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 Sujet  |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
 Posté - 14 nov. 2008 : 15:55:58
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Voir le complément au texte du présent sujet
L'ARC vient d'attirer l'attention de ses lecteurs sur un nouveau motif de refus du quitus. Il s'agit de la réforme de la prescription civile. Extrait de l'article :
+++++++
La réforme de la loi du 17 juin 2008 ramène la plupart des délais de prescription à un délai uni-que : celui de cinq ans (ils pouvaient être de 30, 20 10 ans…).
« Et alors, direz-vous ? Quel rapport avec le quitus ? ».
Ceci :
- jusqu’au 17 juin 2008 le délai de prescription applicable aux fautes commises par les syndics de copropriété était de 10 ans ;
- ce délai est donc ramené à cinq ans.
Ainsi un syndic qui aura commis une faute involontaire de gestion n’aura plus qu’à attendre cinq ans pour être tranquille.
+++++++++
Il convient de rassurer les copropriétaires.
Les articles 2221 et 2223 nouveaux du Code civil sont ainsi conçus :
Article 2221 modifié par la LOI n°2008-561 du 17 juin 2008 art. 1
La prescription extinctive est soumise à la loi régissant le droit qu'elle affecte
Article 2223 Modifié par LOI n°2008-561 du 17 juin 2008 - art. 1
Les dispositions du présent titre ne font pas obstacle à l'application des règles spéciales prévues par d'autres lois.
Il en résulte que les règles de prescription figurant dans la loi du 10 juillet 1965 ne sont pas modifiées par la réforme récente 
Complément au texte initial du sujet
Pour ce qui est des actions en responsabilité contre le syndic, les indications sur les règles de prescription seront précisées compte tenu de la prise en considération ou non de la qualié de commerçant du syndic.
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Edité par - JPM le 15 nov. 2008 18:02:56 |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 14 nov. 2008 : 16:54:28
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Citation :
Il en résulte que les règles de prescription figurant dans la loi du 10 juillet 1965 ne sont pas modifiées par la réforme récente
Je n'ai pas trouvé dans la lois de règles de prescription concernant le syndic vis à vis du syndicat. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 14 nov. 2008 : 17:54:59
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Voyez l'article 42 de la loi, vous y trouverez votre bonheur.
Ses dispositions s'appliquent à toutes les actions qu'il énonce, sans avoir à spécifier la qualité des parties en cause.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 14 nov. 2008 : 18:51:19
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| Mais comme le refus de donner quitus n'a pas besoin d'être motivé, peu importe la prescription qui reste effectivement à 10 ans .... |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 14 nov. 2008 : 19:31:46
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pardonnez moi gedehem, mais qu'est ce qui vous fait dire que le refus du quitus n'a pas à être motivé ?
sur quelle base légale ?
(oula ! comme je sens que vous aller sans doute me donner une bonne petite leçon de droit, je vous demande de ne pas être trop méchant envers le pauvre syndic ignorant que je suis ) |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 14 nov. 2008 : 20:08:26
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... Alors j'en resterai à le franche rigolade !
Mais je vous en propose un :
" L'assemblée n'ayant pas connaissance de tous les actes du syndic, n'ayant pas compétence pour en apprécier la licéité, et le syndic étant personnellement assuré pour sa responsabilité personnelle, décide de ne pas lui donner quitus pour préserver les interets du syndicat."
Voyez, c'est pas méchant, le refus de donner quitus n'étant pas "sanction" mais tout simplement "assaurance recours" pour le syndicat ! 
C'est son assurance "Dommage syndic" .... |
Edité par - gédehem le 14 nov. 2008 20:34:55 |
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Numero6
Modérateur
4444 réponses |
Posté - 14 nov. 2008 : 21:05:38
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Citation :
pardonnez moi gedehem, mais qu'est ce qui vous fait dire que le refus du quitus n'a pas à être motivé ?
sur quelle base légale ?
Air Jordan, je vous retourne la question sur quel base aurait-il à être motivé.
Aucun vote de l'AG n'a, me semble t'il, à être motivé, chacun votant comme il l'entend. |
Numéro 6 
Le guide juridique
Calcul du Loyer
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 14 nov. 2008 : 21:09:44
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C'est parce que les syndics considèrent le refus du quitus, qui n'est pas prévu par les textes (Air n'inscrit pas la question .. ), comme une sanction de leur gestion !
