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aleksandre
Nouveau Membre
9 réponses |
 Posté - 02 juil. 2004 : 23:07:18
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Nous avons acquis un appartement fin 2003 dans une petite résidence (6 appartements) gérés par un syndic professionel.
Le premier courrier qui m'a été envoyé concernait des frais a payer se repartissant ainsi:
- frais de mutations 89,70 € comprenant les lignes:
décompte de charge prorata : 30 € HT
modification de fichiers: 15 € HT
frais de mutation: 30 € HT
sot un total de 75 € HT (89,70 € TTC)
- Acompte dur charges pour 4e trimestre 2003 : 39,70 €
- fonds de roulement : 0,00 €
Etonné par les frais de mutations je me suis renseigné un peu partout et j'ai découvert que ces derniers devaient être mentionnés dans une AG et validés par les copro.
Je les ai apellé pour le dire et je me suis fait très mal recevoir, me faisant traiter de mauvais payeur et on m'a demandé si j'attendais toujours une justification pour payer!!!!! Bref elle m'a dit que ca faisait partie du réglement de copropriété mais qu'elle ne pouvait pas me l'envoyer!!!!!
j'ai régularisé la factures sauf les frais de mutations.
J'ai recu une lettre de relance avec les frais.
Bien entendu lors de la demande de provision suivante j'ai écrit en AR en donnant les textes de lois et des exemple de JURISPRUDENCE et précisant que je ne souhaitait qu'avoir le règlement de copro pour justifier de ces frais. Le chèque a été encaissé et ma lettre sans réponse.
La je viens de recevoir ma nouvelle demande de provisions avec des nouveaux frais de relances (alors que je n'ai pas recu de lettre de relance) + les frais de mutation!
que dois je faire????? je suis totalement perdu!
je précise que ce syndic ne me parait pas sérieux: on a toujours pas eu le compte rendu de la dernière AG (novembre 2003 où je n'ai pas été convoqué) au cour de laquelle le syndic s'est pris quelques réfléxions....
merci de votre aide.
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Tourloup
Pilier de forums
585 réponses |
Posté - 03 juil. 2004 : 00:10:52
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Comment vous le dire? Rien que du normal!
Croyez-vous que la race de seigneurs des syndics (bientôt ils vont rétablir le droit de cuissage, si, si, attention à vos... filles!) s'embarrassent des droits et autres broutilles qu'ils sont censés respecter, voire: ils sont payés pour?
Cela vous paraît trop de payer des frais que Monseigneur à inventé et en plus vous trouvez la faille qui devrait l'obliger à rendre des comptes? Vous aurez des frais répétitifs et des relances jusqu'à la fin de vos jours. Les autres voisins regarderont le spectacle en vous jettant des pierres et demandant la mise à mort, n'allez surtout pas les importuner dans la certitude où ils vivent comme quoi ils côtoient un personnage important appelé syndic.
Vous n'avez pas grand chose à attendre de cet entourage, mais comme vous avez déjà compris les 3/4 du mode de fonctionnement, ils ne vous reste qu'à vous battre jusqu'à la fin, c'est à dire son départ. Mais là je ne sais pas si c'était votre propos. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 03 juil. 2004 : 00:17:02
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A l'époque de votre acqauisition (une modification du régime est en cours), le syndic ne pouvait demander à l'écquéreur aucune rétribution, sauf pour l'établissement du compte prorata temporis entre vendeur et acquéreur.
En effet, sur ce dernier poste les notaires avaient l'habitude de demander le concours du syndic moyennant rétribution. Celle ci résulte donc de l'accord donné par le syndic au notaire et l'obligation au paiement n'était pas régie par le contrat de syndic.
Il n'empêche que le montant prévu était en général indiqué sur ledit contrat.
