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Viviane
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4551 message(s)
Statut: Viviane est déconnecté

 21 Posté - 08 mai 2018 :  16:05:07  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
je ne pense pas que le syndic puisse demander au CS de payer ces photocopies...
.
Et vous avez raison, il ne peut pas...

citation:
d'autant qu'il peut tout envoyer par mail.

C'est donc pas le coût des copies son problème... Rappellez lui dans votre RAR que vous acceptez un envoi mail. Mais n'envoyez pas d'accusé de réception sans avoir ouvert les PJ et vérifié que c'est bien ce que le syndic prétend que c'est dans le mail....
Signature de Viviane 
Décret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

philippe388
Pilier de forums

14076 message(s)
Statut: philippe388 est déconnecté

Revenir en haut de la page 22 Posté - 08 mai 2018 :  18:55:57  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
JPM :
citation:
Les syndics sont moins accommodants depuis que la rémunération des photocopies est forfaitisée. Ne cherchez pas plus loin.


Ah Bon !!!!! mais les syndics ont toujours eu cette obligation de fournir tous les docs au CS, et sans les facturer. Vous parlez copies incluses dans le forfait pour les AG, et ici ce n'est pas le cas.

Rien changer pour le syndic et le CS. depuis cette forfaitisation.

JPM
Modérateur

8598 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 23 Posté - 08 mai 2018 :  22:04:30  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Vous n'avez pas encore compris que le forfait est totalement libre.

Jamais jusqu'à présent les syndics n'ont connu une telle liberté dans la détermination de leurs honoraires.


Si le CS demande 15 photocopies aux frais du syndicat, le syndic ne facture que 15 photocopies.

Si on dit faussement " qu'il doit en supporter le coût " il va faire une estimation du risque et compter 50 photocopies dans son forfait et vous allez les payer sans vous en en rendre compte.

L'ARC continue à proclamer que les photocopies pour une assemblée extraordinaire au sujet d'un gros chantier ne peuvent pas être facturées par le syndic. C'est une erreur puisque le texte ne prévoit la forfaitisation que pour les affaires de gestion courante ou " du budget prévisionnel " qui est une jolie formule.

Quoi qu'il en soit l'ARC se plante pareillement. L'augmentation du forfait est alors toujours supérieure à ce qui aurait résulté d'une facturation.

Signature de JPM 
La copropriété sereine

Stilla
Contributeur actif

451 message(s)
Statut: Stilla est déconnecté

Revenir en haut de la page 24 Posté - 08 mai 2018 :  22:59:43  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Viviane et Philippe 388: je contrôle de chez moi, parce que mes horaires ne sont pas compatibles avec les horaires d’ouverture du Cabinet. Quand il y a une question à poser, nous envoyons un mail, la comptable répond. il n’y a habituellement aucun problème : c’est la 1ère année que le syndic refuse de donner les pièces comptables :(

Philippe 388 vous dites : « il ( le Pt du CS) saisira le TGI en référé en injonction de faire ». nous n’en sommes quand même pas là mais dans le cas où une telle démarche est nécessaire il faut faire appel à un avocat ?

Stilla
Contributeur actif

451 message(s)
Statut: Stilla est déconnecté

Revenir en haut de la page 25 Posté - 09 mai 2018 :  21:40:08  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Grand merci à tous, vous nous avez bien aidé ! J’ai donc rappelé au syndic les articles et su trouver les mots pour lui faire comprendre qu’elle pourrait toujours se brosser (pardon mais au bout de 8 jours de palabres et de provocations j'étais légèrement énervée) pour que l’AG lui donne quitus ce qui a déclenché la remise immédiate des pièces, sur le mode « bon allez…c’est bien pour vous être agréable mais n’y revenez pas ».





Viviane
Pilier de forums

4551 message(s)
Statut: Viviane est déconnecté

Revenir en haut de la page 26 Posté - 09 mai 2018 :  21:50:11  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Merci du retour, et tant mieux si ça a marché, mais il ne faut JAMAIS donner quitus au syndic...

Lui donner quitus, c'est dire qu'il a tout bien fait comme il faut, et ça concerne pas que les comptes, c'est toute la gestion.

