,

j'entends votre argument, mais quel est le résultat du vote dans le cas d'un quitus donné avec une ou des réserves?










Édité par - Froggy le 15 mai 2018 13:20:43

Gédehem
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Revenir en haut de la page 51 Posté - 15 mai 2018 :  15:00:14  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Ce n'est pas le sujet (bien que ...), mais cette histoire de 'quitus' revient toujours ici ou là, montrant en permanence que beaucoup ignorent de quoi il s'agit exactement, les conséquences (effets juridiques) d'un quitus général au syndic.

Il faut surtout se sortir de la tête que le quitus serait une appréciation sur la qualité de la gestion.
Ou alors il faudrait l'assortir d'étoiles, comme au restaurant !!!

Il faut comprendre le mécanisme de ce qui est "acte juridique" (acte>effets) :
C'est le syndicat qui est responsable en tout, et pour tout (L.14).
En désignant son mandataire, il lui délègue 'le pouvoir de faire ..' ce que prévoient les textes. En particulier L.18.
Durant son mandat, le syndic assume alors la responsabilité de cette délégation (sorte de transfert syndicat>syndic)
0 l'issu de son mandat, le syndic demande au syndicat de le rendre "quitte" de sa gestion, qui consiste à faire retour de la responsabilité des actes délégués du syndic vers le syndicat (retour syndic>syndicat)

Certes, le quitus, c'est à dire la décharge de responsabilité du syndic, ne peut porter que sur les actes dont le syndicat (les copropriétaires) ont eu connaissance.
La très grosse difficulté : lors d'un litige, comment démontrer (alors au juge), que tel acte du syndic ayant porté préjudice était ignoré du syndicat ?
De nombreux actes du syndic sont induits par l'approbation des comptes. Ainsi pour des travaux ou autres, que le syndicat ne peut ignorer (on ne change pas la porte d'entrée en douce !).
Mais d'autres peuvent être 'cachés', intentionnellement ou non, découverts après coup quelques années plus tard.
Ainsi de ce contrat d'assurance non renouvelé (oubli du syndic), les garanties suspendues, problème découvert lors d'un DDE survenu dans cette période.

Il n'est pas possible d'identifier, de lister les actes connus du syndicat qui seraient couverts par le quitus.
Très généralement, même à la lecture d'un CR de gestion, il n'est pas possible de relever tel acte qui serait exclu du quitus. Dans la majorité des cas, le dit acte contestable apparait lors d'un litige ultérieur, survenant quelques mois voire quelques années après le vote du quitus.

Donner quitus "avec réserve" ?
Cela n'existe pas. Si un acte est contesté par le syndicat, il doit être exclu du quitus, exclu du retour de responsabilité "syndic>syndicat"

Il faut ouvrir les yeux : il est très difficile, voire dans bien des cas impossible, de déterminer si l'acte en litige était connu ou non des copropriétaires.
En cas de faute avérée, la responsabilité du syndic étant reconnue, celui-ci condamné à réparer le syndicat, il aura avec lui son assureur RC, obligatoire (et pour cause).
Qui serait ici l'assureur du syndicat pour une faute préjudiciable du syndic ?
Ayant donné 'quitus' pour sa gestion du syndicat, il n'en a pas : le syndicat doit assumer la réparation des fautes du syndic.

En résumé, c'est tout simple :
- le syndic est assuré en RC pour réparer ses fautes éventuelles,
- en ne donnant pas quitus, le syndicat est assuré pour obtenir réparation des éventuelles fautes préjudiciables de son mandataire.


Édité par - Gédehem le 15 mai 2018 15:08:59

JPM
Modérateur

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Revenir en haut de la page 52 Posté - 15 mai 2018 :  15:01:36  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Les réserves doivent être précises. Il doit s'agit d'une affaire spécifiée (le recouvrement des charges dues par M X...) et il est souhaitable de préciser quelle action ou omission.

Sur les points précis qui ont fait l'objet de réserves le syndicat conserve la possibilité de mettre en cause la responsabilité du syndic.

Sur tous les autres points qui ont été manifestement portés à la connaissance des copropriétaires le syndicat ne peut plus mettre en cause la responsabilité du syndic.

Il peut conserver la possibilité d'agir contre le syndic sur des points qui n'auraient pas été portés à la connaissance des copropriétaires, soit volontairement soit involontairement.

Sur tout cela il y a une excellente jurisprudence que l'ARC fait semblant de ne pas connaître. Il est extrêmement rare qu'une copropriété soit véritablement victime d'un quitus accordé.

Signature de JPM 
La copropriété sereine

Édité par - JPM le 15 mai 2018 15:05:49

Gédehem
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Revenir en haut de la page 53 Posté - 15 mai 2018 :  15:21:51  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Sur tous les autres points qui ont été manifestement portés à la connaissance des copropriétaires le syndicat ne peut plus mettre en cause la responsabilité du syndic.

C'est de cela dont il s'agit : lors d'un litige, le ou les actes étaient-ils "manifestement" connus des copropriétaires ?

Même pour un recouvrement de charges, d'impayés, l'acte peut être connu. Mais le syndicat (les copropriétaires) est-il à même d'en apprécier la qualité ?
On le sait : combien de syndicats déboutés pour des dossiers mal montés ?
Non seulement le syndicat n'a pas de remboursement, mais il doit assumer les frais de cette action.
Dont les honoraires du syndic pour cette action ratée.