Avec le nouveau régime, ce sera plus simple encore puisque le compte prorata temporis n'existe plus au sens ou on l'entendait jusqu'à présent. Les parties font leur compte entre elles. Si elles demandent l'assistance du syndic, celui ci indique la rétribution qu'il demande. Tout se passera hors la vue du syndicat qui ne sera pas lié par le compte établi.
On peut vous suggérer les 30 euros ht, somme modeste par rapport à ce qu'on connait habituellement. Votre syndic ne fait peut être pas grand chose mais il n'est pas cher. Il y a peut être un lien de causalité entre les deux constatations. |
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aleksandre
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 03 juil. 2004 : 04:00:24
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oui oui torlup, mon but est bien de les mettre dehors!
il faut que je prépare ma riposte! |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 03 juil. 2004 : 06:43:43
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Bonjour à tous,
alksandre, pouvez-vous vérifier si le syndic a fait opposition chez le notaire 15 jours à compter de la notification de la vente faite par le notaire ?
Citation :
01-04-2004
Le syndic, unique destinataire de l'avis de mutation
La notification de la vente d'un lot, qui seule fait courir le délai pour former opposition, n'est à signifier qu'au syndic et non au créancier subrogé dans les droits du syndicat.
Une compagnie d'assurance est subrogée dans les droits d'un syndicat de copropriétaires pour le paiement d'un arriéré de charges dû par un copropriétaire en liquidation judiciaire. Bien avant la vente, le tiers subrogé fait opposition au versement du prix. La vente intervenue, le notaire la notifie au syndic, en application de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne réagit pas. L'assureur subrogé forme à nouveau opposition 3 mois après la notification, et souhaite bénéficier du privilège instauré par l'article 2103-1° du code civil au profit du syndicat des copropriétaires.
La Cour de cassation considère que si le tiers subrogé peut bénéficier du privilège de l'article 2103-1° du code civil, son opposition ne peut être que rejetée pour tardiveté. L'article 20 de la loi de 1965 désigne le seul syndic de la copropriété comme destinataire de la notification de la vente et le délai de 15 jours pour faire opposition court à compter de la réception de l'avis de mutation. Par cet arrêt, la Cour de cassation semble écarter la possibilité d'une opposition « préalable », c'est-à-dire opérée avant même la notification de la vente au syndic par le notaire, opposition « préalable » que le tiers subrogé aurait formée.
(Cass. 3e civ., 3 mars 2004, n° 02-15.337, n° 271 P + B, Sté SADA c/ Synd. des copr. de la Résidence Le Vaillant et a.)
Rédaction : Dictionnaire Permanent Gestion Immobilière • Bulletin 353 ; Dictionnaire Permanent Construction et Urbanisme • Bulletin 342.
Le notaire aurait du vous donner le règlement de copro. Regardez dans votre acte de vente si le RDC est mentionné.
Quant aux frais de mutation : une arnaque ! Des ventes qui rapportent : le syndic pompe à l'acheteur et au vendeur !! Direct à la poche : tout bénéf !
JPM vous a répondu très clairement pour ce qui concerne l'avenir : décret du 17 mars 1967 modifié le 27 mai 2004, applicable au 1° septembre 2004 :
http://www.universimmo.com/actu/uniactu00x.asp?Article_Code=376
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=12976
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=13080
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=13160
http://www.universimmo.com/forum/forum.asp?FORUM_ID=50
Contactez votre vendeur pour savoir s'il a le RDC et s'il peut vous communiquer les derniers convocations et PV d'AG. Ce qu'il aurait du faire avant la vente. Demandez s'il a été aussi taxé par le syndic pour frais de mutation, etc...
L'AG a eu lieu en novembre 2003. Vous n'avez pas été convoqué. Pourquoi ? L'opposition n'avait pas encore été faite ? C'est votre vendeur qui y a assisté ?