Si il n'a PAS tout bien fait comme il faut (mal fait une déclaration, des poursuites pour impayés, une réception de travaux...) il vous faudra, pour pouvoir le poursuivre, prouver qu'il vous a CACHE des choses.

Si vous les avez pas demandées, ou pas comprises, ce sera tant pis pour vous. Tant que vous donnez quitus, le syndic peut faire à peu près n'importe quoi, volontairement ou pas, il ne risque RIEN.

Quand le syndic comprendra que vous ne lui donnerez jamais quitus, il le mettra même plus à l'ODJ. Et il comprendra qu'il peut plus vous raconter des âneries comme le fait qu'il serait pas OBLIGE de vous donner certaines pièces.

Donc vous donnez pas quitus, et dès après l'AG c'est un RAR pour l'informer de vos droits de CS, et des pièces que vous voudrez à minima tous les trimestres
Signature de Viviane 
Décret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

Édité par - Viviane le 09 mai 2018 21:52:27

Sunbird
Pilier de forums

4866 message(s)
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Revenir en haut de la page 27 Posté - 10 mai 2018 :  14:37:40  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Un syndic qui a ce type de comportement est louche.

Il est tellement plus facile pour un syndic d'envoyer par mail l'ensemble des pièces, ou de communiquer un lien pour télécharger les pièces.


Le CS fait le travail préparatoire du contrôle des comptes de chez lui, et ensuite il prend rendez-vous avec le syndic pour éclaircir certains points.

Stilla
Contributeur actif

451 message(s)
Statut: Stilla est déconnecté

Revenir en haut de la page 28 Posté - 11 mai 2018 :  00:27:34  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Vivianne : oui vous avez raison mais pas si simple de ne pas donner quitus au syndic : nous expliquons régulièrement les raisons pour lesquelles mieux vaut éviter de le faire mais certains propriétaires ne veulent pas comprendre, d’autant certains syndics arrivent à retourner la situation en AG en racontant des fables incroyable….même si on rétablit la situation, ça influe sur les votes.
Il y a aussi parfois un enchainement de situations : on ne lui donne pas quitus = le syndic a une sur-prime à payer ( sa RCP) = quand ça arrive plusieurs fois il se désintéresse complètement de la copro …on a déjà vécu ça avec un autre syndic….on est une petite copro donc, pas de gros enjeux pour un gestionnaire. Globalement nous "n'intéressons" pas trop les syndics.

Sunburd: oui, c'est ce que nous faisons tous les ans: contrôle chez moi puis questions éventuelles au syndic qui répond: tout se passe bien habituellement, impossible de comprendre pourquoi la comptable a eu une telle réaction cette année...

Viviane
Pilier de forums

4551 message(s)
Statut: Viviane est déconnecté

Revenir en haut de la page 29 Posté - 11 mai 2018 :  02:04:31  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Il y a aussi parfois un enchainement de situations : on ne lui donne pas quitus = le syndic a une sur-prime à payer ( sa RCP) = quand ça arrive plusieurs fois il se désintéresse complètement de la copro …on a déjà vécu ça avec un autre syndic….on est une petite copro donc, pas de gros enjeux pour un gestionnaire. Globalement nous "n'intéressons" pas trop les syndics.


Ca, le vous m'intéressez pas trop", c'est une fable qu'on m'a beaucoup servie.
Mais bizarrement, quand on essaye de partir, on essaye de vous retenir.

Donc ne croyez pas à cette fable. Les copros de 15, 20, 30 lots, c'est le gros du business des syndics.

Et perso j'ai noté aucune différence de traitement entre l'époque lointaine où on votait le quitus et maintenant, qu'il n'est plus à l'ODJ depuis des années. La façon dont on vous traite dépend d'énormément de facteurs. Alors en tant que CS, vous tenez bon et vous refusez le quitus, c'est tout.
Signature de Viviane 
Décret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

ribouldingue
Pilier de forums



17238 message(s)
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Revenir en haut de la page 30 Posté - 11 mai 2018 :  09:39:14  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Philippe 388 vous dites : « il ( le Pt du CS) saisira le TGI en référé en injonction de faire ». nous n’en sommes quand même pas là mais dans le cas où une telle démarche est nécessaire il faut faire appel à un avocat ?
Philippe s'est un peu mélangé les pédales

La vraie phrase est: Le président du CS ou un autre conseiller, peu importe, il faut en tout cas qu'il soit mandaté officiellement par un vote du conseil pour demander les documents et aussi pour l'action en justice va saisir le TGI par requête en injonction de faire, et non pas en référé.
Comme c'est du TGI, avocat nécessaire.
Ca eut été du référé même au TGI ça eut été sans avocat en revanche.