Viviane
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Revenir en haut de la page 54 Posté - 15 mai 2018 :  15:53:02  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
@JPM
Quand ne serait-ce qu'un syndic aura "manifestement" porté à la connaissance des copros la totalité de ses actes de gestion, on en reparlera.
Vu que dans un autre fil vous estimez qu'il n'a même pas (bien que D11 l'y oblige)à les informer des honoraires privatifs qu'il a prélevé sur le compte du syndicat, ce jour là n'est pas près d'arriver...
Même le CS n'a pas toutes les infos.... faut que je relance 10000 fois pour avoir copie des OS envoyés par mail, alors qu'il suffit de nous mettre en copie...
Bref, prétendre que l'AG aura un jour connaissance de tous les actes de gestion du syndic est une vaste fumisterie, et je parle même pas de savoir si, vu que composée de non professionnels, elle est en mesure de comprendre la portée de eux dont elle est informée...
Signature de Viviane 
Décret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

Édité par - Viviane le 15 mai 2018 15:55:41

JPM
Modérateur

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Revenir en haut de la page 55 Posté - 16 mai 2018 :  00:36:48  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM


Il est extrêmement rare qu'une copropriété soit véritablement victime d'un quitus accordé.

A vous de prouver le contraire

Si l'AG donne quitus au syndic pour sa gestion de l'exercice 2017, réserve faite de la gestion du dossier de recouvrement contre M X, le syndicat conserve ses droits de mettre en cause tout ce qui a été fait dans ce dossier, depuis le début jusqu'à la fin à la date de l'assemblée s'il y a lieu.

.

Signature de JPM 
La copropriété sereine

Viviane
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 56 Posté - 16 mai 2018 :  00:42:12  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
A vous de prouver le contraire


Et pourquoi diable ?

Si vous dites que c'est rare, c'est que vous avez des chiffres...

Et surtout, rare ou pas, ça va pas me consoler si c'est moi qui en suis victime de savoir que je fais partie des "rares" victimes....
Tout comme ça nous a pas consolé du tout de faire partie des "rares" victimes d'un syndic qui a carrément maquillé sa compta au point de paraître créditeur vis a vis du SDC alors qu''il était débiteur, après s'être payé des milliers d'euros (quasi un an de BP) d'honoraires abusifs jamais passés en compte 6, et invisibles sur les relevés de dépenses...

Ce qui nous a coûté, pour le mettre en évidence, 3600€ d'expertise comptable.

Je vais donc continuer de faire ce qui est dans mon intérêt : refuser le quitus (enfin, bon, nous il est plus à l'ODJ depuis un bail...).

Heureusement qu'on a pas eu, EN PLUS, à se dépatouiller d'un quitus donné...je parie qu'il nous aurait sorti de son chapeau des pièces comptables DIFFERENTES de celles réellement jointes aux convocations pour dire qu'on savait, et pour prouver qui ment, bon courage.
Signature de Viviane 
Décret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

Édité par - Viviane le 16 mai 2018 01:00:52

rambouillet
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Revenir en haut de la page 57 Posté - 16 mai 2018 :  07:57:46  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
il faudrait compléter en donnant cette nuance importante :
si on donne le quitus et que l'on veut après "réclamer", il faut prouver, si on ne donne pas le quitus et que l'on veut "réclamer" c'est au syndic de prouver.....

Gédehem
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Revenir en haut de la page 58 Posté - 16 mai 2018 :  10:00:35  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
JPM occulte curieusement ce fait incontournable : seul le syndic détient l'intégralité des pièces susceptibles de démontrer une (sa)faute !!

Cela est souligné dans bien des sujets : le syndicat des copropriétaires est un 'incapable' placé sous tutelle. Tuteur qui dispose de toutes les pièces, de tous les éléments.
La liasse de feuilles reçue pour les AG ne change rien.
Pour faire simple, le syndicat est 'tout nu' !

S'il est "victime", dans notre cas condamné pour une faute imputable à son tuteur, il est la plupart du temps dans l'incapacité de démontrer son ignorance, que le quitus accordé ne couvrait pas le fait lui portant préjudice.


JPM
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Revenir en haut de la page 59 Posté - 16 mai 2018 :  11:07:44  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM


Rambouillet :
citation:
si on donne le quitus et que l'on veut après "réclamer", il faut prouver, si on ne donne pas le quitus et que l'on veut "réclamer" c'est au syndic de prouver.....


C'est inexact.

Si le syndic a reçu quitus sans réserve, le syndicat ne peut mettre en cause sa responsabilité qu'en faisant valoir que la demande est fondée sur un acte ou une omission que les copropriétaires n'avaient pas pu connaître quand ils ont donné quitus.

Si le syndic n'a pas reçu quitus, le syndicat ne peut engager la responsabilité qu'en prouvant 1) l'existence d'une action ou d'une omission fautive 2) l'existence d'un préjudice et d'un lien de causalité avec l'action ou l'omission.

La phrase " si on ne donne pas le quitus et que l'on veut "réclamer" c'est au syndic de prouver " est donc inexacte.



Signature de JPM 
La copropriété sereine

JPM
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Revenir en haut de la page 60 Posté - 16 mai 2018 :  11:29:29  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Gedehem :
citation:
seul le syndic détient l'intégralité des pièces susceptibles de démontrer une (sa)faute !!


C'est tout à fait exact mais je n'occulte rien du tout.

Dans certains cas, il détient aussi les pièces qui lui permettent de
prouver qu'il a fait tout ce qu'il fallait faire

Quand il y a eu omission fautive (omission de faire opposition sur le prix de vente), il ne détient pas les pièces qu'ils aurait dû détenir.

Une faute de gestion est fatalement révélée aux copropriétaires un jour ou l'autre. Un ordre de service abusif génère une facture qu'il faut répartir et faire apparaître dans la liste des charges.

Le CS appréhende la révélation lors du contrôle des factures. Il doit
la signaler.

Les copropriétaires appréhendent la révélation en consultant la liste des charges de l'exercice. Ils sont plus excusables que les membres du CS en ne la relevant pas.




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