Puisque votre syndic est si sympa, adressez-vous au Président du conseil syndical qui pourra vous renseigner sur ces pratiques plutôt douteuses. Demandez à voir surtout le contrat du syndic (le dernier qu'il a joint à une convoc. AG). Le montant des frais de mutation, compte prorata temporis doivent y figurer dans le § Gestion particulière. S'ils ne sont pas mentionnés (ce qui m'étonnerait beaucoup), vous ne payez rien.
Tout paiement demande justification et facture. A défaut de facture, c'est son contrat qui fera foi.
Effectuez des recherches en saisissant un ou des mots précis dans le moteur de recherche en haut à droite de cette page.
A bientôt.....
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aleksandre
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 03 juil. 2004 : 11:59:44
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merci DU31!
concernant le RDC de copropriété je l'ai bien recu mais bien entendu rien n'est stipulé dedans!
concernant la dernière AG (novembre 2003) l'acte de vente avait été signé mais je n'ai pas été convoqué (c'est la raison pour laquelle les 15€ de modification de fichier me font rire). Le vendeur lui y a assisté.
Pour être clair au cours de cette AG les copro ont reproché la gestion au syndic. Depuis personne n'a reçu de PV de l'AG.
De plus quand je demande a voir le contrat de syndic, on m'envoie royalement ballader!!!
Je signale que le vendeur, lui, s'est acquitté de ces frais de mutation.
par contre je n'ai pas bien compris l'histoire de l'opposition.
merci de m'eclairer |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 04 juil. 2004 : 20:54:57
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Bonsoir aleksandre,
Le syndic fait opposition chez le notaire quand un copropriétaire vend son ou ses lots. A savoir qu'il envoie au notaire un relevé de charges où figure un solde débiteur au moment de la vente, de façon à ce que le notaire prélève ce montant sur celui de la vente !!
Mais vous êtes l'acquéreur. Donc le vendeur aurait du vous remettre au moins, les convoc. et PV de la dernière AG ainsi que le contrat du syndic. Débrouillez vous pour les avoir. Il faut absolument vérifier sur le contrat du syndic ses honoraires pour "gestion particulière".
Vous avez écrit au syndic en RAR et il ne vous a pas répondu : un bon début !!
Vous pouvez lui lancer une injonction de faire. Je pense que c'est gratuit. Téléphonez d'abord au Greffe du tribunal d'instance de votre ville pour vous renseigner sur cette procédure :
http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/ARBO/FXJUS225.html?&n=Justice&l=NX14&n=Comment%20saisir%20la%20justice%3F&l=NXJUS155&n=Proc%C3%A8s%20civil&l=NXJUS150
Normalement, il devrait s'exécuter. Avez-vous contacté le Pdt. du conseil syndical pour avoir tout renseignement sur cette copro ?
Ne vous laissez pas faire....
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aleksandre
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 05 juil. 2004 : 10:50:30
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bonjour DU31!
Comment vous dire simplement.....?????
En fait lors de la vente, le vendeur a fait des pieds et des mains pour avoir les 3 derniers PV d'assemblées générales et ne les a pas obtenu....... Raison évoquée: on vient de déménager et on a perdu des papiers!!!!!
resultats je me suis retrouvé avec un PV datant de plus de 2 ans et aucun convocation.
De plus comme je le disais dans mon premier post, pour l'AG de 2003 date a laquelle l'acte avait ete signé, je n'ai pas été convoqué et encore moins recu le PV, tout comme les autres Copropriétaires.
Alors je ne sais plus qoui penser de ce syndic!
de plus lors de la vente j'ai bien recu un document du notaire remis par le vendeur mais c'est le règlement de la copropriété!
Que peut m'apporter le fait de contacter le Pdt du conseil syndical? qui est cette personne et quel est son rôle???
merci de ces informations
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 05 juil. 2004 : 16:50:07
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Bonjour aleksandre,
Si vous ignorez ce qu'est un Pdt. de CS, il vous faut vous documenter sur le régime de la copropriété. Commencer par bien lire et intégrer la loi du 10.07.1965 et de décret de mars 1967 modifié le 27.05.04 applicable au 1° septembre 2004, qui régissent la copropriété.