Comme cela n'a rien à voir, pas de motif pour une assurance du syndicat ! |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 14 nov. 2008 : 23:45:20
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Lorsque le quitus est inscrit à l'ordre du jour, le refus de voter sur ce point ou le défaut de motivation d'un refus du quitus sont de bons moyens pour le syndicat de courir à un débouté en cas d'action ultérieure. Les magistrats n'aiment pas beaucoup la pleutrerie.
Réserve faite bien entendu d'une bonne énorme faute du syndic découverte après l'assemblée et solidement cachée auparavant. Dans ce cas, la responsabilité du syndic est engagée, même s'il a obtenu le quitus.
Il y a des collections d'arrêts de jurisprudence qui condamnent des syndics pour une faute grave alors qu'ils ont obtenu le quitus. Il suffit aux copropriétaires de prouver qu'ils ne pouvaient pas en avoir eu connaissance, ce qui est rarement difficile. Dans bien des cas d'ailleurs, le syndic lui-même ignorait avoir commis une faute
Un exemple courant est une erreur dans l'établissement d'un état daté, ou une irrégularité dans l'établissement et/ou la notification d'une opposition après vente ! C'est bien après que le syndic découvre sa bourde, quand l'avocat de l'acquéreur ou celui d'une créancier inscrit se manifeste.
Le quitus peut être donné avec une ou plusieurs réserves portant sur des affaires dont on ne sait pas trop comment elles vont tourner. Dans ce cas, une action du syndicat est très favorablement accueillie car le tribunal constate que le CS a bien fait son travail de contrôle.
Ici encore la jurisprudence est intéressante car l'avocat du syndic plaide souvent que la bourde devait sauter aux yeux des copropriétaires, CS ou pas. Il est souvent jugé que les copropriétaires ne sont pas des spécialistes et qu'on ne peut pas leur reprocher de n'avoir pas décelé le piège.
L'attitude des assureurs RCP de syndics est souvent critiquable. Dans certains cas ils résistent abusivement alors qu'ils connaissent bien la jurisprudence. C'est une occasion pour une juridiction avertie d'ajouter de solides dommages et intérêts à l'indemnisation du préjudice principal.
Sur la responsabilité du syndic et les effets vrais du quitus : voir Code de la copropriété Litec sous article 18 n° 65 et suivants et notamment n° 70 pour le quitus. Les principaux arrêts sont cités mais depuis 50 ans il y en a eu beaucoup d'autres, toujours dans le même sens : " Le quitus ne couvre pas les actes dont le syndicat n'aurait pas eu connaissance et dont il n'aurait pas été à même lors du vote d'apprécier les conséquences " (Cass 3e 23 juin 1999 Loyers et copropriété n° 251).
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 15 nov. 2008 : 00:32:48
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Citation :
Initialement posté par JPM
Voyez l'article 42 de la loi, vous y trouverez votre bonheur.
Ses dispositions s'appliquent à toutes les actions qu'il énonce, sans avoir à spécifier la qualité des parties en cause.
Excusez moi, mais l'article 42 ne fait pas spécifiquement référence à des actes entre syndic et syndicat, mais plutôt entre syndicat et copropriétaires, ou copropriétaires entre eux.
Citation :
Initialement posté par air jordan
pardonnez moi gedehem, mais qu'est ce qui vous fait dire que le refus du quitus n'a pas à être motivé ?
sur quelle base légale ?
(oula ! comme je sens que vous aller sans doute me donner une bonne petite leçon de droit, je vous demande de ne pas être trop méchant envers le pauvre syndic ignorant que je suis )
On pourrait aussi se demander sur quelle base légal le syndic inscrit la question du quitus à l'ordre du jour |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 15 nov. 2008 : 00:35:08
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Citation :
Initialement posté par gédehem
Mais je vous en propose un :
" L'assemblée n'ayant pas connaissance de tous les actes du syndic, n'ayant pas compétence pour en apprécier la licéité, et le syndic étant personnellement assuré pour sa responsabilité personnelle, décide de ne pas lui donner quitus pour préserver les interets du syndicat."
C'est tres beau gedehem
Je préfère la résolution type de l'arc que j'ai décidé de mettre dans les pv de toutes mes ag avec l'aval des copropriétaires évidemment
Pendant 3 ou 4 ans,je n'ai plus porté la question du quitus à l'ordre du jour et ce pour ne pas semer la discorde entre les copropriétaires, car certains me donnaient quitus alors même qu'ils étaient parfaitement informés de son effet juridique.