Édité par - ribouldingue le 11 mai 2018 10:03:36

Stilla
Contributeur actif

451 message(s)
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Revenir en haut de la page 31 Posté - 11 mai 2018 :  22:52:32  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Vivianne : oui, copro de 17 apparts pas de gardien, par de parking pas de chauffage collectif, un jardin dont 3 copros assurent très bien l'entretient…..un CS qui s’implique, donc travail minimum pour le syndic…
Ribouldingue merci pour l’explication

ribouldingue
Pilier de forums



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Statut: ribouldingue est déconnecté

Revenir en haut de la page 32 Posté - 12 mai 2018 :  11:46:56  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Il y a aussi parfois un enchainement de situations : on ne lui donne pas quitus = le syndic a une sur-prime à payer ( sa RCP) = quand ça arrive plusieurs fois il se désintéresse complètement de la copro
Je reviens sur ce point.

Ca m'étonnerait quand même que les primes RCP soient basées sur ces quitus, et quand bien même ce serait, l'impact ne devrait pas être notable.

Sunbird
Pilier de forums

4866 message(s)
Statut: Sunbird est déconnecté

Revenir en haut de la page 33 Posté - 12 mai 2018 :  13:58:31  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Stilla

Vivianne : oui, copro de 17 apparts pas de gardien, par de parking pas de chauffage collectif, un jardin dont 3 copros assurent très bien l'entretient…..un CS qui s’implique, donc travail minimum pour le syndic…
Ribouldingue merci pour l’explication



Quel est l'intérêt de prendre un syndic pro pour gérer une si petite copropriété?
La compta doit se résumer à 5/6 factures par mois. Le plus chronophage est le recouvrement des charges tous les trimestres.


Viviane
Pilier de forums

4551 message(s)
Statut: Viviane est déconnecté

Revenir en haut de la page 34 Posté - 12 mai 2018 :  18:37:56  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Je doute moi aussi de l'histoire de la RCP dont le coût changerait notablement selon que quitus.... il y a eu la même chanson de la part des syndics pour tenter de dissuader d'une vrai obligation de compte séparé, sans dispense...

Après oui, à 17 on peut gérer sans un syndic pro. Mais il faut qu'au moins une personne ait envie de s'y coller et d'en prendre la responsabilité.

Et ça dépend aussi s'il y a ou pas beaucoup de soucis dans la copro : procès en cours, gros impayés, gros travaux...
Signature de Viviane 
Décret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

ribouldingue
Pilier de forums



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Revenir en haut de la page 35 Posté - 12 mai 2018 :  21:17:10  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
... emme..rdeur professionnel qui téléphone tous les deux jours, gentils conseillers qui se proposent d'aider mais qui sont précisément absent à chaque bonne occasion...

JPM
Modérateur

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Revenir en haut de la page 36 Posté - 13 mai 2018 :  09:55:04  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Le quitus est présentement une notion de droit public.

Le statut de la copropriété tend vers le droit public. C'est le cas notamment avec la comptabilité et la notion d'engagement juridique.

L'examen du quitus sera obligatoire assez prochainement du train où vont les réformes.

Dans le même genre il faudra parler d'une sorte de conseil municipal et non pas d'un conseil d'administration.

Ne pas oublier que les questions disciplinaires viendront désormais devant la juridiction administrative
Signature de JPM 
La copropriété sereine

ribouldingue
Pilier de forums



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Revenir en haut de la page 37 Posté - 13 mai 2018 :  10:17:36  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Ne pas oublier que les questions disciplinaires viendront désormais devant la juridiction administrative
Pas compris.
Vous parlez de quoi? Qui va saisir le TA?