Vous pouvez également effectuer des recherches avec le moteur de recherches situé en haut à droite de cette page ainsi que sur la page d'accueil de ce site.
Une assemblée désigne parmi les copropriétaires un conseil syndical. Ces membres du CS lors d'une réunion entre eux désignent leur Président. Le conseil syndical contrôle la gestion du syndic, a accès à toutes les pièces concernant la copropriété, et ce, à tout moment. Il est investi de ce droit toute l'année. Contrairement au copropriétaire Lambda qui, lui, a le droit de contrôler les comptes et les pièces, sur rendez-vous avec le syndic, dans la période s'écoulant entre le jour où il reçoit la convocation à l'AG et le jour de la tenue de ladite AG.
Contrairement à ce que d'aucun pense, bien que bénévole, le conseil syndical engage sa responsabilité s'il porte préjudice au Syndicat par ces faits, actes et écrits.
Le conseil syndical sert de courroie entre le syndic et les copropriétaires. Il les informe par voie d'affichage des comptes rendus à l'issue de leurs réunions, et par un rapport d'activités concernant un exercice comptable, rapport joint à la convocation des AG. C'est pourquoi je vous suggérais de voir le Pdt., le questionner et lui demander les convocations et PV d'AG pour en faire des photocopies.
Vous auriez aussi pu les demander à un voisin et vous intéresser au fonctionnement de votre Syndicat en interrogeant les uns et les autres pour vous forger une opinion.
Les principaux articles concernant sa création et son fonctionnement et obligations, sont : articles 21, 22 de la loi de 1965 - articles 22, 24, 25, 26 et 27 du décret du 17 mars 1967 modifié le 27 mai 2004. ET NE PAS OUBLIER : Votre règlement de copropriété. Vous ne l'aviez pas vu ?
Je vous joints le lien sur ce et sur ce forum :
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=13227Sujet un peu long (3 pages) mais assez intéressant pour vous
http://www.universimmo.com/forum/forum.asp?FORUM_ID=18
Ceci dit il vous reste également la possibilité de poser des questions dans les forums appropriés ou de consulter ceux-ci.
Loi de 1965 et décret de 1967 avec liens sur LEGIFRANCE :
http://www.universimmo.com/actu/uniactu00x.asp?Article_Code=376
A mon avis, votre vendeur n'est pas clair. Assurez-vous bien qu'il n'y a pas de gros travaux en vue !!
A bientôt....
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aleksandre
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 25 août 2004 : 11:37:59
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bonjour tout le monde!
je reviens vers vous car j'ai eu des nouvelles de mon syndic.
J'ai reçu début Août le fameux contrat qui nous unit a lui.
Seulement sur ce document, quelques points me paraissent louches.
En effet, c'est un contrat qui porte en bas la date du 12/12/2003, alors que j'ai acheté l'appartement au mois de septembre (en plus c'est un document que j'aurai du recevoir et que je n'ai jamais recu!!!)
De plus aucune signature des copropriétaires n'est présent sur ce document.
Dans ce document, il y a effectivement un chapitre sur les frais de mutations.
Alors voila mes questions:
- comment se fait il que le contrat porte la date du 12/12/2003, alors que cela fait plusieurs années qu'ils sont présents dans notre copro.
- Dois considérer que en l'absence de signature des autres copropriétaires, ce contrat est valable (il est à noter que nous n'avons plus de rapport de l'AG depuis deux ans et que la présidente du syndicat est en conflit avec eux a propos d'un decompte de charges pas clair qui ne lui permet pas de récuperer ses charges aupres de ses locataires)
- dois je payer ses fameux frais de mutations???
merci de vos réponses! |
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sonate
Contributeur vétéran
181 réponses |
Posté - 25 août 2004 : 14:46:53
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Bonjour aleksandre et bienvenu au Clud des désenchantés !