Mais cette année , c'est décidé , je proposerai la résolution type arc que je cite :
"L'assemblée générale n'ayant pas connaissance de l'intégralité des actes, correspondances ou dispositions prises par le syndic, mandataire du Syndicat, et, quand bien même elle en aurait connaissance, n'étant pas en mesure d'en apprécier toute la légalité ou la licité, décide, afin de préserver les intérêts du Syndicat, de ne pas donner quitus au syndic"
elle est pas belle la vie à marseille ?  |
Edité par - air jordan le 15 nov. 2008 00:36:20 |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 15 nov. 2008 : 00:38:18
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Citation :
Initialement posté par Numero6
Citation :
pardonnez moi gedehem, mais qu'est ce qui vous fait dire que le refus du quitus n'a pas à être motivé ?
sur quelle base légale ?
Air Jordan, je vous retourne la question sur quel base aurait-il à être motivé.
Aucun vote de l'AG n'a, me semble t'il, à être motivé, chacun votant comme il l'entend.
hello,
je crois que JPM a répondu à votre question !
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 15 nov. 2008 : 00:42:42
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Citation :
Lorsque le quitus est inscrit à l'ordre du jour, le refus de voter sur ce point ou le défaut de motivation d'un refus du quitus sont de bons moyens pour le syndicat de courir à un débouté en cas d'action ultérieure. Les magistrats n'aiment pas beaucoup la pleutrerie.
ENORME !!!
Non seulement du fait de faire voter sur quelque chose de non obligatoire, maintenant ces chers syndic du forum vont nous faire croire que de refuser le quitus sans aucune justification, rique à coup sur une défaite du syndicat, dans le cas ou celui ci aurait quelque chose à reprocher à son syndic ultérieurement.
Mais si jamais il donne le quitus, ben il l'a dans le babah !!!
En fait avec JPM, vous vous faites ni... (enfin voyez quoi) à tous les coups !!!!
EXCELLENT JPM !!!
Pour ceux qui n'aurait pas tout compris, c'est le truc typique, lorsqu'en AG , quand vous commencez à poser un peu trop de question sur les comptes (ignare que vous êtes), et que le syndic vous dit <<mais si c'est comme ça, là, hop , tac ¤$^ù, faites moi confiance>>, bon allez hop maintenant on passe au vote du quitus.
Et puis trois ans plus tard, boom patta trac !!!! |
Edité par - yaume le 15 nov. 2008 00:44:01 |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 15 nov. 2008 : 00:46:23
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Citation :
Initialement posté par gédehem
(Air n'inscrit pas la question ..),
gedehem , un petit hs ,que la modération, me pardonne :
que pensez vous d'un syndic qui traficote une facture bris de glace d'un montant de 950 euros pour en obtenir le remboursement par l'assurance copro ?
l'élément endommagé n'étant clairement pas une partie commune ?
Doit on donner quitus à ce syndic servant aussi obstinément les intérêts de sa copro ?
ou le mettre dehors et le sortir à coup de pieds cet affreux voleur escroc de syndic ?
je vous laisse deviner !
(attention il y a un piège ......)
oula !!! je sens que je vais avoir au moins 189 Philippe sur le dos ............ |
Edité par - air jordan le 15 nov. 2008 00:51:59 |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 15 nov. 2008 : 00:56:25
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Citation :
Initialement posté par Numero6
Aucun vote de l'AG n'a, me semble t'il, à être motivé, chacun votant comme il l'entend.
re hello,
tres bien : portez à l'ordre du jour de la prochaine AG, la revocation d'un membre du cs ,et révoquez le sans motif
vous verrez bien, en cas de contestation de cette résolution non motivée par un opposant !
alors vous me le donnez ce quitus ? |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 15 nov. 2008 : 10:12:07
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Citation:
"tres bien : portez à l'ordre du jour de la prochaine AG, la revocation d'un membre du cs ,et révoquez le sans motif
vous verrez bien, en cas de contestation de cette résolution non motivée par un opposant ! "
Toutes décisions d'une A.G. motivées ou non, peuvent être contestées si elles sont prisent irrégulièrement ou sont illégales.
La possibilité de révocation d'un membre du Conseil syndical est prévue dans l'article 25-c de la loi:
"c)La désignation ou la révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical."
La question du vote du quitus n'est pas prévue par la loi, il ne saurait donc y avoir obligation de voter, l'abstention de vote est toujours possible.
