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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
 Posté - 18 nov. 2008 : 18:18:55
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Le syndic a t'il l'obligation de prévenir les copropriétaires dès qu'une action judiciaire est engagée ???? par courrier à chacun des copros, à l'ase'mblée générale uniquement ???
Le syndic a t'il l'obligation de contacter et d'avertir immédiatement le conseil syndical ??? et Ceci en dehors d'actions contre les impayés.
merci
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gédehem
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11332 réponses |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 18 nov. 2008 : 23:39:27
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c'est oui aux 3 questions ???
Et si le syndic manque à sa mission en n'avertissant pas les copropriétaires, le syndicat peut'il se retourner contre lui ???
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 19 nov. 2008 : 00:47:31
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Lorsque le syndicat est mis en cause, assigné, tout syndic doit en informer son mandant, au moins le CS !
Voir D.art.55 et surout D.art.59.
Cette information permet aux coproriétaires d'intervenir éventuellement sur les réponses à apporter en défense.
Ne le faisant pas, il engage sa responsabilité. Mais pour se "retourner" contre lui, encore faut-il pouvoir mettre en avant un préjudice consécutif à cette faute !
Il sera préférable de relever la faute, de la faire constater par l'AG et de la sanctionner par une "retenue" sur honoraires pour "non exécution de disposition légales et/ou conventionnelles." (mention dans le PV d'AG).
Crac : 10% en moins !  |
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manech
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1418 réponses |
Posté - 19 nov. 2008 : 09:27:33
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Quand le syndicat est demandeur, c'est obligatoirement suite à une décision d'AG (article 55D) (sauf pour le recouvrement des impayés), donc tous les copropriétaires sont informés par le PV.
Pour une action en défense, je me souviens avoir reçu un courrier hors AG informant les copropriétaires individuellement.En effet l'article 59D est assez clair:Citation :
A l'occasion de tous litiges dont est saisie une juridiction et qui concernent le fonctionnement d'un syndicat ou dans lesquels le syndicat est partie, le syndic avise chaque copropriétaire de l'existence et de l'objet de l'instance.
Dans les 2 cas, le CS ne me semble pas devoir être informé de façon privilégiée lors de l'engagement de l'action. Il lui appartient ensuite de suivre les actions en cours.
Le seul cas qui pose problème, c'est pour le recouvrement des impayés, où certains syndics (dont S....c), sous prétexte que le syndic n'a pas besoin d'autorisation pour agir, se permettent de n'avertir personne, même pas le CS, ni de leurs actions, ni de leurs négociations. Pour éviter les problèmes, il est donc important que le CS exige du syndic un état des impayés et des procédures en cours chaque trimestre.
Quant aux sanctions... si quelqu'un a vu un syndic auquel on avait infligé une retenue sur ses honoraires appliquer réellement cette retenue, j'aimerais qu'ici il porte témoignage. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 19 nov. 2008 : 14:52:09
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Moi j'en ai vu, et plusieurs !!
D'autres ???
NB : il ne faut pas parler ici de "sanction", cela n'étant pas dans la compétence du syndicat.
Il faut parler de "mise en adéquation des taches exécutées avec les honoraires" !
Du style "Je vous ai commandé 20 m² de carrelage à poser, vous ne m'en avez posé que 18 m², je ne paye que 18 m² !"
Cela peut se traduire par le refus d'approver tel honoraire de l'exercice passé ou éventuellement de faire une réduction sur les honoraires pour le suivant, dans le genre "non seulement pas d'augmentation mais 5% de moins sur les honoraires gestion courante".
Bien entendu, le montant des honoraires approuvés sera non seulement rapporté dans le contrat mais surtout dans le PV d'AG lors de l'approbation des comptes.
Ayant approuvé (mettons) 4.500 € d'honoraires sur les 5.000 prévus, mention sera faite au PV de l'approbation de (mettons) 4.500 € : le syndic ne pourra pas ponctioner 5.000 € ! |
Edité par - gédehem le 19 nov. 2008 14:59:43 |
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niko
Pilier de forums
559 réponses |
Posté - 19 nov. 2008 : 23:35:28
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Mais pourquoi des lois si aucune sanction n'est, légalement, prévue contre celui qui ne les respecte pas?
Pourquoi alors ne pas, tout bonnement, les supprimer et laisser les syndics pro ou non pro plumer tranquillement les copropriétaires?
C'est la conclusion à laquelle m'ont amenée mes huit années de copropriétariat (excusez le barbarisme)et mes quatre années de forum. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 20 nov. 2008 : 09:50:41
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"Pourquoi alors ne pas, tout bonnement, les supprimer et laisser les syndics pro ou non pro plumer tranquillement les copropriétaires ?"
Chouette !! 
Comme cela, on pourrait régler nos comptes à la machette, ou mieux à coups d'AK47 ! 
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oxymore
Pilier de forums
835 réponses |
Posté - 20 nov. 2008 : 10:02:04
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G2M, je trouve votre tendance à l'utilisation de l'AK47 inquiétante !
C'est vrai, on dit toujours c'était mieux avant, alors le fleau d'armes me parait plus élégant. Dans un geste esthétique, reduire en boullie le crane ce certains !
NIKO. Je crois que le débat sur l'absence, ou sur l'impossibilité de mise en oeuvre de sanctions quand elle ne sont pas prévu a été trés complet.
Philippe388, pour ma part (cela n'engage que moi) l'article 59 se suffit à lui même. "tout litige dont est saisie une juridiction.... ou dans lesquels le syndicat est partie.." Cela englobe toutes les action tant a l'encontre du SDC que celles engagées par lui, et ce y compris les actions en recouvrement.
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niko
Pilier de forums
559 réponses |
Posté - 21 nov. 2008 : 15:01:11
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Citation :
NIKO. Je crois que le débat sur l'absence, ou sur l'impossibilité de mise en oeuvre de sanctions quand elle ne sont pas prévu a été trés complet.
Je l'ai lu et l'expérience s'y ajoutant, je ne peux qu'exprimer mon découragement et mon dégoût. |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 22 nov. 2008 : 00:34:14
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pour info : un copro fait un référé contre un voisin dont la cheminée chauffait son mur. Le syndic previent l'avocat du syndicat sans en informer le CS.
Le juge mandate un expert, (qui facturera 15 000 €!! une paille) . L'expert met en cause le syndicat sur des normes pour la chaminée non respectée ?? ( la copro à 25 ans?). l'avocat suit de très loin cette affaire, le syndic ne vient pas au premier rendez vous avec l'expert, l'avocat envoie son chien (désolé pour la stagiaire). Le CS n'est toujours pas informé, ne vient donc à aucun des rendez vous de l'expert.
Total factures avocat : 5 000 €. pour rien !!!
Nous, le nouveau CS, découvrant les frais d'avocat, demandons des explications et le dossier, et quelle bonne surprise. le rapport de l'expert 150 pages pour 15 000 €, 4 avocat sur le coup, un devis unique proosé par l'expert pour 18 000 € ( la cheminée qui chauffe a couté 2 000 €).
Nous, CS, estimons naturellemnt que le syndic a manqué à son devoir d'informer le CS dès le départ, il n'a JAMAIS informé les copros par courrier qu'il engageait le syndicat dans un conflit, et il n'a jamais donné une seule information aux AG depuis 2004 sur ce dossier.
Nous, le CS avons informé les copros aux AG depuis 2 ans seulement!!!
Le syndic a donc bien manqué à sa mission, et vous me confirmez ceci par l'article 59D, ce dont je vous remercie, oxymore et manech.
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