Que votre contrat de syndic date de décembre 2003 ou de 1912 ne change pas grand chose, cette prestation "particulière" doit sûrement figurer chaque année sur le contrat. Le syndic peut vous dire que ce contrat ayant été accepté par les copropriétaires il faut payer, mais ça m'étonnerait qu'il vous réponde ! En plus, vous ne pouvez rien vérifier, puisque vous n'avez pas les PV des dernières assemblées générales. Cela dit, c'est fou le nombre d'infos à ce sujet, infos regroupant les clauses abusives sur les contrats de syndic. Mais apparemment le pôvre copropriétaire ne peut rien faire ; et mettre la jurisprudence sous le nez du syndic ne le fait pas loucher, encore moins broncher.
J'ai connu la même (més)aventure en 2003, sauf que c'est le notaire qui avait tout payé, et j'ai eu les comptes (du notaire) un an après. Ensuite, nous avons changé de syndic (dure dure l'assemblée générale !!) et bien sûr les "frais de mutation" (en cas de changement de syndic) avaient déjà été comptabilisés lorsque le chèque du solde créditeur a été remis au nouveau syndic. Donc impossible de ne pas les payer. Que faire ? Aller en justice pour leur mettre sous le nez la jurisprudence de septembre 2003 ?
Je sais bien que si tout le monde baissait les bras les choses n'avanceraient pas…
Je vous renvoie à de la lecture passionnante, et précise que je n'ai a priori rien contre les syndics professionnels, il suffit d'en trouver un qui fasse son travail correctement.
http://www.clauses-abusives.fr/recom/96r01.htm
http://www.unarc.asso.fr/site/abus/0704/abus214.htm
http://www.unarc.asso.fr/site/gerer/0704/fnaim.htm
Source : www.unarc.asso.fr
Honoraires en cas de Mutations/Ventes
I - Tâches de base :
1 - Réponse au questionnaire du notaire :
On va de 485,00 Frs à 1 435,00 Frs ; moyenne : 725,00 Frs
(part vendeur + acquéreur).
2 - Calcul du "prorata temporis" entre vendeur et acquéreur :
On va de 217,00 Frs à 1 480,00 Frs ; moyenne : 538,00 Frs
(part vendeur + acquéreur).
3 - Modification du fichier :
On va de 122,00 Frs à 801,00 Frs ; moyenne : 350,00 Frs
4 - honoraire pour opposition :
On va de 118,00 Frs à 1 206,00 Frs ; moyenne : 529,00 Frs
II - Autres tâches :
Certains syndics n'hésitent pas à multiplier les tâches de façon plus ou moins abusive.
1 - "Nouvelle réponse" au questionnaire.
(quand la 1ére vente n'a pas été conclue) DE 230,00 Frs à 598,00 Frs ; moyenne : 347,00 Frs
2 - Gestion des "comptes vendeurs".
On va de 466,00 Frs par an à 777,00 Frs par an !
N.B : Il s'agit là d'un véritable détournement de fonds contractuel…!
Autre témoignage :
Nouvelle copropriétaire dans un ensemble immobilier géré par un syndic professionnel, celui-ci me demande en plus de ses honoraires une somme de 420 F correspondant à mon inscription sur son fichier informatique. J'appelle ca du racket. En a t'il le droit ?
Réponse : vous avez raison; c'est une forme de racket. il n'existe aucune relation contractuelle entre le coproprietaire et le syndic; seul le syndicat de copropriete est lie par un contrat a un syndic. le syndic professionnel est gere par la loi penale du 02 janvier 1970, l'obligeant a avoir un mandat precisant dans quelles conditions il peut percevoir des fonds. tant que les coproprietaires n'envisageront pas une action d'envergure, ces syndics vereux seviront comme la peste. le delit pourrait etre qualifie de tentative d'escroquerie.
Bon courage ! 