En A.G. on n'a pas à justifier son vote, par exemple il a deux propositions de syndic, on vote pour l'un ou pour l'autre sans avoir à justifier de son choix. De même, devant plusieurs propositions de fournisseurs, on n'a pas à justifier du choix de l'un ou de l'autre...
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 15 nov. 2008 : 10:48:18
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JB 22 écrit : En A.G. on n'a pas à justifier son vote ;
C'est vrai dans beaucoup de cas, mais la règle n'est pas absolue ;
Au niveau du syndicat, d'abord, et donc de la décision collective : l'exemple type est la décision de révocation du syndic ou d'un membre du conseil syndical. La décision de révocation est toujours maintenue mais la victime peut obtenir des dommages et intérêts. La recherche de motivation est également nécessaire quand le litige porte sur un abus de majorité ou de minorité.
Au niveau du copropriétaire, et donc du vote individuel : toujours dans les cas d'abus de majorité ou de minorité ;
La responsabilité d'un copropriétaire peut être recherchée à raison du vote qu'il a émis. Exemple type : pour un vote exigeant une décision unanime, Dupont a voté NON et il est clair que c'est seulement pour nuire à tous les autres.
Voir Le Masson La responsabilité des copropriétaires en raison de leur vote Administrer Novembre 1997 p. 30.
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 15 nov. 2008 : 11:42:12
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J'ai écrit:
"Toutes décisions d'une A.G. motivées ou non, peuvent être contestées si elles sont prisent irrégulièrement ou sont illégales."
Ce n'est pas la posibilité de contestation qui crée une obligation de "motiver" un vote.
De JPM:
"Exemple type : pour un vote exigeant une décision unanime, Dupont a voté NON et il est clair que c'est seulement pour nuire à tous les autres."
Rien ne permet de dire que c'est pour nuire. Il faut le prouver.
Dans un cas similaire, un copropriétaire était le seul à ne pas être présent ou représenté (Sur 49), seulement il avait envoyé la veille de l'A.G. un Fax disant qu'il était pour, à condition que l'opération (Vente de parties communes) se fasse à son profit et à ses conditions. Il a été condamné par le TGI que ne avions saisi.
P.S. Le tribunal a reconnu que l'unanimité n'était pas nécessaire, comme nous (et le syndic) le croyons à l'époque. La vente a été faite ultérieurement à l'article 26.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 15 nov. 2008 : 13:53:59
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JB 22 : De JPM:
Citation :
"Exemple type : pour un vote exigeant une décision unanime, Dupont a voté NON et il est clair que c'est seulement pour nuire à tous les autres."
Rien ne permet de dire que c'est pour nuire. Il faut le prouver.
Quand j'écris " il est clair que ... ", cela veut dire qu'il est prouvé que ...
Dans le cas d'un abus de minorité, le Juge recherche bien entendu la motivation de l'opposant et il est demandé à celui ci de dire pourquoi il a voté contre.
C'est le cas dans l'affaire CA Paris 23e A 08/04/1998 ou il a été jugé qu'il n'y avait pas abus de minorité dès lors que la cession de parties communes aurait entraîné une réduction de la surface de circulation d'un étage non conforme à l'intérêt collectif.
Pas d'abus de minorité en ce cas.
Solution contraire dans le cas de l'allongement de la course de l'ascenseur jusqu'au dernier étage aux frais du propriétaire d'un lot de cet étage, grand invalide. On savait que depuis des années les deux oppposants qui avaient fait capoter le projet étaient en mauvais termes avec le demandeur et ils ont été incapables de justifier autrement leurs votes.
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 15 nov. 2008 : 16:47:34
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Citation :
Excusez moi, mais l'article 42 ne fait pas spécifiquement référence à des actes entre syndic et syndicat, mais plutôt entre syndicat et copropriétaires, ou copropriétaires entre eux.
Merci encore d'avoir boycotté ma remarque !!! |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 15 nov. 2008 : 17:30:04
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Concernant l'obligation de motiver une décision d'AG, dans le même sens que ce qui est précisé par JPM :
- le refus de travaux privatifs sur parties communes.
Un refus non motivé sera sanctionné.
Car le pouvoir de l'AG est ici limité au controle de la conformité des travaux envisagés avec la destination de l'immeuble précisé au RDC.
Dans la mesure où ces travaux sont conformes, l'AG ne peut les refuser : abus de droit.
Air : je suis en parti à l'origine de la résolution "ARC" ..
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Le quitus, la prescription et l'ARC
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