Quand au quitus, il sera peut-être obligatoire, actuellement il ne l'est pas et la notion de quitus n'existe pas dans les textes de copropriété (au contraire de celle de comptabilité, d'exercice, ....).

Par ailleurs ce que vous énoncez d'une future obligation du quitus, même si c'est vrai ne dit rien de l'implication d'un refus dudit quitus.
Merci de nous dire ce qu'énonce la future loi du coup, qu'on suive le raisonnement jusqu'au bout

JPM
Modérateur

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Revenir en haut de la page 38 Posté - 13 mai 2018 :  11:17:40  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Les recours contre les décisions de la formation disciplinaire du CNTGI iront devant la CAA.. Le texte existe.

D'où l'apparition prochaine sur certains points de deux jurisprudences comme autrefois à propos des accidents de la circulation dans lequel était impliqué un véhicule administratif ou militaire.

De toute manière on ne peut rendre obligatoire que l'examen du quitus.

Cela a déjà une importance quand le problème concerne une bourde manifeste qui aurait dû être relevée par le CS.

En l'état des textes je pense que, bien plaidée, la validité d'une clause du contrat de syndic exigeant l'examen du quitus pourrait être reconnue. En effet le droit à l'examen du quitus du mandataire ayant rendu compte est parfaitement concevable.

Si l'on veut raisonner tranquillement et objectivement, le problème posé est celui de la complexité de l'examen du quitus. Sur ce point la jurisprudence actuelle est d'excellente qualité pour chacune des parties en cause.

Plus généralement l'existence du droit au quitus aurait pour les copropriétaires l'avantage d'un contrôle plus sérieux de la gestion.

En outre le droit au quitus devrait être accompagné d'une obligation de compte rendu de gestion écrite.




Viviane
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 39 Posté - 13 mai 2018 :  13:49:07  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
En l'état des textes je pense que, bien plaidée, la validité d'une clause du contrat de syndic exigeant l'examen du quitus pourrait être reconnue. En effet le droit à l'examen du quitus du mandataire ayant rendu compte est parfaitement concevable.


citation:
Plus généralement l'existence du droit au quitus aurait pour les copropriétaires l'avantage d'un contrôle plus sérieux de la gestion.


De quoi parlez-vous ? Il existe déjà, ce droit au quitus...
C'est le syndic qui rédige l'ODJ. Aucune loi ne pouvant empêcher le syndic de le mettre à l'ODJ, l'immense majorité des syndics le demande... et malheureusement l'obtient....

Ceux qui, comme le nôtre, ne le mettent plus à l'ODJ dans certaines copros, c'est pas pour faire plaisir au CS qui le leur interdirait, c'est parce qu'ils savent qu'il serait refusé systématiquement, et que ça ferait beaucoup plus "tâche" que de ne pas le demander.
Donc si vous insistez pour que le syndic soit obligé de mettre la question du quitus à l'ODJ, vous tirez une balle dans le pied des syndics qui préfèrent ne pas le faire dans les copros où ils savent qu'il sera refusé....

citation:
En outre le droit au quitus devrait être accompagné d'une obligation de compte rendu de gestion écrite.

Ah ça se serait pas mal : si vous mettez le quitus à l'ODJ, vous devez faire un rapport de mandat.... ce qui est pas le cas actuellement.



Signature de Viviane 
Décret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

Édité par - Viviane le 13 mai 2018 14:01:37

JPM
Modérateur

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Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 40 Posté - 13 mai 2018 :  15:54:27  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Si l'examen du quitus est inscrit à l'ordre du jour, le
citation:
refus systématique
est bien entendu une faute, et même une faute lourde.

Elle pourrait justifier la démission du syndic, et/ou l'allocation d'une indemnité.

Si on se réfère au droit du mandat du Code civil, le refus systématique du quitus au mandataire ayant rendu compte de manière satisfaisante est sans aucun doute une faute.

Il existe présentement sur tout cela un régime juridique de convenance sociale qui est tout à fait bâtard, tant pour le syndic que pour les copropriétaires.

Dans ces cas il y a presque toujours un avocat plus aventureux que les autres. Il remet en place les pièces et acteurs du jeu et fait tomber toutes les quilles.



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