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aleksandre
Nouveau Membre
9 réponses |
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Pascal_Rouen_Tours
Pilier de forums
487 réponses |
Posté - 08 sept. 2004 : 12:29:52
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bonjour aleksandre
On peut supposer pour la date figurant sur le document transmis qu'il s'agit de l'actualisation suite à la dernière assemblée générale ou le contrat de syndic a du être à l'ordre du jour. En particulier, les tarfis sont régulièrement actualisés.
La signature du document par les copropriétaires n'est à mon sens pas nécessaire, c'est le vote lors de l'assemblée qui valide le contrat (d'où l'utilité d'avoir le PV pour connaître le résultat des délibérations).
Regardez le tarif des opérations qui doit figurer dans ou en annexe du contrat de syndic. Si des frais sont mentionnés pour les opérations que votre syndic souhaite vous facturer, vous devez les régler. Si ces prestations particulières ne sont pas prévues, vous n'avez rien à régler et devez contester par lettre RAR en invitant votre syndic à respecter le contrat qui le lie à la copropriété.
Bon courage |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 08 sept. 2004 : 13:22:31
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Pour des frais et honoraires imputés individuellement, el contrat de syndic est inopposable à un acquéreur.
On prétend d'ailleurs qu'il est inopposable à tous les copropriétaires dès lors que le contrat est établi entre les syndicat mandant et le syndic mandataire. Je ne suis pas entièrement d'accord avec cette solution, le syndicat étant une personne morale transparente.
Mais pour un acquéreur nouvellement débarqué, l'inopposabilité est une évidence, a fortiori lorsque l'honoraire n'a pour contrepartie aucune prestation facturable.
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aleksandre
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 09 sept. 2004 : 18:55:19
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| excusez moi JPM, mais j'ai du mal a vous suivre! |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 09 sept. 2004 : 21:44:49
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Je vais plus doucement :
Le syndic ne peut percevoir des honoraires que s'ils sont explicitement prévus et déterminés dans son contrat de syndic.
Il s'agit en premier lieu des honoraires de gestion courante par exemple 10 000 e ttc par an. Il peut percevoir 5 000 € par trimestre.
Il s'agit en second lieu d'honoraires exceptionnels payés par le syndicat comme des honoraires sur les travaux importants. Le contrat peut prévoir par exemple 2 %. Si le coût du chantier est 23 000 €, il peut légalement percevoir 460 e. Pas de problème.
Les syndics ont ajouté des honoraires susceptibles d'être facturés à des copropriétaires pour des prestations individuelles :
> des honoraires pour l'établissement de la note de renseignement en cas de vente d'une lot : 130 € (à charge du vendeur)
> des vacations pour des interventions spécifiques : 45 € l'heure pour un avis personnel sur un sujet quelconque
> comme en l'espèce : frais de modification du fichier 110 € (à charge de l'acquéreur)
Or il est bien certain que le syndic est juridiquement le mandataire du seul syndicat, élu par l'assemblée générale
On considère qu'il n'y a pas de lien de droit entre le syndic et les copropriétaires eux mêmes. Le syndic est en rapport avec eux en qualité de représentant du syndicat mais pas à titre personnel
La jurisprudence en déduit que les prestations fournies par le syndic aux copropriétaires directement méritent rémunération mais que les tarifications figurant dans le contrat ne leur sont pas opposables parce qu'ils ne sont pas parties au contrat de syndic. En conséquence la rémunération de ces prestations devrait être débattue avec chaque copropriétaire et à l'occasion de chaque opération !
Il est alors évident qu'a fortiori un acquéreur qui n'était pas copropriétaire quand le contrat a été approuvé ne peut se voir opposer le dit contrat
Cela, c'est la position ferme, actuelle, de la jurisprudence. Elle s'applique peu fréquemment parce que dans 98 % des cas les copropriétaires ne discutent pas la rémunération demandée par le syndic sur la base du contrat. Elle s'applique quand un copropriétaire renâcle et, il faut bien le dire, quand la prestation est discutable en son principe, et plus encore quand son coût est exagéré.
Sur la présente question, je considère que la prestation est inexistente, et que, bien sur, son coût est exagéré. Dans l'hypothèse d'un litige, la jurisprudence s'appliquerait sans aucun doute, le contrat étant inopposable à un acquéreur qui ne le connait pas. J'ajoute, pour répondre à une observation faite si dessus, que la signalture de l'acte d'acquisition rend immédiatement opposable à l'acquéreur le règlement de copropriété, mais pas le contrat de syndic pour les prestations individuelles.
Pour ma part, je considère que les tarifs inclus dans le contrat de syndic sont au contraire opposables aux copropriétaires en place. Ils ont eu communication du contrat avec la convocation pour l'assemblée qui l'a approuvé et, sur le plan pratique, on conçoit mal uns discussion de marchand de tapis à l'occasion de chaque prestation individuelle. Si les coûts indiqués dans le contrat sont exagérés, il appartient à l'assemblée de les discuter, voire de les refuser et de changer de syndic.
Sur ce point un dernier argument purement juridique : le syndicat est une personne morale juridiquement transparente. Elle ne fait pas écran total entre les copropriétaires et le syndic. C'est une exception aux principes généraux de la personnalité morale, qui est admise également pour les SCI d'attribution (cf dans le même genre la transparence fiscale des SARL de famille dont les bénéfices ne sont pas soumis à l'impôt sur les sociétés. Chaque associé est assujetti pour sa part de bénéfice à l'impôt sur le revenu).
Ayant été déjà long, il me semble inutile de citer des arrêts de jurisprudence mais celà reste possible. |
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sonate
Contributeur vétéran
181 réponses |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 10 sept. 2004 : 11:44:58
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Editions Francis Lefèvre. L'actualité n°2 - Décembre 2003question < lors de la vente de mon appartement, le syndic m'a facturé à titre personnel des frais de mutation en sus de mes charges.En a-t-il le droit?
réponse
Le syndic,en sa qualité de mandataire,non pas de chacun des copropriétaires mais du syndicat de copropriété,ne peut prétendre à l'occasion de la vente d'un lot à une rémunération ou au remboursement de frais que si une disposition du règlement de copropriété ou une décision de l'assemblée générale l'y autorise.A défaut d'une pareille autorisation,ces frais ne peuvent être facturés personnellement au copropriétaire vendeur même si le contrat de syndic le prévoit:ils sont compris dans la rémunération du syndic et entrent dans les charges générales.
acquéreur idem je suppose |
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universimmo
Administrateur
3522 réponses |
Posté - 10 sept. 2004 : 17:59:48
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| Il faudrait signaler aux Editions Francis Lefèvre que le contrat de syndic, dès lors qu'il est approuvé par l'assemblée est une décision d'assemblée générale... |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 10 sept. 2004 : 19:30:20
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C'est ce que je prétendais.
L'approbation du contrat de syndic par l'AG est bien une décision d'assemblée générale.
A ce titre, comme toutes les décisions d'AG non contestées, elle s'impose à chacun des copropriétaires pris individuellement, y compris à ceux qui deviennent membres du syndicat après cette décision d'approuver TOUTES les clauses du contrat..qui comprennent celles pour "gestion particulière ou privative".
Il s'agit là d'une décision effective, qui s'impose dans le temps à tous les copropriétaires présents et à venir, comme toutes les autres décisions,... tant que cette décision d'approuver intégralement le contrat n'est pas modifiée par une autre AG !
Certains ont même dit ici, à juste raison, qu'un contrat de syndic approuvé par une AG n'avait pas besoin d'être représenté lors du renouvellement du mandat au syndic, lorsque les clauses n'en étaient pas modifiées ! (le new décret a modifié cela !)
La jurisprudence que je connais, c'est celle qui dit, pour résumer :" Un contrat de syndic qui n'a pas été approuvé par une AG conformément aux dispositions de l'art.29 du D.de 1967 (ex-mouture) n'est pas opposable aux copropriétaires".
Pas de contrat approuvé = pas de décision = contrat pas opposable pour TOUTES ses clauses.
Contrat approuvé = décision effective = toutes les clauses approuvées, y compris celles privatives, sont opposables à tous les copropriétaires présents et à venir.
Je ne connais pas d'arrêt qui dise, en résumé : "Lorsque le contrat de syndic approuvé par une AG comprend certaines clauses qui ne concernent pas le syndicat pris collectivement mais chacun des copropriétaires pris individuellement, ces dernières ne leur sont pas opposables."
Si on m'en trouve, je prends avec plaisir et mets à jour mes tablettes..
Gédehem, qui défend les gentils syndics professionnels |
Edité par - gédehem le 10 sept. 2004 22:28:59 |
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JPM
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Posté - 11 sept. 2004 : 00:27:43
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Question à approfondir. Elle le mérite.
Mais le contrat de syndic, pas plus que le contrat de chauffage ou le contretien de l'ascenseur ne devient après approbation " une décision d'assemblée générale ". Ils deviennentt des contrats liant valablement le syndicat à un syndic, un chauffagiste ou un ascensoriste. La décision de l'assemblée est une décision autorisant le syndic à signer le contrat de chauffage ou d'entretien de l'ascenseur et itou pour le copropriétaire désigné pour signer le contrat de syndic.
Pour l'avis de Francis Lefèvre :
Le syndic n'est pas fondé à se prévaloir des clauses de son contrat pour réclamer directement auprès des copropriétaires des sommes dont il était convenu qu'elles seraient à la charge du syndicat (Cass. civ. 3e 24/05/1989 Administrer février 1990 36 et idem Cass civ 3e 2 novembre 1994. Il ne pourrait en être autrement que si la stipulation dont se prévaut le syndic figure également dans le règlement de copropriété. (Code de la copropriété edition 2000 sous article 29 n° 5.
Et encore : le syndic ne peut prétendre obtenir de l'acquéreur d'un lot, s'il n'est pas d'accord, des honoraires et frais de mutation pour son inscription dans les comptes de la copropriété (Rep. Minist. 30 septembre 1985JOAN p. 4624 et idem Cass civ. 24 mai 1989 précité
Il faudra revenir encore sur l'arrêt récent Cass. civ. 12 juin 2002 Sdc les Coteaux de Brie Loyers et copropriété 2002 244qui porte également sur cette question
La théorie de la jurisprudence est la suivante : le contrat de syndic ne peut justifier que des honoraires dus par le syndicat au syndic. Dans ce cadre, il peut comporter des honoraires pour des prestations effectuées à l'occasion d'une mutation, d'une procédure, etc. Mais ils doivent dans un premier temps être débités au syndicat, seul cocontractant du syndic.
Le vrai problème est de savoir comment ensuite le syndicat doit ou peut répartir ces dépenses. Peut-il les considérer comme charges individuelles au vendeur, au débiteur ? Je rappelle que les vieux règlements comportaient une rubrique charges individuelles. Cette pratique est restée courante en province (dans le limousin par exemple), mais a disparu dans la région parisienne.
Cette théorie est facilement applicable aux honoraires pour l'établissement de l'état daté qui est une obligation du syndicat exécutée par le syndic ès qualités de représentant du syndicat. On considère à tort l'établissement de l'état daté, exclusivement, comme un service rendu au vendeur. Ce n'est pas complètement faux mais c'est avant tout l'exécution d'une obligation légale du syndicat. Que la rémunération légitime de cette prestation importante et non récurrente soit due par le syndicat lui-même n'est pas choquant sur le plan juridique. Celà heurte parce qu'on a adopté pendant des années une pratique satisfaisante mais qui est complètement déphasée par rapport aux principes.
Il est tard, on en reparlera. |
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